买顶层房讲究“望闻问切” 五类顶楼谨慎对待

随着建筑施工技术的改进，以及住宅设计的突破，顶楼一改往日闷热、漏水形象，加之其具有很高的附加值，使得购房者对这类物业青睐有加。不过行业人士表示，并非所有的顶楼都值得购买，还是需要在精挑细选之后再做决定。

文/本刊记者 甄爱军

顶楼住宅颇受青睐

准备换房的刘先生看中了一套顶楼住宅。

住在顶楼，刘先生还是有些顾虑的，比如上下楼完全依靠电梯，一旦停电将会带来不小麻烦。但购买顶楼住宅的好处，还是让他不想放弃，比如楼层高、视野好，尤其是开发商承诺赠送部分使用面积，买三房得四房，更是让他无法拒绝。

由于顶层住宅具有很高的附加值，使得购房者对这类物业青睐有加。上海德佑地产中一区区域总监王宁表示，选择顶楼住宅的原因很多，比如有的人看中顶楼良好的通风、采光效果;有人则因为顶楼住宅受外界噪音影响较少，尤其是一些喜欢安静的人，可以免遭楼上住户活动发出噪音影响，以及同楼住户穿行楼道所造成的干扰。

当然，顶楼住宅的好处还不止这些，比如相对比较干爽，在梅雨季节室内也不会“发汗”;受到蚊虫侵扰的可能性大大降低;还有就是私密性较高。

据了解，顶楼住宅在以往，却不受待见。专业人士解释说，这主要是因为我国住宅多采用平顶式设计，顶层的隔热防渗漏性能差。但这种状况在目前，已经得到了极大改变。百殿建筑设计咨询(上海)有限公司设计总监王涛表示，现在的住宅设计与之前的做法有了很大的改变，比如把顶部做成坡屋顶，或者在房型设计上采用跃层、错层等，附赠露台，增加顶楼的使用面积。同时，由于新型材料的采用，以及建筑施工技术的进步，顶楼住宅在隔热、防水等方面的处理，都有了很大的突破。

“望闻问切”精选顶楼

那么，要怎样做才能把购买顶楼的风险降到最低呢？专业人士表示，可以套用中医诊断的方式，对物业进行望、闻、问、切。

望：仔细查看

通过对屋顶的形式、排水情况的实地查看，对物业有个较为全面的了解。

专业人士表示，屋顶的形式对防水有着不小的影响。相对来说，平顶不利于防水，这已经成为行业共识，目前大多数新建住宅，大多采用坡式屋顶。而这也是是现在国际健康住宅提倡的屋顶设计形式，对隔热、防水有较好的效果。

另一项查看重点就是雨天的渗水和雨后排水情况。如果是买二手房或者准现房，业内人士建议最好在下雨天去看房，因为此时能够明显看到是否存在渗漏情况，以及屋顶排水情况是否通畅。而如果在晴天或者冬季少雨季节，购房者也可以在屋顶浇大量的水，也能起到同样的效果。

对于期房，业内人士则建议尽可能购买知名房企的产品。王宁表示，中等偏上规模的房企，建筑质量基本都能得到保证，出现屋顶漏水等质量问题的概率相对较小。

闻：细致了解

通过了解水压、消防等设施，让自己住得舒适、安全。

一般情况下，顶楼存在水压不足的问题，这会影响到自己的生活，比如在洗澡过程中会存在淋浴器因为水压过低而出现无法点火的情形。因此购房者可以打开水龙头了解水压大小，或者跟房主交流，了解水压情况。

另外，住在顶楼，对其消防设施一定要进行深入了解，这涉及到自身的安全问题，马虎不得。需要重点了解的是安全应急措施和设施，比如紧急避险通道、消防栓、防火门等等。此外，周围的消防通道是否畅通，消防队能否及时到达，也是购房者应该考虑的一个因素。

问：多方询问

应该多向房主和房产经纪人了解情况。比如询问上家是否存在闷热、漏水情况，甚至可以明确要求房主对自己的承诺负责，一旦出现问题，必将追究对方未能起到如实告知义务的责任。同时，购房者还应该去小区物业公司了解情况，因为一旦出现漏水情形，房主必定会报修，小区物业也会备案。更有甚者，就连小区保安都了解哪些住户家里存在漏水情况，所以小区保安也是一个获取此类信息的渠道。

切：查询材料

了解设计、施工，以及建筑施工所用的材料等等，也能让自己对物业有更深入的了解。

顶楼一般比较闷热，但如果隔热处理得当，则另当别论。所以购房者要详细了解隔热处理方面的内容，对于二手房或者准现房来说，甚至可以查看隔热层的厚度，是否达到20~25厘米的标准厚度。

五类顶楼谨慎对待

虽然目前的建筑技术已经足以避免闷热、渗水等质量问题，但并非意味着这种这类物业已经做到完美无缺。在此，专家总结出五类顶楼应谨慎对待。

漏水的顶楼不能买。王涛表示，一旦发现顶楼出现漏水情况，购房者坚决不能买。他说：“顶楼出现漏水，按照现有的技术水平，很难修补。”这意味着，一旦买到漏水的顶楼，则很有可能面临“常漏常修”的尴尬情形。

楼顶集水情况严重者不要买。王涛表示，在雨天楼顶集水情况会经常出现，但如果集水严重的，则不建议购买。一旦集水严重，这说明排水不畅，即使修理，也不见得有用。

徒有虚名者不要。所谓徒有虚名，即有些顶楼虽然层高要高于设计规范，但实际上利用价值不高。比如有些顶楼总的层高不超过4米，因此在保证居室正常空间高度之后，类似于阁楼部分层高实际上只有1米左右，而这样的空间除了作为储藏室之外，并没有别的利用价值。

需要自搭楼板者慎重考虑。王涛表示，有少数顶楼在房型设计过程中，并没有搭建楼板，因此需要住户在装修时自行搭建。而这类工程不仅增加装潢成本，同时对工程技术方面也有较高的要求。“如果穿墙之后未能完全密封，雨水很有可能会从这些墙洞中渗透进来。”他说。

超过10年的顶楼要反复考察。根据王宁的经验，10年前的建筑工艺与现在相比，还是存在一定的差异，同时随着时间的流逝，建材也存在损耗等情形，因此超过10年的顶楼一般都存在不少的问题，比如未做保温处理，或者防水材料老化而出现漏水问题等等，这些多多少少都会影响到居住。