魏峰：给央视和任志强评评理谈谈税

土地增值税是什么税

上周末，央视王牌节目《每周质量报告》又打出了一发重磅炮弹，声称根据调查，国内45家房企拖欠了高达3.8万亿元土地增值税，知名房企SOHO中国、万科、华远地产均在内，而SOHO中国和万科分列欠税榜第二和第四名。

报道一出立即震动四方，各大房企纷纷否认，素有任大炮之称的华远地产董事长任志强甚至微博暴走，连发8条微博反驳央视报道，还宣称考虑起诉央视，被网友戏称为“任八条大战大裤衩”。

玩笑归玩笑，那么，任总和央视吵吵的土地增值税究竟是个什么税呢？

**这还要从1993年国务院令第138号颁布的《土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）说起。**根据《条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。而第三条规定土地增值税应税额，是纳税人转让房地产所获得的增值额乘以相应税率。

依据这两条条例可以明白，土地增值税涉及的范围是城市土地使用权和其上的房产，所以任何人都不会听到农村建房有什么“土地增值税”问题。征收对象则是在转让中获得收益的单位和个人，由于从1994年《条例》开始实施起，国家就一直都对个人转让自有住宅“暂免”征收土地增值税，这项税的实际征收对象也就集中于房地产企业。而应税额的计算基准是在转让房地产中的纯收益。

通俗地说，我国现行的土地增值税可以理解为，房地产企业卖掉了房子或地产，收入的款项在扣除了（允许税前抵扣）建设及经营成本后，在如同一般企业那样缴纳所得税之前，还应先计缴的一项特种税，近似于针对房地产企业设置的额外所得税。

法规订立良好，执行不如人意

设置土地增值税的立法本意，根据《条例》第一条之规定，应该是“规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。”其中，核心又在于“合理调节土地增值收益”。土地增值税是一种累进税，根据《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》，普通标准住宅（注1）增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征，一旦超过这一标准，税率从30%起，最高可至60%（注2）。

应该说，这种土地增值税的设置本意具有极强的调节土地增值收益的效能。作为一名财务工作者，笔者也曾做过一些实际测算，如果严格按照条例征收该税，则房地产项目的盈利水平，一般并不会比同期其它景气行业高多少。所以，土地增值税又有“反暴利税”的绰号。

不过，在这里有必要说明的是，土地增值税的主要功能，实际是对土地增值收益进行二次分配，将由于土地的天然垄断性而形成的大部分级差暴利，转移到天然拥有代表整体民众权利的政府手中。但除了通过削弱房企囤地捂房的资金链，可以间接产生一定影响外，土地增值税并没有直接平抑房价的作用。就像累进税率的个人所得税，不可能直接拉平拉近不同个人的税前薪酬水平。尤其是现今个人住宅转让仍然免征土地增值税，就更是如此了。

华远地产董事长任志强微博暴走，甚至考虑要起诉央视

不过在央视节目播出之前，土地增值税征收严重偏少于应收数，无论在房地产行业还是财务税务圈内，早就是公开的秘密了。其中原因，国税总局财产行为税司副司长杨燧周在央视节目中坦言，现在土地增值税实际征收中，大部分都是核定税率，而这种自由裁量权又很大，“比如核定10%，5%……有的地方3%，4%”。也就是说很多时候，土地增值税实际的征收税率可能还不到相关税务条例规定的十分之一。

实际上，这次报道内容中让笔者比较吃惊的，并不是各大地产商账面上巨额的应交未交土地增值税，也不是估测全国房地产企业欠缴土地增值税总规模可能达3.8万亿元，而是2005-2013年间，居然还收缴到了8000亿元土地增值税。在节目中，一位专家把土地增值税实征数与理论应征数间的巨大差距，归结于税务机关的征管能力不足上。但根据上述数据，以及对房地产行业和土地增值税征缴情况的一点皮毛了解，笔者敢负责任的说，至少奋斗在征管一线的基层税务人员基本上已经尽到了他们应尽的责任。剩下的差距虽大，却不是责备他们“能力不足”的理由。

或者换个说法，央视采纳的李劲松、康小明先生观点，依据国家统计局、财政部以及国家税务总局公布的房地产相关数据，计算出没有征收到位的土地增值税达3.8万亿元。**但依据国内主要的45家上市房地产企业的财报，它们合计应交未交土地增值税却“仅有”1400亿元左右。二者之间的巨大差额，很可能绝大部分早就不再是“应交税金”了。**而这不言而喻，其影响之大、背后含义之深，都远比房企们拖延税款缴纳入（国）库时间要剧烈的多。

告央视有没有理

当然，即使“只有”1400亿元，仍然是一个足以让房地产巨头们绝不敢轻视的数字。华远地产董事长任志强激烈的反应，某种程度就证明了这一点。不过，央视报道涉及他旗下公司的内容，应该是出自其企业的公开年报，而任志强作为法人代表，对年报数据的真实性负有直接的法律责任。笔者愚顿，不知道他到底觉得能告什么。

其实根据央视发布的统计表可以看出，华远地产应交未交的土地增值税，在国内主要房地产企业中还是较少的，这大概也是任志强敢于对央视猛烈开炮还击的底气。而他在微博上发表的八条反驳中，有一些确实是企业在缴税安排中常用的手段，并非他或房地产企业的独创，是合法的甚至在某种程度上也是合理的。

但是八条中还有一些说道却似乎有些欺负大多数公众不太熟悉税务和财务专业知识了，例如称预征土地增值税是一种政府无偿提前占用企业流动资金的纳税方式，抱怨税务部门对于多预征的土地增值税也从来不予实际退还。

预征土地增值税的法理依据是《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条，原因是考虑到在实务中，纳税企业在项目全部竣工结算前，很难及时、合理的将各项成本分配到各个基本单位中，造成分别计算税基相当困难。但根据全世界通行的税法原则，纳税义务发生时间一般应与取得收入的时间相匹配，而《条例》和《实施细则》也规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。为了解决这种两难，于是设立了预征土地增值税制度。说到底，这其实是为企业简便起见。如果任志强真觉得是这种纳税方式是国家占了“无偿占用企业流动资金”的便宜，他完全可以让华远地产不采取预缴的方式。

当然，笔者相信这根本是不可能发生的。实际上业内人士都知道，或者能轻易算出，所谓“预征土地增值税”从来就名不符实，根据纳税义务发生时间与税款入库时间的对比，实质上几乎全都是在“补交土地增值税”。而在最终清算时，应交土地增值税额小于已预缴额，需要退税的情况，在近二十年的土地增值税征管历史中，虽然不敢说从来没有发生过，也是少到凤毛麟角，而且原因必定是相关税率在原有基础上又被极大的“优惠”了。这种情况下还抱怨，那就真有些“端起碗吃肉，放下碗骂娘”之风了。

注1：《土地增值税暂行条例》中所指的“普通标准住宅”，最初没有明确标准。直到2005年根据国办发【2005】26号文件（《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见》），明确为原则上应同时满足以下条件：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以下。（2）单套建筑面积在120平方米以下。（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。各省级政府可根据实际情况，制定本地区普通住宅的具体标准，允许单套面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

注2：土地增值税现行税率简易计算公式可参考如下： （1）增值额未超过扣除项目金额的50% 土地增值税税额=增值额×30% （2）增值额超过扣除项目金额的50%，未超过100% 土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5% （3）增值额超过扣除项目金额的100%，未超过200% 土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15% （4）增值额超过扣除项目金额的200% 土地增值税税额=增值税×60%－扣除项目金额×35%