房企组团出海 任志强称不让在国内投资就去国外

5月27日晚间，全国工商联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强在接受媒体采访时愤恨地说，“不让我们在国内投，我们就去国外投资。”

任志强的言论引来了富力地产集团联席董事长兼总裁张力、洛杉矶市市长安东尼奥·维拉莱戈萨等周围人一阵会意的笑声。5月27日，在全国工商联房地产商会（以下简称全联房地产商会）举办的“洛杉矶政府访华代表团欢迎晚宴”上，洛杉矶市长维拉莱戈萨说，欢迎中国企业在洛杉矶投资房地产，并表示洛方将与全联房地产商会一起减少中国房企实际和潜在的投资障碍，为中国房企在洛杉矶投资创造良好的条件。这是继本月全联房地产商会投资考察团访美后，洛杉矶市对商会进行的回访。

目前，在国内，如任志强等开发商正感受到来自宏观调控下的种种压力和障碍，这可能是房企走出去的“动力”之一。实际上，中国房地产企业正迎来“跨国开发”阶段，中国海外投资联合会公布的数据显示，2012年以来在海外有房地产项目或确定投资计划的大型房企多达12 家，规模上百亿美元。

这次海外试水，中国不少房企聚焦在了洛杉矶。洛杉矶市市长维拉莱戈萨在会上指出，洛杉矶批准的房地产开发的数量增长27%，而价值增长12%。比较一下洛杉矶和其他的城市在房地产方面的投资价值，洛杉矶的投资价值明显会非常的突出。

洛杉矶市长维拉莱戈萨

全联房地产商会会长张力表示，经过十几年的沉淀，现在是中国房企走出去的最好的机会。未来，全联房地产商会会员在洛杉矶的投资，每年将不少于一百亿美元。

国内房市调控持续加强

据了解，北京市对房企冲击更大的“限房价、竞地价”方式即将到来。该方案正由北京市分管市长主导制定之中，北京市国土局负责供地，北京市建委负责制定审核相应的购买人群。

知情人士透露，“限房价、竞地价”此前在北京只是小范围试行，但今年作为房地产调控下的制度创新，作为一种政治表态，下半年极有可能大规模推出。北京市的具体想法是，为了让那些没有资格购买经济适用房、双限房的居民，能够买得上纳入限价房管理序列的商品房，并借此影响市场预期。

该限价房有别于传统的保障房体系中的“两限房”，具备完整的商品房产权；同时，该政策与以前的“限房价、竞地价”相比，将增加购房人群资格审核，二次入市规定等。“基本思路是针对那些无房的，有购买资格的，包括北京市户口、外地有购买资格的无房户。”知情人士称。

“限价房序列管理”概念的提出最早是在3月底京版国五条细则中：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。与以往不同的是，这次限价房序列管理有可能是大规模进行。

京版国五条中特别提及，2013年北京市住房用地供应计划为1650公顷，并首次明确中小套型的住宅用地为370公顷。如果300多公顷均作为“限房价、竞地价”的土地得以落实，该类型土地将占到全部供应量的22.4%。

据相关消息称，限价房序列管理的土地拟在土地出让前就确定入市价格，通过土地出让、税收政策优惠等措施，保证其房价处于中低价位，而购买人资格以及二次入市是通过补缴税费还是土地出让金的方式仍然在研究中。

对于目前土地已出让或在建、在售的商品房而言，限价只在预售环节，而被纳入限价房序列管理的项目，则将彻底丧失“定价权”，开发商只有竞争地价的权力。

限价房序列管理土地能否顺利上市，开发商的兴趣是目前最大的未知数。曾经参与“限房价、竞地价”的中铁建相关负责人告诉记者，由于该种类型土地锁定了房价而竞争地价，对于开发商而言，利润空间就被锁定了。据他测算，这种类型土地净利润也在3-4个点左右。

该人士称，如果北京市真的大规模推行限价房序列用地，那么开发商比拼的就是控制成本的能力。“比如，商品房项目外墙会用石材等，限价房可能就刷刷乳胶漆就可以了。”而且，风险也很大。如果市场不好，限价房照样卖不出去。

某品牌开发商负责拿地的人士称，“这些地块开发商是否感兴趣，还是要看能否获得合理的利润空间。”他抱怨称，公司在房山的商品房项目，由于政府税费太高，还要配建廉租房和公共配套等，项目基本不挣钱。“我们现在测算的项目，只看契税、营业税、所得税、土地增值税这四项，基本上是我们税后净利润的3倍。除了税费还配建了廉租房，政府回购价格连成本都不到，这部分又要赔几个亿。”

全联房地产商会会长张力、任志强执行会长与洛杉矶市长维拉莱戈萨

中国房企组团出海

感受到房市调控的压力，房产商选择海外投资也是顺理成章的选择。

近几年，国内房企远赴海外进行项目投资开发成为一种显见趋势。万科、保利地产、万通地产、绿地集团、中坤集团、碧桂园集团等知名房企纷纷远赴全球各地攻城拔寨。从最早的个人海外置业，到企业出海投资，直至现今房地产商会与海外政府机构合作，未来中国房地产企业或将以“组织”的形式抱团出海。

5月8日-20日，以聂梅生创会会长为团长，包括商会会员在内的全联房地产商会美国房地产投资考察团20多人，考察了美国洛杉矶、纽约、旧金山等多个地区及10余个房地产投资项目。15日，全联房地产商会与洛杉矶市长办公室签署《谅解备忘录》，正式启动了商会洛杉矶代表处(美中房地产投资中心)的建设，以方便中方投资人进一步开发南加州甚至全美房地产市场。

全联房地产商会之所以选择洛杉矶，是因为这里经济活跃且华人移民较多。除洛杉矶外，目前中方在美投资热点主要集中在纽约、旧金山、休斯敦和达拉斯等城市。

《谅解备忘录》显示，由于美国房地产的法律法规和市场考量与中国不同，全联房地产商会驻洛杉矶代表处成为中国投资人在美国的“桥头堡”，帮助中方投资人与美国房地产开发商顺利开展合作。

参与签字仪式的全联房地产商会秘书长钟彬认为，国内房企确实应该走出去学习海外企业在公司治理、技术培训和企业投资规划等方面的经验。此外，中国房地产企业走出去以后，也能向全世界分享自己的开发经验，宣传自己的理念。“大家走出去也是为了能够更好地建设自己，毕竟中国房企的主战场还是在国内。”钟彬说。

万科执行副总裁兼北京分公司总经理毛大庆在接受采访时说：“商会本身就有责任和义务代表中国房地产企业的各项诉求。商会研究房企走出去战略已经很长时间了，我们也曾多次参加过商会举行的相关活动。”

在毛大庆看来，由商会带队与海外政府部门签订备忘录，更重要的是可以起到“保护中国房地产企业在海外利益”的作用。“海外的房地产市场不管是在文化上，还是在法律法规上都与国内十分不同。如果没有一个商会组织为企业代言，那么在海外发展的国内房企力量将会非常分散。”

毛大庆认为，这次全联房地产商会的行为并不是简单意义上的“为企业寻找海外项目搞开发”，更多的是“形成一种对企业合法利益的保护”。

房企出海会不会炒高海外房价？

随着中国与世界的不断交往，在一些发达国家不断出现“华人炒高当地房价”的言论。

而此次聂梅生带队赴美仿佛也是要向世界澄清这一“伪命题”。“华人包括中国移民群体的投资总量有限，并不足以影响整体房价。”聂梅生在洛杉矶表示，“加州整体经济的复苏增强了该地的吸引力，并非因中国人聚居而导致房价涨速加快。”她举例说，硅谷也是因为其高科技背景，房价在旧金山地区涨速最快。

在钟彬看来，华人在世界各地炒高房价的说法其实不成立。“现在没有任何数字能够作为这个问题的论据。华人在其他国家的数量毕竟有限，就算房价被炒高，那也仅可能会存在于华人聚集的社区。华人的数量有限，资金有限，根本无法炒高更大区域的房价。”

毛大庆对表示，中国房地产企业去海外投资开发项目不会导致当地房价的明显波动。“外国房地产市场有自己的监管措施和调控措施，不会因为中国房企受到影响。只要这个区域有投资价值，有升值价值，资本就会进入。即便中国企业不来，日本企业、欧洲企业也会去投资。”

钟彬认为，从个人在境外购买房地产，到企业外出投资，再到一个商会组织出海，这是中国房地产业发展中递进。“现在美国经济复苏，很多地方都在大力兴建房地产项目，洛杉矶政府也给我们推荐了很多项目，中国企业看到了发展空间自然会进行投资。尽管这是一个市场行为，但是作为商会来讲，我们希望各个企业能够在境外市场形成合力，但是必须做到有序。”

在钟彬看来：“中国企业走出去其实会为这些市场提供更多的房源，美国主流社会也对中国房地产企业的投资表现出极大的热情。”

其实，在很多国家，中国购房者仍属非主流。国际房地产服务与研究机构第一太平戴维斯发布的统计数据显示，2012年“中国及亚太地区”买家在英国伦敦的新房和二手房中占购买比重仅为6%和2%；而英国本土买家以占比41%和66%的体量担纲当地楼市购买主体。

不少地产商认为，国内房企走出去，实际上是在响应新增海外移民以及国人海外置业的需求。

美国私人房地产咨询公司高纬环球中国区董事总经理张良军对媒体表示，房企投资海外只是策略性安排，因为如果中国人没有走出去买房，开发商也不会有投资海外的动力。他认为现在房地产企业投资海外只是试水阶段，虽然越来越多，但不会成为中国房地产企业的主流。“中国本土市场的体量、需求和潜力比海外更大。”

观察者网综合21世纪经济报道、中国经济周刊报道。