蔡为民：房价调控的长效机制

有号称“知情人士”透露，中央对待房地产的态度已从“强调调控”转化为“建立长效机制”，以避免此前调控“治标不治本”所带来的弊端，但在我看来，后续发展恐怕不会这么地“理所当然”。

这两年，因地下金融资金链出现断裂危机而一直处于风口浪尖的温州，近日又因对在调控政策中扮演重要角色的“限购令”做出调整，重上媒体主要版面，坊间为之议论纷纷。

中央不会出面干预微调

“以户为单位，只要名下住宅未满2套，还可购买”——此为温州市官方口头发出的新政内容，由于是新一届政府上台后，首宗松绑限购措施的作法，故备受市场关注。

目前外界在冷眼旁观的是：中央会否有所表态？如果出手喊停，说明虽然政府换届，但仍然坚持“调控不动摇”。如果未出面制止，便意味着各地可依据自身发展需要与判断，自行调节中央调控的相关规定。如同温州市房屋交易产权登记管理中心人士所强调：这一微调并未突破国务院的调控界限，况且市场环境已经变化，不太会因此重新抬高房价，助燃炒房。

我揣测中央不致干预温州的限购新规，倒不见得是“人走茶凉”，而的确“事过境迁”。

不只考虑到温州房价在70个大中城市中，是唯一出现房价连续数月下滑的城市，也因为国内外经济、金融形势已然发生剧变，房地产的角色扮演大不同于往昔(之前已多次评述，在此便不赘述)，况且国务院正研议房地产调控的长效机制，目前已形成初步草案，并在有关部委、协会等小范围内征求意见。据悉，该草案对于现有的财税、土地政策、金融体制等，都会有所改革，其中包括：房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度等。

以长效机制取代限购令

换言之，在长效机制隐然成形的情况下，限购令逐步退出市场已成定局，温州只是“先行一步”而已，似无横加阻扰的必要。加之该市2011年3月出台的“限购”之严厉，连北京都自叹弗如——本市户籍居民家庭名下住房不足二套的，只可新购一套商品住房(含二手存量房)，且无论买后是否卖掉，都不能再购买房屋。而当时多数城市的规定是本市户籍未达两套仍可购房，并无要求“不管购房者是否有房，只能新购一套”。

这就难怪温州官方会指出，政策微调之后，将有两类人群受惠：限购后买了首套房，后来卖出，因限购无法再买的无房户，及限购后买首套房，因限购无法再买大户型的改善型需求者。

“锯箭”之后，隐患仍在

虽然有号称“知情人士”透露，中央对待房地产的态度已从“强调调控”转化为“建立长效机制”，以避免此前在体制不顺的情况下，以行政手段“治标不治本”所带来的弊端，但在我看来，后续发展的可能演变，恐怕不会这么的“理所当然”。

之所以做出如此悲观判断的原因，在于综观其内容均不涉及10年32次调控总以惨败告终的核心障碍——土地财政所催生之地方卖地冲动及其融资平台的无限扩张。亦即按目前所看到的方案执行，并不能真正有效解决房地价非理性飙涨，充其量仅是使贪腐资金以更隐秘的方式进出楼市，或阻挡部分国内外热钱过度炒作房产而已，堪称：华而不实的“锯箭疗法”。

地方政府拼命为房价“护盘”

不久前国土部曾发出警示：土地出现过度融资现象。显示除了房企之外，地方政府已自我矮化为上市公司，为“股(地)价”护盘不遗余力。因为透过土地储备机构，地方政府早就把手中土地拿去向银行质押借款，为了避免抵押物贬值及额外创收，地方政府会基于本能不断哄抬房地价，这也正是一些不肖的伪学者、专家“应运而生”，趁势狂吠“房价愈低的城市愈丢人”之谗言谬论的本质原因。

总体言之，凡是不触及解构利益集团的任何房地产政策改革之所谓“长效”机制，其最终的宿命，都无法避免历次调控一样结局，以无效告终。