发改委官员：一二线城市房价不会崩盘仍将上涨

以改革促进城镇化和房地产健康发展

———访国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁

当前,有关城镇化的话题日益升温。新一届政府把城镇化作为拉动内需和带动经济增长的引擎。官员、学者、企业家纷纷就城镇化发表自己的观点,其中国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁的观点值得引起注意,他对于城镇化涉及的科学问题分析切中要害。他认为推进城镇化进程关键在于改革,打破阻碍实现人的城镇化的藩篱。

作为一名城镇化改革的实践者和积极推动者,李铁在从事城镇化政策研究工作的近20年时间里,多次参与了中央、国务院有关城镇化政策文件的起草和制定,而且亲身参与了指导改革试点工作的实践。最近他所在的城市与小城镇改革发展中心又推出《城镇化与社会变革丛书》,把城镇化改革的研究成果集结成册。近日,李铁接受了《经济参考报》记者的采访。

新型城镇化的重点是农业转移人口的市民化

《经济参考报》:十八大报告提出,要推动“工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调”。中央经济工作会议进一步提出着力提高城镇化质量,要走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。新型城镇化蕴含着怎样的战略意义?您心目中的新型城镇化图景是什么样子?

李铁:如何理解中央所提出的新型城镇化道路,目前各方认识还未足够明晰:一些地方希望借此机会上更多的项目;一些学者提出了高质量的城镇化文明理念和相应的指标体系;企业家希望找到新的投资热点;有的人虽然认识到“以人为本”的实质,但是在政策操作层面的设计上还是五花八门,并未触及实质。就我个人理解,中央提出的新型城镇化政策,核心内容涉及以下两个方面:一是人的城镇化问题,就是如何解决农民进城就业后的基本公共服务问题;二是城镇的发展模式和路径,即如何实现城镇发展的可持续、生态、低碳和绿色。

2012年,我国的城镇化率达52 .6%,而按城镇户籍人口计算的城镇化率仅35 .3%,之间存在着17 .3个百分点的差距。这说明2 .5亿农民工和约7500万城镇间流动人口在城市还没有享受到与城镇户籍居民同等的公共福利。如果按照每年一个百分点的增长速度,到2020年,我国城镇化率将达到60%,意味着我国的城镇人口将会达到8亿人左右。进城的农民工将会在现有基础上再增加接近1亿人。如果不及时解决他们的公共服务和进城落户定居问题,我国城镇化的质量将不会得到根本改善,反而还会加剧未来可能出现的各类社会矛盾。

所谓新型城镇化,就是要实现城镇化从数量型增长到质量型提升的转变,也就是说要解决农民工进城后公共服务均等化和定居落户难的问题。这也就意味着当前城镇化的 工 作 重 点 是 如 何 实 现 人 的 城 镇化,如何坚定不移地进行户籍管理制度改革和逐步完善农业转移人口市民化的进程。

房价变化与城镇化及城市等级相关

《经济参考报》:未来新型城镇化的目标之一就是要解决农民工定居落户,这为房地产业发展带来了广阔的机遇。但是,当前,中国的房价居高不下。根据国家统计局统计,2013年6月,全国70个大中城市中有65个城市房价出现环比上涨。可以说房价已成为中国老百姓最关注的话题,任何与房地产价格变动有关的消息都会牵动老百姓的神经,您认为,造成中国房价不断上涨的原因是什么?

李铁:我们不能笼统判断中国的房价上涨,首先要分析中国哪些地 区 的 房 价 在 上 涨 ? 为 什 么 会 上涨?为什么房地产成为大家都非常关注、各级地方政府都在全力推动的一个产业?

很多研究都把城市分为一线城市、二线城市,三、四线城市,这直接说明了中国的房地产发展,房价上涨和等级化的城镇管理体制有直接的关系。首先,高房价主要集中在高等级城市,特别是直辖市、省级城市和副省级城市。城市资源分配不平衡,从最低等级城市向最高等级城市集中,等级越高的城市优质资源越集中,行政资源分布影响了市场资源分布。在高等级的城市买房,主要也是购买那里的优质资源和优质公共服务。而土地的限量供给导致这些城市资源的稀缺,高等级城市核心区域土地资源永远是稀缺的,土地资源稀缺肯定会导致这些地段的房价的上涨。

其次 , 相比于金融 、银行存款、证券、基金等领域,房地产是目前相对稳定的投资需求。土地资源的稀缺性决定了它的价格上扬。

第三,经济增长带来社会收入群体分化,基于人口总量的高收入人群基数大,形成对高等级城市高房价的支撑。假如高收入人口占全国的10%,我们会有1.36亿高收入人口形成持续的高端的购买群体,对高端、高层次地产有持久性的需求。他们第一会在本地买房,第二会到省会城市买房,然后到北京、上 海 买 房 。 高 收 入 人 口 到 等 级 高的、核心资源好的、优质资源相对集中的城市买住房,这在当下中国是最好的、最合理的选择。

《经济参考报》:对于未来房价走势您有何判断?

李铁:我认为,除了看住房供应量大小外,还需要考虑以下几方面因素:

首先,城市的辐射范围。城市等级越高,辐射范围就越广,北京辐射全国,省会城市基本上是辐射全省。高行政等级城市的资源短缺是常态的,而且不可再生。户籍制度导致了公共服务封闭式的格局难以 打 破 , 在 这 种 情 况 下 , 资 源 短缺、公共服务的封闭,也促进高等级城市房价进一步上涨。

其次,城市所在地区的人均收入水平。像浙江、广东、江苏等沿海发达地区,城市辐射范围虽然不如西北地区的城市,但是人均收入水平高,也就支撑这个区域的房价上涨幅度大于中西部地区。

最后,土地出让金制度下的城市发展模式。各级地方政府竞相开辟工业区,压低土地价格,赔钱搞招商引资,形成工业产业,来支撑政府的G D P和财政收入。这个成本要通过房地产开发、高额的土地出让金进行弥补。现在每届政府都要有新的政绩,结果城市摊子越来越大,基础设施、供给的成本大幅度增加。政府税收只能保财政、保吃饭,所以这些成本只能靠融资、卖地等方式偿还,而融资还得靠未来的土地出让金偿还。这就形成了这种恶性循环,导致现在新区、新城不断扩展。

综合判断,在一线、二线高等级的城市,资源稀缺性还存在,房价还有上涨的空间,部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产,恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。

有人认为,中国的房地产会出现像欧美、日本一样一样的泡沫,其实不能简单地进行类比。这些国家城市化率已经饱和,而中国才刚刚 过 半 , 户 籍 人 口 城 镇 化 率 才35 .3%。因此对于城镇住房的需求还有很大的空间,启动内需也与此有 关 。 分 析 中 国 的 泡 沫 , 成 因 不同,结果也不同,可能会带来局部中小城市楼市的崩盘,但是在高等级城市不仅不会崩盘,还会上涨。

解决房价居高不下需改革

《经济参考报》:高企的房价阻碍了农民工市民化的步伐,不利于推进城镇化,农民工进的来,但是无法在城镇中定居,而且居高不下的房价对于中国经济的发展也带来了很大的隐患,许多地方出现了各种所谓的“鬼城”,您认为要解决高房价需要采取哪些措施?

李铁:新型城镇化的重点就是实现农业转移人口的市民化。要想解决房价居高不下的问题只有通过改革才能实现。

第一,尊重市场规律,不要让稀缺的资源被限定在较低的价格,造成严重的浪费,促进商品房价格的市场化。取消限购政策,认同房价上涨的市场规律,政府通过税收等措施,拿出更多的资源解决公共服务的问题。

第二,提高城区稀缺土地资源的利用效率。现在的二、三线城市,一些城市把自己搞成所谓的生态城市、绿色城市,摊大饼,形成了土地的严重扩张,搞上百米宽的大马路,几千亩的大广场,几平方公里甚至十几平方公里的生态公园,有的城市面积并不大,人口也不多,只有十几万人、二十多万人,根本没有这么大的需求,这样造成土地资源的严重浪费。

第三 , 合理配置空间公共资源。一是通过市场的规律,或者通过行政的引导,使一些优质资源向中小城市相对均匀分布,合理疏散人口,遏制房价的上涨趋势。二是改变交通状况,原来高速公路连接中小城市,现在要建设轻轨,在相对远的地方,增加中低收入者购房的供给。

第四,加大租房的力度。人口的流动就业和居住,在任何一个市场经济国家都是常态,不能通过所谓的改革,去强化保障房的福利供给,来把这种流动的常态,通过传统的体制,打着改革的旗号固化。在买和租的政策选择下,租房有更广阔的市场。全国2 .6亿农民工和7000万城镇流动人口,绝大多数人口以租房的方式在城镇居住。租的过程中我们有更多的选择,可以引导民间资本,甚至在集体土地上进行改革,利用存量用地建造公共租赁房。政府加强设施的配套建设,完善租房体系。稳定的居住条件并没 有 涉 及 买 房 还 是 租 房 , 只 要 是租,也可以构成稳定的居住条件,租房的市场、租赁市场的供给,也会 为 房 地 产 业 开 辟 一 个 广 阔 的 空间。

总之,推动新型城镇化需要推进户籍制度改革,释放人口红利;坚持集体土地改革,释放集体土地的低成本红利;进一步推进城镇等级管理制度改革,促进城市发展资源的平等分配,释放中小城市的活力,为中国的经济、为房地产企业提供更好的发展平台。