土改破冰：粤农村宅基地可一定范围内转让

广东农村宅基地可一定范围内转让

在土地制度的创新探索方面，广东再一次加快了步伐，先行先试。近日广东省法制办正式就《广东省农村宅基地管理办法》（送审稿，截止到9月4日）公开征求意见。据该送审稿称，符合相关条件的农村集体经济组织成员，报乡镇人民政府或街道办事处同意，可以购买本镇区域范围内农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。

而即将开闸的宅基地“有范围、有条件”转让，使得土地制度改革向前又迈出了关键一步。

宅基地可一定范围内转让

上述送审稿提出，依法取得的农村宅基地，应当办理宅基地使用权登记，依法登记的宅基地使用权受法律保护。同时提出“一户一宅”原则，农村集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地。

城镇居民被严格限制在购买范围之外。该文件称，鼓励农村集体经济组织成员出售依法取得的一户一宅之外的农村房屋，房屋所在的宅基地使用权相应转让。不过，文件强调，农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，“严禁城镇居民购买农村宅基地及其地上房屋、附着物。”

时间回溯至今年3月7日，《广东省城镇化发展“十二五”规划》正式出炉。《规划》明确提出，“完善农村宅基地和承包土地处置、城乡社会保险制度衔接等方面的具体配套政策，建立转户农民权益保障机制，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。”

虽然广东提出了探索转户农民宅基地的正常退出机制的整体框架，但具体的思路及细则出炉各方都在揣测之中。此时公布公开征求意见稿，超出预期。

海通证券近日出炉的研究报告引起市场关注。该报告在预测我国土地制度改革的时间表方面提出，短期出台的《农村集体土地征收补偿条例》，按市价补偿农民，被征地农民纳入社保体系。中期内，多地试点农村集体建设用地流转。实施以土地为基础的不动产统一登记制度，进行全国农村土地确权，赋予农民集体土地处置权、抵押权、转让权。长期则缩减政府征地范围，全面推行农村土地特别是非公益集体建设用地市场化流转。全国多地建立农村土地交易市场。

已积累相关试点经验

事实上，广东已经有地级市开始进行相关方面的探索。早在几年前，广州就对宅基地流转进行试点，广州的宅基地和集体用地上住宅可以转让，但只限于本村村民内部流转，这意味着小产权房仍然不可能拿到房产证，而集体土地上的非住宅房屋则是允许在外部流转的。

在佛山顺德，也开始探索宅基地分配制度的改革。如北滘镇试点的“一户一宅”政策，按照到某一时点的实有人口数量，一次性下达村民住宅建设用地指标，将宅基地进行固化，并逐年安排建设。指标使用完毕，不再审批单家独院式村民住宅用地。

记者于6月份在广东云浮市采访了解到，该市已经试行宅基地集体内部流转政策。云浮市副市长黄志豪称，“宅基地可以同村之间转让，内部也有价格。”该政策是对宅基地抵押贷款的进一步完善和提升，是防范风险事件发生的重要措施。

广州一直走在试点的前列。7月24日，广州市国土房管局和市法制办起草的《关于我市土地节约集约利用的实施意见》也对外公开征求意见。该《实施意见》提出，有条件的村，经村民会议讨论决定，可以由村委会或村集体经济组织向申请建房农民收取宅基地有偿使用费。据悉，成渝试点“地票”流转成为广州借鉴的模式，相关条文也写入该征求意见中。

与此同时，广州正加快建立城乡统一的土地交易市场，规范集体土地所有权人采取公开方式出让、出租集体建设用地使用权。集体建设用地流转将在全市统一的土地市场平台上公开发布信息并进行交易。

记者还了解到，广州从化市已经有部分镇的村集体开始出售宅基地的产权。广州早年就已经完成的农村土地登记发证工作，为此奠定了良好基础。目前，广东各地也在大力推动农村土地的等级确权以及土地证发放的进展。

“集体内部流转和政府推动退出都难以从根本上解决宅基地流转问题，”市场人士认为，广东宅基地流转的口子开的还不是很大，“希望通过采用价格手段等市场化的方式来实现宅基地退出。”(记者 朱文彬 编辑 枫林)