世茂奥临花园小区业委会换届选举被指暗箱操作

昨天上午9点多，世茂奥临花园小区数十名业主抗议业委会暗箱操作换届选举，并质疑业委会存在多项违规。

专家表示，业委会由业主大会选出，但不是代表业主行使权力，而是去组织大家来形成决策，但由于业主大会没有法人身份，其很多权力发挥受到限制，比如监督功能就很难实现。

居民要求暂停选举

昨天上午9点多，世茂奥临花园小区大门口，数十名业主聚会质疑业委会换届选举暗箱操作。

据业主们反映，今年6月，小区业委会公示了换届选举的候选人人选，这些人里大多为上届业委会人选，“业委会主任、副主任还要连任。”很多业主称，他们根本不知道选举一事，也没有参与投票。

业主何道峰告诉记者，他和110多名业主联名向业委会提了3条建议，包括暂停选举、修订业委会规章制度、候选人进行书面演说等。

7月2日，在社区居委会的协调和见证下，30多名对选举有异议的业主与业委会达成共识，暂停原来的选举，并将选举筹备组的人选从原来的6人扩大为13人，同时明确须动员业主报名参选，业委会要进行三年述职报告等。

“当时业委会主任刘伟、副主任陶润才都在协议上签了字。”何道峰说，7月6日，筹备组开了第一次会议，但刘伟和陶润才拒绝参加，且拒绝在会议结果上签字，“本来定好13号要开业委会述职大会，14号开听取业主意见的会议，但一直拖到现在，全泡汤了。”

数天前，业委会贴出公告，称将召开业主沟通会。在这个会议公告上，盖的是业委会的章，不再是筹备组人员的签名，“筹备组等于完全被否定了。”

小区被指管理混乱

除了对换届选举有意见，多位业主称小区内安保管理混乱，自今年春节后，连续发生多起被盗事件，有居民家损失财物十余万元，还有居民家接连被盗2次。业主认为这与业委会没监督好物业有关。

业主钮先生是受害人之一。他告诉记者，经与被盗邻居沟通发现，他们被盗都是在白天，都是在家里人出差或出外旅行时，且都是直接砸坏防火门进入。

23日，记者在钮先生家看到，这道直通楼体的防火门，已被两根铁条封住，门框边被砸得露出大片水泥。钮先生说，铁条是物业人员在出事后加装的。

据了解，奥临花园小区是封闭式管理，除了大门需要刷卡进出，每栋楼内也都设有门禁。钮先生说，当被盗事件发生后，业主要求查看监控时，发现正好此处的监控探头处于维修中，“原本应该发挥作用的报警系统、监控系统和24小时保安形同虚设。”

多位业主告诉记者，业委会应该是监督物业的人员，但物业公司内有多名工作人员由业委会安置进入，彼此之间权责不清，“业委会和物业互相踢皮球。”

对此，记者在23日找到该小区物业——长城物业公司，一名负责人称不清楚被盗事件，要求找物业经理，但又称物业经理不在。当记者拨通物业经理韩文玉电话时，对方却表示不便接受采访。

记者数次拨通业委会主任刘伟、副主任陶润才的电话，要求就上述问题采访时，均未得到正面回应。

业委会被指多项违规

据了解，26日，多名业主代表前往业委会，要求查询相关文件。

业主代表项先生介绍，尽管部分文件业委会未出示，但查询仍发现业委会存在诸多问题，“按照第一次业主大会会议决议，每年都要召开一次，向业主述职、总结工作和公布账目，但业委会从未召开。”

同时，业委会公章保管违规，多个业委会的会议通知和文件均没有业委会委员4人以上的签名。在一份重大合同——招标物业公司的合同中，甲方是世茂奥临业委会，但签字却只有刘伟一个人。项先生说，业主代表们要求业委会提供全体委员对刘伟的授权书，但遭到拒绝。

记者了解到，奥临花园小区业委会于2009年成立，当时该小区因为开发商擅自更改社区规划而维权，维权事件中的多名骨干被选为业委会成员，包括刘伟。

“刘伟在维权中表现很积极，对他印象还不错。”当时也是维权主要参与者的项先生告诉记者，第一届业委会是大家选出来的，“对当时的选举结果大家还是很认可的，但没想到业委会会变成现在这样。”

办沟通会业委会再遭疑

昨天下午4点多，一场由业委会组织的业主沟通会终于举办，200多名业主闻讯参加。业委会主任刘伟现场向业主们介绍了三年的工作，并回答业主们的问题。

多位业主称，三年来，这是业委会第一次举办此类沟通会，记者注意到，现场大部分居民根本不认识业委会成员，包括主任、副主任。

在要求刘伟介绍业委会成员时，大家发现，原有的6名业委会成员，只来了3个人。有居民大喊，“至少应该有4个人签字才能代表业委会组织开会，你们这是违规!”对此刘伟解释称，另外三人未到场是因不在京，但现场业主们并不买账，场面一度面临失控。

针对换届选举连任等，刘伟和陶润才在现场再次拒绝了记者的采访，称“没什么好说的”。不过，在后来回答业主提问时，刘伟表示，换届选举是经过正常程序来的，选举结果合乎规定，而安保问题上，业委会已责成物业进行整改。

但现场多名业主要求重新选举业委会，“谁当选业委会成员并不重要，但必须公开透明，管选的不参选，参选的不管选。”昨晚，双方最终仍未达成一致。

□专家说法

业委会难以有效运作

争执背后，其实是先天不足。

按照《业主大会规程》规定，首次业主大会应由业主代表、建设单位等组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作，而业主委员会则由业主大会选举产生。但由于现实中建设单位出于利益考量而不愿意成立业主大会的大有人在，也就造成业主委员会的组建不能顺利进行。

有关数据显示，北京市约3000个小区中，建立业委会的不到30%。

北京首个专注业主大会领域的社会组织——北京市幸福指针业主大会辅导中心，近年来已对数十个社区进行了成立业主大会等辅导。

辅导中心负责人孟宪生告诉记者，业委会成立难，但实际工作中更难，在这些成立了的业委会中，能够有效运作的不到10%。

他介绍，业委会是由业主大会选出来的，它不是代表业主行使权力，而是去组织大家来形成决策，“你是业主选出来的，但你不能想当然地认为你能代表业主。这一点很多业委会的人员没搞清楚，也就导致在实际操作中问题百出。”

孟宪生表示，事实上很多权力业委会并不能代行，比如选聘、解聘物业公司等权力，必须要由业主大会来决定，业委会则负责组织业主来形成意见，“大家选出的业委会成员，代表一种信任，业委会首先要做的是建立公信力，如果业主委员会的运作过程不公开，肯定会受到质疑。”

而建立公信力，在孟宪生看来，必须要有很好的议事规则，要把所有的决策和决策过程公开。他表示，业主的观念需要改变，“不能有事不关己的心态，必须广泛积极地参与到小区管理中来，而如何理性的参与则需要业委会的引导。”

业主大会急盼法人身份

记者了解到，相较业委会，业主大会才是“实权”者，但其却是一个抽象的权力主体。法律没有明确赋予业主大会以实体地位，而由全体业主组成的业主大会又存在“结构松散、召开不便、议事方式缺乏操作性等现实问题”。

作为世茂奥临花园小区的业主，中国扶贫基金会执行会长何道峰一直在呼吁业主大会合法登记为社会组织，以便拥有法人身份来正常开展活动。

何道峰表示，一个小区，40%的钱是投到房子里的建设，60%的钱投到外面的电梯、管线、上下水、警报系统等，一般而言，很多管线、设备等在7年后就会出现各种问题，如果业主大会能够登记为法人，成为合法的社会组织，有章程、有制度、有人员，那么社区的很多事就可以通过它来合法解决，并可以更有效约束业委会的行为，更好保护业主权益。

记者从市民政局了解到，民政部门已经接到诸多要求将业委会登记为社会组织的反映，但由于无法可依，民政部门也无能为力。

据了解，市住建委2011年在怀柔区启动业主大会的登记试点，赋予业主大会民事主体的资格。登记后的业主大会可在银行设立共同管理资金账户，拥有其名下的独立财产，可依法缴税和开具发票等。

这在业主维权专家舒可心看来，“相当于是给了一个临时身份证，但仍还有许多限制。”舒可心说，法人有很多种权力，可以正常参与民商活动，但持有民事主体资格的业主大会，却只被赋予了几种权力，在实际活动中，业主大会仍将会因为身份限制不能自如地开展活动，“应该允许业主大会与其他组织一样，有一个平等的法人身份。”