刘学伟：法国以房养老之畅想

最近国先说以房养老的原始概念：拥有自己住房产权的老人，以产权为抵押，向银行或保险公司或公益养老机构贷款，作为养老金的补充。一般而言，要等该老人，甚或该两位老人夫妇都过世以后，这笔反向的贷款才能结束。

与购房时的贷款最大的不同是，贷款期限不能确定，因为老人的寿数是不定的。如果贷款的老人高寿，贷款的机构就会亏损累累。当然如果贷款老人因任何意外在平均正常寿命之前死亡，则贷款机构就会额外盈利。

据笔者了解，其实法国也有不少的贷款机构在提供这类服务。最常见的是以房产做抵押，进行正常的普通的贷款。先拿走比如5万10万欧元，然后按月分期偿还。唯一承担的额外义务就是，如果你还不出贷款，至少理论上房屋会被拿去拍卖抵债。也可以用年金的方式抵押房产贷款。但这种方式似乎风险较大，是以在法国并不通行。前些年见诸报端的有这样的一个极端的例外：法国的一个著名人瑞高寿110。而用年金方式贷款买她住房的人高寿90，却在那位人瑞老太太之前过世，以致他的财产继承人还得继续为老太太支付年金。

这个问题其实很容易解决，就是不要由私人，而要由机构来成批量地做这种贷款。其实只要人数一上数十，老人们过世的平均年龄就会变得非常稳定。这样的贷款的集合就不会有任何上述的长寿风险，当然也就同样捡不到个别老人短寿的便宜。内地舆论就以房养老之事发生热烈讨论。本人居住法国，见识过这边如何推行此事也较详细地了解了国内讨论的情形，希望有的放矢地发表一些见解，冀能对这个讨论，有所补益。

其实还有一个简单的办法规避这种长寿风险，就是金融机构一次付清房款，然后立即把房子出租给原住户，签约保证卖房人一直居住到过世。当然管理房款的责任就由受益人自己全权负责了。这笔抵押预售房屋所得之款项显然会低于正常的售屋，但也会明显高于10-20年的房租。老人在房租之外必然还有额外收益，否则谁也不会这样把房子提前卖掉。

为了约束老人的任意消费，也可以指定这笔房款之一部分（比如够20年的房租总额）由专门机构管理，按约定金额约定年限按年或按月支付给老人或用其直接支付房租，直到支完为止。如果老人过世时还未支完，则把余款转交继承人。而房子则由贷款机构收回，转租或转卖他人。这种方式的唯一缺陷就是不能保证老人的终身免费住房。如果老人活得够长，最后的年月可能得自费支付房租，这的确可能造成垂暮之年的老人的生活困难。其实至少在法国还真不用担心这种风险，因为老人一旦把他的积蓄花光，就可以名正言顺地向国家申请最低保障养老金，这笔钱当然不会太多，但决不至于衣食无着，流落街头的。

这种年金其实还有多种其他风险。

比如，在一个长时段中房价的（巨幅）上涨或跌落。这些在贷款合同中都可以事先设定。比如可以选择固定利率贷款，当然必须留有余地。就是在这种情况下，如果房价上涨太多，贷款人还可以选择一次性退还所有已经支领之反向贷款加上预先约定的利息，（在法国通常必须额外支付3%或相当于6个月的利息的余款罚金。）取回房产权，重新以更优惠的条件再抵押再贷款。具体操作法是先在新的机构贷好款，再拿去归还上一家。这样就必须有一个贷款的详细折旧表，让双方都明白明确，到某年某月已经支取了总计包括和不包括利息各多少房款。而且在最初的抵押贷款合同中，就必须明确提前还款的可能性和条件。更常见的是，由于可以另行寻找条件更好的抵押贷款来买断老贷款，自然也可以与原来贷款方重新谈判一个更优惠一些的贷款条件。

如果选择浮动利率贷款，当然眼下可以高一些。但事前必须约定，如果房价变动超过比如10%或20%、30%，自下年起年金随之留有余地地浮动。比如老人希望给儿女或孙辈留下一部分财产。这也可以在贷款合同中事先约定。比如老人只领取年金的70%，但老人过世时，房屋卖掉后的款项则留给老人指定的继承人30%。

其实现在中国人的平均期望寿命已经超过70，在城市中很多人的寿命都在80以上。他们过世时，儿女都已人到中年，孙儿辈也都应当接近成年。他们的子女一般早已有了房产，而孙儿辈的比如婚房，就是按中国的规矩，也不必由爷爷奶奶辈负责吧？

有人说，那些机构一般都太过贪心，提供给老人的年金都低过正常，谋取不当暴利。这种事情应当靠竞争来解决。就像现在的购房贷款，由于供款银行间的竞争，就不可能存在暴利。你要价太高，除了那些条件太差贷不到款的人，谁去呀？高利贷款的人要承担高风险。这也可以算是得失相当吧。老人们只要有好几个购房机构可以比较选择，自然就会产生一个大体公道的利率和相关条件及选项。而国家要负的责任，自然是监管竞争的正常进行，并对这种贷款机构提供一定的公平公正的税务优惠。

其实搞这种逆向贷款的最大风险就是房市崩盘。因为经典的正向的购房贷款房屋所有权在贷款人手中，如果房市崩盘，损失由贷款人分散承担。而现在我们说的逆向贷款中，大批的房产权集中在贷款机构手中，如果房市崩盘，风险必须由贷款机构全部集中承担。用削减约定抵押房产年金额度的方式，很难挽回全部损失。

如果贷款机构想规避风险，可以把手中的房产权当期货一样转售出去。比如说现在该房价值100万。你现在付100万给我，让我套现，你取走房产权。而那个老人的用房产权换来的补充养老金，自然还是由该机构发放。买去产权的机构或个人，应当还可以得到相当于利息或房租的定期收益。这样新的房主所承担的风险，也就是老人过世后，房屋真正售出时的房价涨跌了。如果房价跌太多，他还可以选择继续持有，收取房租的。

其实还可以把一批这样的住房打包在一起建立一个投资基金，像股票一样入市自由买卖。市场自然会在衡量各项风险机遇之后，给出一个大体合理的价格。不过这就真的很像2008年垮台的雷曼兄弟公司做过的事情。有了那个教训，这样的事还能不能做就不好说了。

中国的私人住房拥有率世界居冠。尤其是现在进入耄耋之年的城市人口，大都在1980年代的房改初期，以今天看来极为低廉的价格获得一套住房。这套住房很可能已经经过多次升级或降级置换（比如从市中心迁到郊区但面积放大或差价已经提出补贴儿女婚事），但其价值一般而言，肯定是有巨大的升值。而这些人一般退休金收入都不高。用那廉价得来的房产折换年金补贴养老金之不足，实在是太具可行性了。

让下一代无偿继承大笔非生产性的遗产实在是一件弊大于利的事。所以西方发达国家都有不菲的遗产税，为的就是把每一代人的出发点都相对拉近。大家都反感世卿世禄，官二代、富二代。如果没有遗产税，指定他们得利最大。而有了门槛适度的遗产税，那些衔着金勺子出世的人，在正式袭父母余荫之时，就得先为社会多做贡献了。而且如果他们自己没有本事，又不勤劳，就只能是混得一代不如一代了。

有人一听说国家要试行以房养老，就开始大叫国家躲避责任。本人对此也有不同看法。西方的福利从摇篮到坟墓，实在是利弊相参。除了大家都看得见的广大人民衣食住行有保障和加强社会平等的优点外，其实也有许多现在的中国人很可能还没有意识到的缺点。比如削弱了家庭的凝聚力，比如加剧了老人的孤独，比如带来国家财政的沉重负担，比如削弱了人民自食其力的动力和传统。

须知花向社会福利的钱也不可能从天上掉下来，还不是来自企业和个人的税负。这种税负一旦过度，就必然削弱企业和勤劳的人的创造财富的积极性，而养出太多的懒汉。福利开支的来源除了税负，还可以是国家债务。这就是西方国家现在几乎各各债比天高的根源了。当代西方人的经典思路就是：“现在我支付利息提前先享债款福利。我的本事就是还借得来钱。至于本金，儿子孙子们，你们再去归还吧！”最后的结果就是像现在的西方文明一样，无可挽回地走向末路。下面这段话是西方人就此的深刻自我反省：“（2008年）一场次贷泡沫暴露了太多人没有储蓄或教育就想消费，没有纳税就想要社保。这就像他们希望饮料是甜的，同时又不含卡路里。”

笔者还有一个已经多次使用的比喻就是：西方国家的公众已经被过度的民主和福利宠坏。他们实在就像是温室里的花草或动物园里豢养的动物。一旦温室的玻璃或动物园的围墙被风雨破坏，瞻望前景，实在是只能不寒而栗。

以房养老还是凭自己的勤劳、智慧或者机遇，先攒钱再花销，不是寅吃卯粮，不是造子孙孽，顶多是少给后辈留下利益而已。这与西方那种祸及儿孙的负债提前消费模式，其优劣相差，真不可以道里计。

当然中国现在的整体福利水平还是不足和需要提高的。但我们实在是必须警惕不要误入西方过度福利的泥潭。

最后还有人拿那个70年土地使用权的大限说事。这个笔者最不担心。到时还真能重新共产不成，自然是又顺延数十年甚或完全取消这个大限。

当然，这个以房养老，并不可以成为养老的核心主流模式。因为，有房产，尤其是有价值巨大房产的人，通常并不缺钱养老。而缺钱养老的人则很可能完全没有房产或没有价值巨大的房产。国家提供的养老金还承担着为社会的底层提供安全生存保障的责任。这是以房养老的方式所完全不能负担的。