温州农民房仅限同村交易 抵押可扩大到县域

《温州市农村产权交易管理暂行办法》近日发布，外界解读为“温州农房交易破冰”，引起各方关注。28日，中国证券报记者从温州市农村产权服务中心获悉，温州农房交易仅限于本村居民，农房可以在县域内抵押贷款，涉及处置不良抵押的农房，可在县域范围内置换交易。

农房仅限同村交易

《暂行办法》规定，自今年10月1日起，农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权、林地使用权、水域滩涂养殖权、农产品期权等12类农村产权将在农村产权服务机构进行交易。县(市)应当整合现有农村产权交易平台，设立农村产权服务中心。

温州农业部门相关人士认为，这意味着农村人拥有的农房所有权、林地使用权等不能变现的“睡觉”资本，今后可以“盘活”了。

温州市农村产权服务中心有限公司总经理董文立接受中国证券报记者采访时称，根据国家土地管理法的规定，农房仅限于本村内交易，现在温州农房可以在县域内抵押贷款，非城镇户口人员可以在县域内参与农房处置。

“以前农鱼塘、物业等私下承包、交易，损害了农民权益。现在全部指定到一个平台，阳光化操作，可以保护村民的利益。”董文立说，关于农房交易的具体操作，仍在等待温州本地国土和住建部门的细则出台。不过可以肯定的是，拍卖、处置不良资产的范围扩大了。例如某县某村一处农房被拍卖，该县所有非城镇户口的人员都可以参与，这比以前有所突破。

28日，中国证券报记者获得市委农办一份解读《温州市农村产权交易管理暂行办法》的“温州市农村产权交易十问”，称《暂行办法》对温州农村产权交易的机构、范围、对象、监管、程序进行了规定，这在浙江全省尚属首例。特别是在《暂行办法》中规定，农村集体所有的产权交易应当在农村产权服务中心及其分支机构进行，这为规范温州农村“三资”管理，保护农民合法权益，预防农村领域腐败现象打下了坚实基础。

其中对“农村房屋所有权怎么交易”的答复称，农村房屋所有权也就是农房的交易，因为其土地性质为集体所有，根据现有的法律法规，只能在同一集体经济组织内进行交易，非同一集体经济组织内进行的农房交易是不能办理相应的土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

政策红线不会突破

中国证券报记者获悉，温州市政府将在29日对《暂行办法》做全面解读。对于具体交易，目前温州市国土、住建、农业、林业、海洋与渔业、知识产权、工商管理等相关部门，将按照各自职责，在10月1日之前制定产权交易管理细则，报温州市农村产权交易管理委员会批准后实施。

温州市农村产权服务中心有限公司去年底挂牌成立，为全市农村产权交易提供场所设施、信息发布、产权鉴证、政策咨询、组织交易等服务。今年5月，《暂行办法》征求意见稿开始向社会各界征求意见。

温州的改革举动一向引人注目。温州兼具国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区两大身份，外界一直期望温州能成为农村土地改革的风向标。

但有一个政策红线不会突破，温州农业部门相关人士透露，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

值得注意的是，2013年6月，温州市中级人民法院公布了《关于为温州市农村综合改革提供司法保障的若干意见》，其中规定：依法保障农户宅基地用益物权，促进农房改造制度的建立健全。加大对农户宅基地用益物权的保障力度，做好相关案件的审判和执行工作。对违反法律法规以及相关政策的宅基地买卖行为，应当依法确认无效。依法保护合法的农村集体土地上的房屋转让，严格按照法律关于合同效力的规定执行，不轻易宣告农村房屋买卖合同无效。

“希望今后农房的交易也可以在县域内的非城镇户口人员之间流动。但因为外界关注太多，我们更加谨慎。”温州市政府一位不愿透露姓名的官员称，农村产权流通，这不是温州层面可以决定的，国家现行法律并不允许，但温州在城乡统筹、城乡要素流通、打破二元城乡结构等方面，确实更进了一步。