申遗背景下收紧家庭旅馆 鼓浪屿上亿民资或受波及

以后，想在旺季夜宿有“海上花园”之称的鼓浪屿，体验别样老建筑风情，恐怕不太容易了。

今年5月24日，《鼓浪屿家庭旅馆专项规划》（以下简称 “规划”）一推出，立即引起不少家庭旅馆经营业主的不满。根据规划，今后鼓浪屿核心景区内，自然景区范围周边50米、人文景区周边20米，禁止设置家庭旅馆；鼓浪屿申遗规划中的53个核心保护要素，禁止改造为家庭旅馆；鼓浪屿重点风貌建筑禁止改为家庭旅馆，一般风貌建筑改造为家庭旅馆，必须遵照风貌建筑保护规划要求执行。

由于此前实施的相关家庭旅馆管理办法并无过多限制，加上旅游市场火爆，2008年以来，鼓浪屿这个面积仅一平方多公里的精致小岛上，家庭旅馆数量从十几家迅速增加到目前的400多家。

鼓浪屿家庭旅馆商家协会会长许一心对《每日经济新闻》记者表示，根据上述规划，现有家庭旅馆中有一半左右将领不到营业执照或在营业期满后不得续租，至少有1亿~2亿元民资将打水漂。记者调查发现，规划出台的背景是鼓浪屿目前正在申遗及当地家庭旅馆业乱象丛生。

协会会长：近半家庭旅馆要关门

董启农是出生在台湾长在大陆的鼓浪屿人，2010年他承租了鼓浪屿日光岩东麓27号的私人老别墅，投资修缮后开办了一家家庭旅馆，因为经营得不错，2012年他又租下了当年南洋“五金大王”杨知母位于鼓新路29号的第三别墅 （鼓浪屿十大别墅之一的杨家园第三别墅）。这栋修建于1935年的老别墅已经有78年未修缮，董启农表示，他花费了200多万元按照“修旧如旧”的规定重新翻修，并且增加了消防和安防设备。此时，规划正式宣布实施，董启农的证照审批被卡了。

按照规划，鼓浪屿的重点风貌建筑被禁止改为家庭旅馆，作为十大别墅之一的杨家园被列为重点风貌建筑。

目前，鼓浪屿利用核心要素和重点风貌建筑改造为家庭旅馆的一共有17家，其中9家证照齐全，根据规划这9家房屋出租期限到期后不再续办家庭旅馆营业许可证；另有4家为无任何证照的被强制停止建设。值得一提的是，在这17家酒店名单中，排在第一位是被列为重点风貌建筑、核心要素的晃岩路31号的沐锦酒店。该酒店对外营业称为“中德记”，曾一度被喻为 “鼓浪屿宾馆”，接待过诸多中外贵宾。2002年，该住宅因年久失修而停办。经过修复之后，中德记于2011年开始以家庭旅馆形式对外营业，眼下因为这一份规划，租约到期后不能续办。

董启农表示，按照一般申请家庭旅馆营业执照的流程，是先把物业修缮妥当，才能通过相关的消防、安防、卫生等验收，最后工商局给颁发营业执照。他认为，相关管理部门可以对家庭旅馆设定修缮指导标准和验收标准，不符合条件的要求整改，不能如此简单地“一刀切”。

“如果在2008年之前，民资还未大规模进入鼓浪屿家庭旅馆业时，先设定这样的条件，大家就不会先把钱投进来，现在是钱都已经投下去了，再告诉你不行。”许一心表示，根据协会不完全统计，眼下被卡在初审阶段的家庭旅馆证照申请就有80多份。目前鼓浪屿家庭旅馆的床位约8000多张，根据规划要控制到4500张，也就意味着接近一半的家庭旅馆要关门。

根据该协会的估算，目前鼓浪屿的家庭旅馆项目在400个左右（包括无证的），这几年投资修缮老别墅的民间资金至少在4亿～5亿元，如果按照规划执行，至少2亿元的民资要打水漂。

发展政策：接待床位设上限

最近几年，鼓浪屿一直在向联合国积极申请进入 “世界文化遗产”，去年鼓浪屿被正式列入《中国世界文化遗产预备名单》。在“申遗”的背景之下，由厦门市规划局和厦门市鼓浪屿-万石山风景名胜区管理委员在5月发布了包括家庭旅馆规划在内的三项规划。根据规划，将鼓浪屿的“住”明确：接待设施床位数控制为5700个 （包括酒店床位数），近期不再新增；待远期市政基础设施完善后，可增加10%，达6300个床位。

在家庭旅馆规划中也明确了限制条件：鼓浪屿核心景区包括日光岩、皓月园、琴园、菽庄花园、毓园、海天堂构，规划自然景区范围周边50米、人文景区周边20米禁止设置家庭旅馆。鼓浪屿申遗规划中提出的53个核心保护要素，规划核心保护要素内禁止改造为家庭旅馆。风貌建筑分为重点风貌建筑和一般风貌建筑，规划重点风貌建筑禁止改为家庭旅馆，一般风貌建筑可改造为家庭旅馆。

厦门市鼓浪屿-万石山风景名胜区管理委员会（以下称管委会）副主任叶细致在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，即使不是为了申遗，鼓浪屿家庭旅馆行业的无序竞争也亟待规划出台，引导行业健康发展。

根据叶细致介绍，在规划出台前，鼓浪屿家庭旅馆在缺乏引导的情况下，自发发展几年后，慢慢暴露了许多问题：不规范的家庭旅馆对于鼓浪屿的风貌建筑并没有很好的保护和传承，反而破坏了原本的建筑格局；居民区的一些家庭旅馆挤占了原本鼓浪屿居民的资源，造成菜价上涨等；无证家庭旅馆扰乱正常市场秩序，造成恶性竞争。此前管委会也没能介入统一管理，眼下规划的出台，正是为了改变这一现状。

“在我们协会和大部分经营业者都不清楚的情况下，规划就宣布实施了。”许一心表示，在该规划宣布实施前，他代表协会只参加过一次相关会议，并未参与上述专项规划的任何研讨活动，也不清楚规划的具体内容。

该规划出台后，许一心将会员的意见汇总并撰写了一份《关于鼓浪屿家庭旅馆生存发展问题的思考和呼吁》，在6月份递交给厦门市政府，但直至目前，有关部门都尚未对协会做出任何回应。叶细致对此回应称，“我们也征求过协会的意见，只是并没有采纳而已。”

“如果是事后的规划就必须要考虑到已经存在的情况，而不是把这个行业推倒重来。”许一心表示，在规划推出之后，鼓浪屿家庭旅馆相关审批过程被叫停，整个鼓浪屿家庭旅馆业进入了“停滞”状态。

许一心告诉记者，在2008年《厦门市鼓浪屿家庭旅馆管理办法（试行）》颁布之后，政府对直接投资鼓浪屿的民资是鼓励的态度，只要符合相关规定和管理办法都“放行”给办证。在有“万国建筑博物馆”之称的鼓浪屿岛上，共有1000多栋别墅，绝大部分都是上世纪初至二三十年代建造的。此前，鼓浪屿的老别墅禁止擅自进行修缮。在2008年之前，许多年久失修的老别墅都已经濒临“危房”，但是这些别墅的拥有者有的是人在海外，有的则是无力承担修缮费用，发展家庭旅馆业一定程度解决了这一问题。

主管部门：整顿分三种态度

林先生是杨家园的后任继承者，他从上世纪60年代起就居住在杨家园，但只是普通工人的他没有能力支付修缮老屋的费用，“在出租给家庭旅馆之前，我只能把房间分租出去，租金收入低廉。”林先生向《每日经济新闻》记者表示，在董启农承租之前，别墅已经有78年没有修缮，处处可见钢筋裸露，如果再不修缮，再过几年也将成危房。如今别墅出租做家庭旅馆后，一方面解决了修缮问题另外一面又增加收入，可谓多赢。

林先生如今还住在别墅里，时常跟住宿旅客聊天“讲古”，对新出的规划很不解，“这是我个人私宅，我也不明白突然就被列为重点风貌建筑，怎么就不能做家庭旅馆了？如果不做家庭旅馆，我的房子修缮费用谁来解决？”

当地家庭旅馆协会对于此种限制表示了质疑，许一心对记者表示，他查阅了《历史风貌建筑保护条例》和《文化遗产保护条例》都没有这几条禁令。反而在《历史风貌建筑保护条例》第十八条规定中找到了“政府应制定相应措施，鼓励历史风貌建筑的利用”的条文规定。几年前，政府还在鼓励企业认养历史风貌建筑。而在现实中，不管是认养还是租购风貌建筑（包括重点风貌建筑）后在里面以及上述两个限定区域距离内从事经济商业活动的并不少见，为何独禁家庭旅馆？

“同样是重点风貌建筑的福建路38号的老别墅海天堂构，做博物馆咖啡馆经营就没问题？难道只有博物馆才符合申遗标准？”一些业者对此表示十分不解。

对此，叶细致表示，对于已经存在的事实，要做什么可以和管委会进一步协商，也不是说不能做，但是要符合“申遗”的规范要求，而这个标准不是管委会能够定夺的。有些历史上曾经是酒店的重点风貌建筑，那是在还没有被列入“国家文物”（列入《中国世界文化遗产预备名单》）之前，在去年列入“国家文物”之后，就必须按照规划中的规定来做。他说：“我们进行申遗，相关审查人员要根据我们申报的规划来进行审核，如果发现和规划不符的地方，肯定是不行的。根据规划，核心景点和重点风貌建筑都不允许做家庭旅馆。以前没有这样的规定当然可以做（家庭旅馆），现在有规定了就不能做了。”

“规划并不完美，协会提出的有些意见也是对的。”叶细致表示，因此规划中对于鼓浪屿的家庭旅馆分成三种态度：一是限制区域内禁止的，已持证的旅馆将慢慢被引导退出，在租期到为止还会继续允许其经营，但对于无证旅馆将予以取缔；二是在许可范围内经营不规范的，将予以整顿管理；三是在鼓励建设区域，鼓励家庭旅馆业发展。

业内观察

家庭旅馆无序竞争下树立行业标准才能治本

从2008年的10多家到目前的400多家，粗放型的发展过程中，鼓浪屿家庭旅馆业存在无序竞争的混乱状态。

“这几年鼓浪屿家庭旅馆一直受到很大的非议。”许一心坦言，作为新兴的行业，鼓浪屿家庭旅馆的发展走在全国前列，鼓浪屿家庭旅馆商家协会也是国内首个家庭旅馆行业协会。但在“摸着石头”过河的过程中，行业中也出现了不少乱象，有的经营者盲目追求利益而背弃了岛上的文化传统。此外由于商业活动的增多，岛上的供电系统频发负载过重的故障；一些冒充家庭旅馆的小“家店”也偷偷在普通居民楼中扰乱市场和民生秩序。正规的鼓浪屿家庭旅馆也因此受到 “牵连”。对于种种问题，许一心表示，协会几乎每年都会提出一份报告提交给政府，里面涉及到家族旅馆的现状及解决办法。

在无序竞争下，鼓浪屿家庭旅馆的形势不容乐观。根据协会统计，2011年10月中旬以来，鼓浪屿家庭旅馆经营状况一路下滑。会员旅馆的住房率与2010年同期相比大幅跌落。原先地段好、“不愁客”的家庭旅馆入住率直降50%。原因主要包括：国内外经济形势变化波及旅游市场；动车旅游热的退烧；厦门本岛快捷连锁酒店的发展，加上鼓浪屿上无序发展的无证馆（店）以低价冲击市场；家庭旅馆经营的成本节节攀升，特别是房租暴涨。

在此期间，有关管理部门采取了“冻结”家庭旅馆申报审批的办法。“鼓浪屿家庭旅馆曾经两度冻结审批。”许一心表示，但这种简单的冻结却并没有“冻”住无证旅馆的继续出现。在目前无证经营旅馆中，其实有相当一部分是具备从业条件的，只是被“冻结”了审批。

董启农认为，相对于限定家庭旅馆的区域范围，不如根据实际树立起家庭旅馆的行业标准，并对标准之下的家庭旅馆予以彻底整顿取缔，才能治本。