反季购房巧抓“夏歇期”尾巴

持续的高温天气，沪上楼市成交状况持续低迷。但有迹象表明，随着天气转凉，未来楼市必将重新启动。因此抓住今年楼市“夏歇期”的最后一段时间，挑选到符合自己要求的物业，不失为一种理想的选择。

楼市“夏歇期”仍在延续

持续的高温天气，大大抑制了购房者的热情，使得成交状况仍不见改善。

根据上海德佑地产研究部提供的数据显示，进入8月份第二周(8月5日至11日)，住宅商品房的成交量持续下滑，成交面积为14.91万平方米，环比前周下跌22.0%，并创造了近25周的最低纪录，为自今年春节以来的谷底。具体到各个项目的销售情况来看，全上海市仅有山水四季城和练祁佳城金色榴乡园两个项目成交量较大，其余项目成交量均不足50套。

其实，成交状况低位运行已经持续了很长一段时间。同策咨询研究部数据显示，在7月份，上海住宅商品房成交面积为77.67万平米，环比下滑31%。二手房交易量同样也出现下滑趋势，根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，7月全上海市二手房共计成交20522套，环比下跌10.6%。

图 近期上海楼市周成交状况变化图

不仅购房者的热情在下降，开发商推盘的热情同样也出现了回落。上海汉宇地产研究部统计数据表明，8月份第二周共计6个商品住宅项目批准预售，新增预售套数13.78万㎡，环比减少18.8%;新增供应套数786套，环比减少46.2%。这种现象已经持续了一段时间，同策咨询研究部数据显示，2013年7月，上海商品住宅供应量为79.60万平米，环比下滑11%。

均价回落实为“假摔”

从表面上看，上海市房价出现了微幅下调，但业内人士直言这实为“假摔”。

记者查阅同策咨询跟踪监测的市场数据发现，上海市住宅商品房成交均价曾在今年7月下旬一度冲高到25566元/平方米，成为近半年来次高值，仅次于今年3月初的25651元/平方米。但随后便一路下滑至8月第二周的22352元/平方米，降幅达到12.6%。这是不是意味着上海房价出现下跌情形？

真实情况并非如此。记者查阅成交记录发现，近期低价刚需楼盘成交占据主流，因此“拉低”了均价。如8月份第二周，成交前五位楼盘中，包括金地自在城、合景叠翠峰、中信泰富朱家角新城、保利天鹅语苑二期在内的四个楼盘，均价均在1.16万~1.85万元/平方米之间。“这是由于近期楼市供应出现结构性的变化，部分低价位的刚需盘成交量占到较高比例，从而导致成交均价的回落。”同策咨询分析人士给出这样的解释。

此外，记者从二手房市场上了解到，虽然进入7月以来，带看量和实际成交量都出现了不同程度的下滑，但是二手房的价格并未出现下跌。德佑地产门店经理反映，虽然近期房东不再提价，但是鲜有主动降价情形出现。

房企“秋季攻势”悄然开打

虽然近期市场在酷暑天气中显得较为冷清，但房企并未因此而放松对市场的争夺。

“请问是李先生吗？我是××地产的销售人员小张，最近我们会在嘉定推出一批新房源，请问你本周末是否有时间来现场参观考察……”类似的电话，正在看房的小李近期就接到了四五个，而在半个月前，这种电话并不多见。由此不难看出，虽然目前距离“金九银十”还有半个多月，但房企已经开始着手准备“秋季攻势”。

有业内人士预测，随着天气逐渐变得凉爽起来，开发商会开始加大推盘力度，以求加快去化速度回笼资金。

有数据表明，目前开发商推盘热情已经开始反弹。虽然8月份新增商品住宅套数仅为786套，但相对7月第三周的推盘量来说，已经出现了较大幅度的回升，增幅超过三成。

中央对楼市的态度有了微妙的变化。针对当前房价持续小幅上涨的态势以及部分城市房价上涨过快的现象，中央及地方政府并没有因此而再次出台严厉的调控措施，只是在表态上继续坚持房地产市场调控。从最近国务院对于房地产市场的几次表态来看，基本上是定调保护首套自住购房需求，促进房地产市场健康发展。甚至住建部政策研究中心相关领导发言指出，政府从来没有让房价下跌的言论。对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化。

不必犹豫出手买房

虽然距离楼市“夏歇期”结束时日无多，但专家建议，现阶段正处于买房好时机，碰到合适的物业，切莫等待观望。

目前市场因为高温天气原因，加之此前一段时间受到“钱荒”影响，导致市场购房热情大为降低。这虽然不能称之为买方市场，但较之购买力释放而处于卖方市场阶段，无疑要掌握更多的主动权。

行业人士分析指出，就目前而言，开发商主动提价销售的情形较为少见。记者咨询嘉定区某即将推出后续房源项目售楼处得知，开发商并没有提价的打算。但如果在“金九银十”期间，销售状况的改善，很有可能会促使房企不断推高售价，即使幅度不大，但维持原价的可能性不会很大。

专家建议，现阶段买房，要讲究“快”和“准”。所谓“快”，是指出手要快，而不必观望。不管是新房还是二手房，只要物业本身符合自己的定位，便可立即“拿下”。而等待观望，很有可能会面临“追涨”的尴尬局面。所谓“准”，当然是对价格的把握要准确。如果新房已经长时间没有提价，或者二手房价格也蛰伏了一段时间，这表明该价位是比较合理的，可以放心接受。

当然，现阶段买房，也必须敢于与卖家议价。有中介公司业务员告诉记者，现阶段看房人数不多，房东加价的底气不足，而如果比较幸运，碰到急于出手的卖家，主动还价，很有可能会得到意想不到的的收获。当然，业内人士提醒说，买家在还价时请勿“狮子大开口”，以免让对方产生误解而中断买卖，从而错失机会。(记者 甄爱军)