专家：指望房产税“直接降房价”是种认识误区

8月底，几则有关楼市的新闻，陡然升温。

8月28日，发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟在向全国人大常委会作报告时，都提到要“扩大个人住房房产税改革试点范围”。而就在几日前，芜湖本科生买房免契税送2万元补贴，温州被曝“放松”楼市限购令，地方政府似乎频放“救市”信号。

“新国五条”已颁布半年，但几乎无人否认，房价在一二线城市“越调越涨”。此时两部委再提房产税，被一些百姓解读为“对过热楼市的一剂猛药”。

但扩大房产税试点范围，能对房价“一剑封喉”吗？诸多受访专家均对此持审慎态度。

“房产税对于房价的影响，远不会有社会公众想象的那么大。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉中国青年报记者，“如今一些地方房价得到遏制，主要是限购等调控手段在起作用。指望房产税来直截了当地‘降房价’，并不现实。”

房产税，作为业界公认的“挤压房产泡沫”长效机制，其一举一动都牵动着数亿人心。

何谓房产税？它是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由于房产税是对房屋“持有”环节的税收，能推高“囤房”成本，因此，常被视作打击投机炒房者的利器。

2011年1月28日，房产税试点率先在上海、重庆两个城市展开，举国瞩目。

资料显示，上海的征收对象，为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定为0.4%～0.6%；重庆的征收对象，则是独栋商品住宅和高档住房，以及无户籍、无企业、无工作人员所购的第二套房，税率从0.5%～1.2%不等。

“通俗地讲，上海的调控面比较广，征税着重于人均房屋面积，并且只对‘增量’住房征收房产税，比较简单温和；重庆调控面比较窄，主要是针对高档住房，但‘存量’和‘增量’都要征收，比较复杂刚性。”有媒体这样总结二者的差异。

两年来，房产税对两个城市的房价有影响吗？受访专家多用“并不明显”来概括。

据《第一财经日报》统计，2011年，上海商品房成交均价为15743元/平方米，2013年上半年为17840元/平方米，从征收房产税至今，“房价涨幅13%”。而重庆2011年商品房成交均价为7058元/平方米，2013年上半年为7060元/平方米，“变动不大”。

为何会出现这一局面？“从增加地方政府收入的角度讲，房产税实现的税收，相较于整个财政收入和土地出让收益来说‘微乎其微’，地方政府推行新政的动力不足。”华东师范大学房地产系主任华伟向中国青年报记者分析，“而当前房地产调控主要是靠‘非市场手段’，看不出房产税对房地产业的影响。”

另一组数据，佐证了房产税在“试水区”的尴尬。

上海市2011年预算执行报告数据显示，该年包括生产经营房屋在内的房产税收入，共约22.1亿元，而当年上海地方财政收入总计3429.8亿元，房产税占比不足1%。重庆市财政局副局长何志明则向新华社介绍，房产税开征收后10个月，征收金额却仅9000万元。2012年，重庆房产税的收入亦只有1.4亿元，显然低于外界预期。

“如此小规模的税收收入，除了制度建设上的意义外，其他诸如调整房价等功用，还无从谈起。”有媒体这样慨叹。

从进入公众视线起，百姓对房产税的关注总是围绕“降房价”展开，但房产税是否该承担这一功能？争议其实一直存在。

对房产税在沪渝两地“影响有限”，中央财经大学教授曾康华用“征税面窄，税率低”来总结其症结。

据重庆市财政局披露，由于“渝版方案”主要针对高档别墅，试点首年前10个月，重庆主城区应税住房仅8563套。而“沪版方案”虽然新购房均被纳入收税对象，但在“剔除人均60平米的免征面积”、“按应税住房市场交易价的7折计算”等条件限制下，上海市税务局披露，截至2012年底，全上海认定的应缴税住房仅约5万套，其中90%还适用0.4%税率。

记者注意到，两部委对“扩大房产税改革试点”的表述，是在推进财税体制改革中进行的。“房产税首先是一种税收，税收的基本作用是组织财政收入。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波教授告诉中国青年报记者，“当前，我国的不动产税收大多集中在开发、交易环节，在保有环节上有较大‘缺口’，推行房产税是完善税收体系的必要步骤。”

在尹伯成看来，以房产税来“终结”地方政府的“土地财政”，才是此番改革的首要目的。有媒体统计，从1998年至2012年，全国卖地收入年均超过1万亿元，税改造成了“国税强，地税弱”的基本局面。“通过对不动产保有环节征税，能为地方政府开辟一个稳定的收入来源，从而遏制不可持续的‘卖地’冲动。”他说。

对老百姓而言，房产税在设计时，则被赋予了如下功能：间接降低楼盘成本，推动政府进行基础设施建设。“将国家盖房子要交的地方教育附加费、基础设施费等，化繁为简为房产税，某种程度上，可以降低开发成本。”楼建波分析。此外，由于房产税随房价变动，房价又直接受其周边的社会公共环境和社会公共服务影响，它也可能对地方政府完善公共服务“有激励作用”。

“房产税的税收还可以用来补贴保障性住房，补贴住房困难的家庭，这是调节贫富差距的重要措施。”尹伯成补充说。

尽管能够“曲线降价”，但专家提示，若按现有的试点模式进行，房产税很难对房价上涨“一剑封喉”。

“房产税更多是发挥稳定房价的作用。”尹伯成分析，目前较多城市商品房价格上涨势头受到遏制，是限购、限贷、利率调高等多种调控手段的结果，“房产税在这方面的作用是很小的”。

自2011年来，部委针对“扩大房产税试点”的表态已有多次，但迟迟“不见雨点”。而这次，据央广网最新消息，中原地产市场研究部总监张大伟透露，综合业界信息，最早今年10月底，房产税可能“有实质性的扩大试点的举动”，这令舆论关注度陡然升温。

“房产税会不会‘从刚需者身上割肉’？”“税负会不会转嫁给买房者？”……中国青年报记者梳理发现，犹疑情绪在公众中不时浮现。

犹疑与担忧并非毫无来由。华伟告诉中国青年报记者，在中国当前经济水平普遍落后的背景下，若效仿西方“全面开征”房产税，必然引发社会震荡。尹伯成进一步提示：“房产税的影响更多体现在心理层面，决定房价最根本的因素是供求关系。”他认为，我国目前大城市的实际空置房比例不高，刚需强烈，若不解决供给，而盲目扩大房产税范围，“很可能令购房者的负担更高”。

因此，受访专家的共识是：推进房产税改革试点必须“小步前进”。

“房产税作为牵一发而动全身的改革，‘只调节高端’的原则非常重要，应及早明确，给全社会吃‘定心丸’。”财政部财政科学研究所所长贾康近日撰文指出，美国式的“普遍征收”不适合中国国情。

为了避免“殃及刚需”，贾康建议，开征房产税时应该有“梯级差别”，明确一定免征额。

比如第一套住房不征收，或是人均居住面积的指标，应该放宽松一些，第二套住房税率可考虑从低，第三套开始，再按标准税率征收。“这样可以给房产税的框架建立和征收工作减少阻力。”贾康撰文说，至于那些因房产税负而转为出售或出租的房子，“可以减少房屋空置率，提高租房市场上的供应量。”

对于投机性囤房者，尹伯成则建议采用“累进制”税率，让房产税的杠杆作用更严厉。

“我预测，若扩大试点，新的试点税率可能会高一些。而拥有房子的套数越多，税率应该越高，阶梯式地提高税率。”他表示。

曾康华最后提示，征收房产税是个系统工程，不仅涉及政策规定，也涉及个人住房信息采集、房产评估和具体征收等环节。“大原则要中央顶层设计，具体开征一定要因地制宜”。“应该考虑中西部地区差异和收入差异，在征收对象和税率上不搞‘一刀切’”。