房地产调控：中央强推不如地方自主-王韬

在国五条轰轰烈烈出台的背景之下，近日，中国社科院公布的一份报告显示，房地产市场再次出现全面反弹。这表明住宅市场“重调控、轻改革”的思路需要做出全面调整。

报告还进一步警告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。房价失控是否夸张有待商榷，但调控不力却是现实的问题。笔者认为，只有在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。

房产调控早已不是新鲜事，可尽管出台了一个又一个“国X条”，房价就是“涨你没商量”。更有部分地方政府或多或少抵制中央调控政策，如广州市、珠海市仍在执行“分区限购”政策，而不执行“全区域统一限购”。

毫无疑问，房价上涨不仅威胁到人民群众的幸福感，也威胁到中国经济的健康可持续发展；但房产调控为何屡战屡败？

房产调控失败的直接原因

在官方话语中，中国房产调控的主要目的是“抑制房地产价格过快上涨”。听上去似乎是个不错的目标，实则大而无当，并没有具体标准：多长的时间段内多大的涨幅算是“过快上涨”呢？究竟是一年的50%涨幅还是一年20%的涨幅？一个月10%的涨幅算“过快”吗？一个月5%的涨幅是否“过快”呢？笔者始终没听说过在这方面的出台过明确的标准。

于是，不管最终到底房价涨了多少，各地市长们只要装作自己已经努力过，都可以算是完成了“抑制过快上涨”的任务。

**既然房地产利税增收要受到考评、房地产拉动的GDP增长要受到考评，而调控房价的成果却没有考评也无法考评，在这样的政绩体系下，市长们自然不会将调控房价放在心上。**中央再怎么急、再如何出台调控新政，也只能如隔靴挠痒一般。

中国连截访都有具体的维稳考评标准，并且还层层分解到县、乡；可是房地产价格已经调控了七八年了，却始终没有提出一个具体的量化目标。既然“目标不具体、考评无标准”，那么调控政策归调控政策，房价照涨不误，也就不足为奇了。

调控要成功必须“自下而上”制定标准

房地产行业的蓬勃发展，并非一定是坏事。谁都能接受房价在一个较长时期里适度上涨，但谁的心里都明白，房价暴涨是不可持续的疯狂：这样不但减少了潜在购买人数、损害了整个行业长期健康发展的未来，还积累起越来越大的经济风险。

中国地域广大，各地情况千差万别，由中央“强按牛低头”推行一系列“国X条”的做法，本来就是有违改革开放以来的实践经验，效果也不可能好。一味由中央发布统一的调控政策、甚至是一刀切地要求限购的做法实际上并无益处，反而会因为对地方经济社会发展产生副作用而招致抵触情绪。

若想调控成功，中央应该责成各地方基层的市长、区长甚至县长们，自己提出本地的规划目标，并回答好一下几个问题：你认为你这个城市，未来5年、10年，平均每年多大的房价涨幅应该是比较合适的？定位什么样的房价涨幅和调控政策，能比较符合你这个城市对产业规划和经济发展战略的定位，能比较契合你这个城市未来的市域、城建、交通发展规划，能保障当地经济的健康可持续增长，能切合当地人民群众的愿望与购买力发展水平？

让基层自己进行调研分析，最后上报他认为他能够接受和愿意接受的具体调控目标、以及实现该目标而准备实施的调控方法。这样一来，有些地方上报的调控目标可能大相径庭，却准备使用某几条相同的调控手段；而有些地方上报的调控目标区间可能一样，却上报要求实施完全不同甚至正好相反的调控手段——这是完全有可能出现的情况，并且很可能都会在当地奏效。

当然，这些规划目标可能在中央、地方和民众之间冲突和折中几起几落，但最终能在地方内部统一认识，形成一个目标明确的工作责任和自我约束。

并且，只有这些以自主规划、内部认同为基础的，自下而上的建立起房产调控的目标，各地方才会有动力去完成，而中央才能够按他们的具体目标标准，进行有效的考评和奖惩。

治本仍需探索制度改革

眼下地方政府抵触中央房产调控的一大原因，莫过于责任沉重与财力薄弱之间的恶性循环。地方政府只能获得高房价收益中的一小部分，但这些“土地财政”的收入却要担负现有城区公共基础设施改善的投资责任，推动新市域建设和经济发展建设的责任，改造保障房和棚户区、提供拆迁征地补偿的责任，乃至充实社保基金的责任。为以有限之收入供无限之责任，于是各地方政府不得不饮鸩止渴，默认房价继续暴涨。

现在许多房地产制度改革的建议，依然是在“政府大包大揽”的惯性思维里打转：要政府主导保障房、要政府补贴经济适用房。实际上政府根本没有足够的财力来负担那么多责任。到目前为止，要地方政府被迫立即上马了一千万套保障房的建设目标，为此已经投入上万亿；这些钱从哪里才能立刻变出来呢？答案只能是从推高房价那里饮鸩止渴得来。为地方政府设立了这么多财力无法达到的目标，各地房价不涨才是怪事。

然而与此同时，房地产开发商依靠垄断的供给地位、坐享超高利润率，并拥有了巨大的游说能量，使得许多调控手段被无效化；如任志强任CEO的华远地产去年毛利率高达53.79%。

从理论上讲，某一产业毛利率过高，就应加强征税调节抑制暴利。但在目前的房地产行业，只有那些毛利率40%以上的商品房项目才会被额外征收土地增值税，税率起点也仅30%。然而毛利率40%已经是极高的暴利了，今后应将起征门槛调整为毛利率20%则更为合适。

还一种主张认为，新“国五条”开征的20%的增值环节所得税并不足以抑制炒房行为，反而还容易使负担转嫁给购房者，应该以更高比例的收益累进税取代之：除了继续对出售“持有5年以上”的房产免税之外，应对持有时间在“5年以下2年以上”的房产的增值部分仍旧征收20%的所得税；而持有时间在“2年以下6个月以上”的房产，应对其增值部分征收35%的所得税；持有时间不足6个月的房产，其增值部分的所得税应在45%。只有征税额可以超过短线投机的最大收益幅度，炒房才能被真正抑制。

此外，某些甚至看起来有些另类的的主意，也未尝不能尝试一下。

例如，一种主张提出，应该对开发商实施租售房源的强制比例捆绑开发，即：开发商每开发一定面积的商品房，就必须同时自己建设一定面积的出租房源。例如，一片总建筑面积在10万平米的商品房项目，若每平米均价2万元，则开发商需配套开发2万平米的出租房源；若每平米均价5万元，则需开发5万平米的出租房源；并且，这些出租房源必须长期经营，并保证一定的出租率。这样的做法，一方面可以充实租房市场、化解刚需，另一方面也可压缩开发商的超额暴利，促进良性循环。