香港楼市交投趋冷 将迎“最坏时刻”

去年底至今，香港政府的调控政策仍然持续降温楼市，一方面是成交量急速下滑，另一方面楼价已止升平稳，并有下滑的趋势。香港业内人士普遍的预期是，未来香港楼价可能下跌两到三成，目前仍还不能算是“最坏时刻”。

不过也有分析人士指出，楼市即使转势向下调整，速度和幅度也会相当温和。有部分开发商预期香港政府后续会调整政策，而一些投行也仍给予香港本地开发商买入的评级。

楼市调控见成效

去年四季度至今，在香港政府推出多项“辣招”之后，香港楼市交易明显趋冷，房价也日趋平稳。到今年八月中旬，香港一手楼注册数突破5000宗，而去年在六月前就已超过这个水平。据美联物业资料研究部综合土地注册处资料显示，不包括一手公营房屋，截至8月20日，今年香港一手私楼注册量为5034宗，与去年同期相比，宗数大幅下跌近40.3%。与此同时数据显示，今年第二季度香港楼价同比仅上升1%，大幅低于一季度。

而楼市交投的趋冷已明显冲击香港地产中介。香港地产中介美联集团半年报显示，其上半年业绩表现惨淡，亏损近8872万港元，去年同期为盈利1.473亿港元，业绩明显大幅下滑，其中香港住宅佣金减少幅度最大。此外，另一地产中介半年业绩也遭遇同样境遇，公开数据显示，香港中原地产业绩同比下跌25%。

尽管成交量下滑明显，但楼价仍然相对坚挺，中原地产研究部指出，今年８月１２日至１８日中原城市领先指数ＣＣＬ暂时止跌，在连跌两周后，按周上升０﹒４１％，为七周以来最大升幅。不过这一情况可能会改变，有分析预期2014年香港楼价下跌幅度可能达到10%～15%，2015年可能再跌15%～20%。

印花税遏制内地买家入市

从阻击炒房客的实际效果看，香港政府的多项政策已起到明显作用。去年10月香港推出针对非香港永久居民的15%买家印花税，今年2月再推出双倍印花税，令外地投资者购买香港房产的税务负担最高可达物业价值的23.5%。

此前的数据显示，内地买家最高时曾占到香港新楼盘成交量的四成，不过最新的数据显示，内地投资者热情已明显退潮，香港中原地产数据显示，2013年第二季度，香港私人住宅市场，已知内地个人卖家比例，占宗数3.6%，占金额3.9%。与2012年第四季度的4.1%及5.5%相比，分别下跌0.5及1.6个百分点，反映内地业主惜售，倾向长期持有香港房产。第三季度的数据则显示香港私人住宅市场，已知内地个人买家比例，占宗数6.3%，占金额8.0%。比例较2012年第四季的10.9%及16.8%，分别下跌4.6及8.8个百分点，反映买家印花税成功遏制内地买家入市。

香港中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出，实施买家印花税半年以来，成功遏制了内地买家入市，推低了内地买家比例。但同时亦令内地业主倾向长期持有香港房产，同时推低内地卖家比例。

时隔一年再现负资产个案

对于此前购房者来说更糟糕的情况是，炒房套利不成反而因此成为“负资产”。此前香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的调查结果显示，今年第二季度，负资产住宅按揭贷款宗数为27宗，截至6月底，负资产按揭贷款涉及的金额为1.11亿港元，其中无抵押约为200万港元。这也是时隔一年再次出现负资产个案。香港金管局表示，这次出现负资产个案，主要是涉及一些银行职员住屋按揭贷款。这类贷款的按揭成数一般较高，故此容易形成负资产。

对此美联创办人及主席黄建业分析，目前楼市已经见顶，更多的购房人士由于借贷比率较高，有可能在今年底出现负资产情况。

大规模出现负资产的情况曾在1997-2003年上演。不过有地产中介业内人士则指出不应过分担忧。中原按揭经纪董事总经理王美凤指出，目前借款人对于楼市按揭风险的防守力较高，置业性质差异也比较大，即使楼价下跌带来负资产，也不会是1997至2003年的情况。

王美凤认为，目前按揭杠杆率低，平均按揭成数仅为55％，远低于2003年负资产高峰期时的65%。从这个平均数字看，楼价需下跌超过45%，负资产才会广泛出现，然而，1997年楼市与现时最大的不同之处，在于1997年投机性高、炒风普遍，确认人转售比例曾高达近10%；而目前投机成分几近消失，楼市以自住或长线投资者支持为主，这使得楼市即使转势向下调整，速度和幅度也会相当温和，不易出现大量炒家亏本离场引致楼价大跌的现象。

楼市悲观情绪延续

悲观的预期仍会持续，黄建业认为，“香港楼市会衰三年，楼价估计会跌两到三成。”黄建业指出，香港楼市最坏时期仍未来临，目前才刚开始转差，政府推出打击楼市的措施，导致楼价轻微下跌，但成交量大幅下滑，未来如果资金大幅流出或出现加息，香港楼市将进一步转坏。

不过，香港业内人士普遍认为这次楼市调整不会重复1997-2003年楼市暴跌的情况。

黄建业预计，这次调整时间会比较短，大概在三年左右，而出现大跌7成的机会比较小，除非出现大规模的资金撤离、加息。估计跌幅两到三成的可能性较大。目前仍存在许多积极因素，一是全球资金泛滥；二是香港开发商内地业务开展较好，可以获得现金流；三是整体借贷比率仍然低，不会有大规模负资产；四是股市持续波动，楼市仍然有一定吸引力。

也有部分开发商预期港府后续会调整政策。嘉里建设总裁兼首席执行官黄小抗在中期业绩发布会表示，对香港未来的楼市抱着审慎乐观态度，相信刚性需求仍然存在，未来供求能够渐趋平稳。香港政府应已听到各方对“辣招”的意见，相信政府会作出调整及跟进。

实际上，从大行对香港本地地产公司的评级看，亦未太过悲观。高盛近期的评级报告显示，将新鸿基地产盈利预期下调7.7%-4.2%，目标价由148.3港元微降至148港元，但仍维持其“买入”评级，理由在于随着资产周转稳步复苏，加上推出更多项目，有助提升新鸿基的账面获利及缩小其资产净值折让。