偷工减料暴力拿地 揭秘鲁商置业“三宗罪”

鲁商置业出身可算名贵，大股东由山东省商业厅1992年转体组建而成，2006年将旗下的房地产业务重新整合成立了鲁商置业有限公司，2008年通过借壳ST万杰上市，主营业务从零售业变身为房地产开发及经营。

因为大股东始终以现代零售业为主业，鲁商置业成为了辅助大股东经营零售业的得力助手。曾经一度，鲁商置业将自己旗下的商业地产项目定位为可堪与万达广场相比的城市综合体项目，将目标定为下一个万达。

但是，商业地产不仅需要完整的设计服务链条，更需要优质资金状况。事实看来，鲁商置业这两点都难达到。

怨声载道的住宅项目

商业地产开发周期较长，鲁商置业从设计到运作，都相对稚嫩，现今支撑其业绩的并非商业地产，而更多来自于住宅项目。但是，就连这基本的住宅地产，鲁商置业做的也是怨声载道。

今年4月以来，鲁商置业大手笔投资150亿的哈尔滨鲁商松江新城项目开始入住，业主一入住便惊呼上当，虚假的宣传和偷工减料的建造让住户心寒，业主开始声讨鲁商松江新城“三宗罪”：

第一宗罪，偷工减料，擅改墙体结构。在手写合同转换机打合同时，将原先承诺的“框架剪力墙结构”偷换成“框架结构”，其直接后果是使高层建筑存在重大安全隐患。

第二宗罪，私建围墙，更改环境规划。鲁商置业在业主购房时曾对高层业主承诺与花园洋房共享绿地、水系，但4月底却开始偷偷建设围墙，将高层业主隔在绿地、水系之外;更何况，此围墙堵塞了消防通道，影响业主防火逃生，涉嫌违规且存在极大安全隐患。

第三宗罪，虚假宣传，全封闭小区变半封闭。高层业主购房时，鲁商置业承诺是全封闭小区管理，现在又改变为半封闭管理，小区内路变为市政道路，社会车辆可随意进出小区。

如果说这三宗罪是为了节省成本还是停留在虚假宣传与欺骗层面上，鲁商置业拿地的手段则更显残暴。

暴力拆迁的拿地手段

自从5月份开始，青岛崂山区午山村多户村民居住房屋遭到强拆，几乎每天都有2到3户遭到暴力强迁，且愈演愈烈，至少有30多户村民无家可归;甚至发生70多岁老人遭到不明身份人员殴打、10多岁的孩子睡梦中被捆绑手脚扔出屋外等恶性事件发生。

而这暴力的一幕背后，有鲁商置业的身影出现。2011年1月11日，鲁商置业及福建金帝集团有限公司取得与青岛市崂山区人民政府签订的《项目成交确认书》，确认通过挂牌方式竞得青岛市崂山区午山村庄改造项目，总成交价50亿元，由鲁商置业旗下青岛鲁商置地发展有限公司负责开发建设，而暴力拆迁的直接当事人则为由开发商和街道办、居委会组建的“双改办公室”，鲁商置业正是这幕人间惨剧的受益者和执行人。

鲁商置业之所以这么急切地拿到那块地，只不过是因为加快建设可以让该公司的业绩更好看一些，毕竟该公司的现状是畸低的毛利率伴随着畸高的负债率。

居高不下的负债率

资料显示，2010年至2012年，鲁商置业资产负债率一直居高不下，平均资产负债率高达91.23%，但是毛利率却只在30.32%的低水平浮动。

与之相比，运营模式和产品的整体定位都与鲁商置业十分相似的世茂股份业绩却好得多，世茂股份近三年的毛利率水平一直高居48.52%，其资产负债率平均在61.33%左右;即使对比同为国企背景的格力地产，2010至2012年，其毛利率平均在49.15%，资产负债率平均为81.23%。

此外，从鲁商置业流动负债占总负债的比例可以看出，鲁商置业现在的负债结构很不合理，截至2012年年末该公司流动负债占其总负债的比例为91.81%，财务情况不甚稳健，导致该公司在运营和债务方面均会遭遇发展瓶颈。

这一情况在其2012年报中得到了印证，鲁商置业在董事会报告中称：“2013年，公司主要拟通过自有资金、销售回款、银行贷款、大股东支持等多途径筹集资金，以满足公司项目建设的资金需求。根据公司第八届董事会第四次会议审议通过的《关于公司2013年度融资额度的议案》，计划通过申请房地产开发贷款、委托借款、信托等方式向银行等相关机构融资最高额不超过50亿元人民币;向大股东山东省商业集团有限公司及其关联方借款最高额不超过50亿元人民币。”

就以上资料来看，鲁商置业的“万达梦”还相距遥远，鲁商置业将如何发展，本刊将持续关注。（作者  任育超）