房企步入“钱多期” 不确定性增加

沪深两市房企中报陆续出炉,上半年房地产市场的热况从内地四大房企万科、保利地产、招商地产、金地集团(简称“招保万金”)的半年报业绩水平可见一斑。据计算,上半年,上述四家房企的总签约销售金额已经超过1800亿元。

而易居最新发布的关于2013年上半年全国房地产企业资金状况报告指出,2013年上半年,房地产开发企业到位资金在加速,资金状况自2010年以来首次步入“宽松”区间。

房企销售“开门大吉”

从半年报来看,大多数房企的业绩比较理想。截至8月27日,Wind统计显示,沪深两市已有111家上市房企发布半年报。今年上半年,这111家上市房企净利润总计约341.69亿元,较上年同期(同比)增幅为29%;营业收入总计约2430.72亿元,同比增幅为44%。

以四大房企为例,万科实现销售金额836.7亿元,同比增长33.8%。保利地产销售金额仅次于万科,上半年公司实现销售签约金额636.44亿元,同比增长26.54%。招商地产上半年实现销售面积136.05万平方米,签约销售金额199.66亿元,归属于上市公司股东的净利润25.51亿元,同比大增108.98%。相比于上述三家,金地集团业绩稍显逊色,上半年净利润3.04亿元,同比下降39.5%,但同期销售金额达197.2亿元,分别较上年同期增长46.5%。

在资金方面,房企也迎来宽松期。2002年以来,房企资金状况呈现“前松后紧”,尤其是2008年最为紧张,2009年出现弹跳式反弹而大幅好转,首次呈现宽松;自2010年开始严厉楼市调控,房企纷纷面临成本走高,资金链紧张的状况,一度陷入资金低谷。但易居报告指出,2013年上半年房地产开发企业资金状况继续改善,已经步入宽松期。这也是2010年以来首次处于宽松区间。

易居将房企资金状况划分为5个区间,分别是紧张、偏紧、合理、偏松和宽松,宽松意味着房企现金流充裕。

这点在房企的财报中也有所反映。以恒大地产为例,截至6月底,公司持有的现金总额为419.7亿元,达到公司上市以来最高水平,较2012年同期增长超过六成。此外,公司的净负债率较去年同期的96.1%锐减37.7个百分点至58.4%。

不确定性增加

“房地产市场回暖使得房地产市场中报成绩喜人。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示,中国房地产市场的需求和购买力本身就很强,而国家目前对于房地产也没有严厉政策打压,所以房地产行业整体资金情况都很不错。

上海易居房地产研究院研究员郑红玉在接受《国际金融报》记者采访时表示,未来一年房企融资开闸预期、调控口径微调等因素,都有助于房企改善资金状况。一方面,融资开闸预期再起,政府提高了对银行系统金融风险的规范,并从7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制,取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平,这显示出监管层对行政手段的放松,并期望通过市场手段为房地产市场的供应量提供更多保障。

“另一方面,调控政策口径略有微调,7月底,中共中央政治局会议上,并未提出加强对房地产市场的调控,而是提出促进房地产市场平稳健康发展。不再一味强调打压市场和房价,而是着眼于增加市场的供应,盘活存量、增加供给的长效机制的逐步建立。”郑红玉说。

在此背景下,房企对楼市看好,尤其是对“萧瑟”了很久的“金九银十”充满信心。

恒大地产董事局主席许家印在业绩发布会上就表示,在良好的政策基础上,恒大全年1000亿元的销售目标一定会超额完成。“9-11月是全年的销售旺季,公司将按照预定计划新开40个项目,迎接充足、优质的货量及楼市‘金九银十’旺季到来”。

不过,郑红玉也提醒,虽然资金有所缓解,但由于拿地成本不断增加、下半年银行间资金流动性将偏紧等因素,下半年房企资金状况面临的不确定性因素将增多。尤其是对极度依赖银行信贷资金、融资渠道单一的中小房企来说。