冷哲：“以房养老”在美国

还记得当年赵本山有个小品，一人说：“你知道这世上最痛苦的事情是什么吗？就是人死了，钱还没花完。”另一个人说：“你知道这世上更痛苦的事情是什么吗？就是人还没死，钱就花完了。”

眼下引发热议的“以房养老”话题，恰好落入了这两句话之中。

以房养老，或者逆向按揭，说白了就是由房屋所有者把房子作抵押，从银行（或其他金融机构）换得分期付款的贷款。所以，这就好像银行给老人定期发养老金一样。具体形式，在不同的国家和金融企业都各有不同。

美国由于强调个人奋斗和自由竞争，所以是低福利国家，长期没有有效的养老政策，主要是靠民众自己储蓄和金融机构提供的一些养老投资方案。后来逐渐出现了诸如401K、403B、401A等不同的政府主导的养老储蓄方案。现在这些储蓄方案已经成为美国社会养老的主流。但这并不代表这些储蓄方案能够满足老年人所有的需求。比如，受众最广的401K方案中，每年存入的金额是有上限的。2013年这个上限是1.75万美元。因此，单纯利用这些养老方案，最终的养老金收入并不高。而且，并不是所有人都有机会或资格加入这些储蓄方案。因此，美国政府和商业机构还提供了其他的养老方案。逆向按揭就是其中之一。

目前美国主流的逆向按揭（99%左右）是由美国住房与城市发展部创造并监管的养老模式，正式名称是住房资产转换按揭（Home Equity Conversion Mortgage）。这种按揭，本质上是拿你的住房来进行抵押从而获得的一种贷款。这并不是美国官方提供的贷款，而仍然是由商业机构提供的，但是美国政府（联邦住房局）为此提供保险。这个保险保证了借贷双方的权益。它既在商业机构无法按时给付按揭时保护房屋拥有者的利益，也在房屋价格大幅下跌导致房价无法支付商家按揭总额时补足商家的亏空。

住房与城市发展部对这种逆向按揭的申请资格、各项费用、保险以及上限都有严格的规定。比如，要申请这种按揭，该房屋的所有人（可能不止一人）都必须高于62岁。逆向按揭的总金额不得高于62.5万美元（各县可能还有自己额外规定的上限）。每个月按揭金额的1.25%要缴纳给联邦住房局（住房与城市发展部的下属机构）作为保险。此外，由于逆向按揭是一个比较复杂的金融项目，为了防止房屋拥有者被金融机构占便宜。房屋拥有者在加入逆向按揭之前，必须与联邦住房局认证的咨询专家面谈，了解各项细节。

如果老人去世、卖出房屋、没有按期支付税款或利息，或者搬出该房屋达12个月，那么其老人或继承人应作出决定，是连本带利偿还银行的款项并保留房屋，还是卖出房屋然后偿还款项。如果老人或继承人违约，则银行将依法获得房屋所有权。这个决定最多可以延期一年做出。

具体的款项，既可以一次性支付，也可以分期支付。但是对应的利息就大有不同。

在这种逆向按揭之外，还有纯粹商业机构提供的逆向按揭（约占1%），这是因为政府监管的逆向按揭的总额有上限。而一些人的住房价值超过了这个限度，因此不受政府支持，必须寻求商业机构的逆向按揭方案。

总的来说逆向按揭在美国还不算少。据统计，现在每年平均有6万宗逆向按揭签订合同，而且逐年增多。自1990年起，已经有约80万宗逆向按揭。据美国退休人员协会（American Association of Retired Persons）2006年统计，接受逆向按揭的人群中有95%对结果表示满意。

但是每年跨入62岁门槛的美国人有200万人以上，即便每宗逆向按揭均涉及一对夫妇，每年接受逆向按揭的也只有12万人上下，在美国退休人群中只是一小部分。

那么，是什么让人们接受或者不接受逆向按揭呢？

首先，美国有一些老人，房子很贵，但是收入很低。这可能是由于某些投资失败，导致养老金损失殆尽，也有可能是当年计划养老的时候就没有计划周全。总之，这一部分人为了养老，必须要接受逆向按揭。毕竟，接受了逆向按揭，自己还有房子住，要是把房子卖了，光是租房都是一笔不小的支出。

另外，美国还有一种“不停换房”的生活方式。比如说，夫妻结婚的时候，可能买个一百多平米的小房子，慢慢还着房贷。后来有孩子了，就把原来房子卖了，换个大点的房子，房贷变多了。再后来又生了几个孩子，就再换个更大的房子，房贷又变多了。最后孩子都上大学、工作走了，房子没人住了，就换回个小点的房子，房贷就一下子减少了。不过，这种生活方式，由于房屋的贬值或者其他原因，可能到退休，房贷也没有完全还清。当自己必须靠退休金生活的时候，还房贷就有点吃力了。这时候申请一下逆向按揭（当然前提条件是剩余的房贷比已经还掉的房贷要少得多），金融机构会首先帮忙还清房贷，然后将剩余的价值用按揭付给老人。

还有一种情况也值得注意，那就是老人有稳定的退休金，但是忽然一场大病，需要支付巨大的医疗成本。这时候接受逆向按揭几乎是不降低生活质量且能够接受有效治疗的唯一途径。

这种方式，就避免了一个尴尬局面，那就是老年过得紧巴巴的，挺痛苦，最后去世了，反而留个价值不菲的房子在那里。也就是避免了“人死了，钱还没花完”。

不过，逆向按揭如此小众，也不是没有原因的。

首先，逆向按揭规则极其复杂，并不是每个人都能搞明白并愿意接受。

其次，逆向按揭开始前需要支付大量的费用进行房屋价值评估、勘探、各种保险、律师咨询服务等等。尽管其中绝大多数费用都可以由逆向按揭的资金进行支付，不会对老人造成额外的负担，但毕竟是一笔不小的成本。

而且，逆向按揭的利率一般很高，比正向按揭高，而且要计复利。（要注意的是这笔利息是老人付给银行的）这意味着，你不可能拿到房屋的所有价值。如果偿还期限/老人的预期寿命比较长，那么利息也将是一个很可观的数额。很可能两三成或更多的房屋价值都将用来支付利息。总的来说这并不划算。整个房屋价值吃光喝净的速度可能比一般人想象的要快。这很可能导致“人还没死，钱就花完了”。美国政府要求参与逆向按揭的人必须经过咨询，这恐怕也是原因之一。

那么放到中国的环境下，尽管利息的问题可能会有比较偏向民众的规定，但是以房养老还要面临一些其他问题。比如说，中国的住宅用地的授权只有70年，到目前为止，到期以后究竟如何处理，国家还没有一个明文的规定。因此金融机构对房屋的前景并不能表示乐观，恐怕对逆向按揭也会极为谨慎。更重要的是，中国传统上家庭观念很重。房子一般都是要留给子女的，这也是一笔不小的资产。有很多子女恐怕不会愿意看到父母拿着贵重的房产去换取银行的钱，然后让银行赚走房产的一大块。

当然，未来中国实施遗产税是势在必行的。把房产留给子女，子女也要支付一大笔遗产税，未必就比老人拿去银行换取养老金来得划算。

总的来说，以房养老是养老储蓄、养老保险的一个有益的补充。尤其是为失独、孤寡、丁克老人提供了一个选项。但是按照我国的现实情况，这个方案恐怕不会获得比在西方更广泛的支持。