任志强激辩住建部官员：十年调控从根上就错了

昨天下午，在博鳌亚洲论坛“经济转型与楼市调控”分论坛上，地产商任志强、潘石屹与住建部政策研究中心主任秦虹、长江商学院经济学教授王一江共同探讨中国房地产十年调控的功过得失，并表达了对新“国五条”的看法。秦虹认为，房价十年调控是服从国民经济大局，而任志强认为，调控从根上就错了。

“经济转型与楼市调控”分论坛现场

房产调控=计划经济？

任志强和潘石屹认为，历年的调控政策依然是在用行政的手段来压房价，这是搞计划经济而非市场经济。任志强说：“我觉得“国五条”就是违反十八大精神的一个做法。十八大明明说把计划经济改为市场经济，我在博鳌论坛上听了好几场演讲都是强调中国未来转型就是要把计划经济转型化市场经济。”

潘石屹也认为，要用市场经济手段调控房地产，而不要用计划经济行政命令的办法。“今天的房地产像一列火车一样，你如果要用行政的手段这根缰绳可以把马勒住，要勒住火车就勒不住了。”

王一江也表示，他对中国楼市调控的逻辑有点“看不懂”。“现在房地产市场上我们看到的就是逻辑上怎么去统一也统一不起来。你看政府推出的各项政策，一方面创造了各种条件推高房价、土地政策、财政政策以及税收政策，各种政策在推高房价。另一方面在宏观方面，他购买力的政策，货币的发行和流动性通货膨胀政策在拉高房价，一手在推高，一手在拉高，真要高的时候，一手按下来，不准高。”

不过，秦虹指出，房地产是中国经济的一部分，因此房地产调控服从了整个国民经济的大局：

回顾十年调控：服从国民经济大局 任志强：所以房地产就是夜壶

秦虹：中国房地产调控开始于2003年，十年了。我分析研究房地产政策，我的体会，我觉得房地产很重要，涉及国计民生，也涉及国民经济发展，但是再重要也是国民经济一部分，是一个局部，不是整体，再重要也是一个重要的一个部分，而不是全部。这些年来，房地产的调控，我认为他一直在服从一个大局，服从什么大局呢？如果把从2003年到2013年十年调控梳理一下，大致可以分成三个阶段：第一，2003-2008年上半年，这段时间房地产调控在做什么？为什么一方面抑制供给，一方面控制房价，出这种大家难以理解的调控政策呢？就是王教授说的，我们不理解调控政策，一方面抑制供给，一方面控制房价，这是不可能的。我觉得那个时候主要是防止国民经济从偏热走向过热这样一个大局。

中国经济上一轮经济增长起步于2003年，止步于2007年，这五年应该说中国经济是增长速度最快，效益最好，通胀又不是特别低的五年，经济发展最好的五年，但是这五年面临的最大的问题就是用国务院文件来说，面临着资源环境压力过大，油电煤运全面紧张，20多个省拉闸限电，经济增速太快，而且经济增长主要靠投资，投资过热。那一轮整个国家经济宏观调控是有保有压。压的主要是四大行业，是因为它的固定资产投资增速明显高于全国平均固定资产投资增速，钢铁、水泥、电解铝、房地产。四大行业投资明显过热。

当时有保有压，通过紧银根、地根控制房地产固定资产投资增速过快。怎么紧银根呢？2004年开始对房地产开发企业贷款融资控制。2004年开始把开发企业资金比例从25%调整到35%，降低杠杆率。2004年起开始提高了首付贷款个人购房比例。……在经济那么好情况下，需求是猛增的，这个时候房价没有办法控制。怎么不增加供给，又能够防止过快下降。当时就采取调结构。不能增加目的供给的情况下，多建设小户型，等于增加套数就多，等于增加了供给，总价低，买得起家庭就多，初衷是这样。我始终认为政府在总量调整上是有主动权，有效的，结构调整从来都是市场形成的。政府调结构是很困难的。

到那个时候为止，当时房价就跟不能增加供给有关系，服从国民经济防止过热大局。2008到2010年这一轮服从另外一个大局，保增长，中国经济7个季度下降了7个百分点，十大保障措施，第一条就是房地产。当时谁愿意刺激房地产？当时把房地产开发企业资本金比例从35%降到20%，当时买房子可以利率打折都是那个时候出来的。

第三个大局，2010年之后，中国经济的确是克服金融危机影响，我们走向一个平稳发展新阶段，在这个阶段，我觉得房地产调控服从了另外一个大局，就是当前影响中国经济社会发展最主要矛盾是什么？我认为还是我们发展过程中不平衡、不协调，贫富差距大的问题导致不稳定的问题。贫富差距有很多原因造成，受一次收入分配不公，靠垄断资源获得收入等等，但是对普通老百姓来讲，房子成为另一个影响家庭财富分配差距扩大一个重要因素。因为随着房价上涨，拥有多套房的家庭财富倍增，没有买房子的人的家庭，越来越买不起房子，这个时候国家通过限购、限贷这种政策抑制继续多占有住房，缓解社会矛盾。本身这是有逻辑的。

任志强：我原来说房地产就是夜壶，需要的时候拿出来用，不需要的时候就往床底下一踢。很多媒体反对我说的话，听完秦主任的话你们应该理解了吧？他得服从整体宏观经济的变化。

十年调控从根上错了？

任志强坚持了他一贯的论调，认为如果想让房价下去，一定要让供给上来。“从根上十年调控政策就没有对，以后的问题都是基于那个根搞错了。我们宏观经济高了就是因为房地产弄的，所以把房地产弄下去，08年宏观经济掉下去就拿房地产拽上来。房地产调控能好得了吗？所以这十年调控结果就是让房价越来越高。如果要把房地产搞上去，一定是让供给迅速增加。你们想想都把猪杀了，猪肉价格能下去呢？只有让大家多养猪，猪肉价格才能下去。非常简单的道理，我们恰恰做的所有都是相反。”

秦虹：应该说供应量不算小，但是为什么房价还继续涨？第一个是结构性问题。任总说的是涨，但是我的理解是现在来说中国房价涨不涨，很难用一个涨和不涨来衡量，一定是结构性问题。有些城市可能面临涨的压力，有些城市还在面临消化库存的压力，那个地方根本不可能涨。我们供应量不小，但是仍然是结构性有很大问题，我们三四线城市很多城市面临供应消化库存非常充足甚至过剩的一些压力，需要消化。

任志强：现在明显的肯定还是供给严重不足。秦主任说的差别性在不在？在。我们从土地分配就可以看出来，村镇土地供应量是大的，大部分都被浪费了，人口往外跑了，地多。地多到什么程度呢？地多了，盖的房子很矮，比如两三层够了。可是人没有在那里住。大城市又出现了土地严重不足，所以整个城市分配下来达到只有1.1，土地利用率很低。计划经济按户籍人口计算一个人有多少人均用地，批了。北京2020年城市规划是1800万人，我们提前11年已经超过1800万人，而土地指标是2020年才给1800万人指标。到现在我们加上人口已经将近2800万人，所以大城市严重土地不足和小城市土地过量或者说用不完、效率低等等，两个一结合，计划上说我们按比例就够了，但是实际现象不够。所以最终导致房价不断上涨是这种不合理的分配，如果土地完全私有化就不是这么回事。计划经济手段要转化成市场经济手段，第一个是原料得市场化。

把脉未来房地产市场

房价将来怎么走？潘石屹称，这个问题太复杂不好判断，但是任志强坚持认为，未来房价的走势一定是“稳中有升”。秦虹认为，将来买房，一定以自住为主；如果是为了投资，则要慎之又慎。

任志强：你不能把人口结构、家庭分户改变了，就是说刚性需求。统计年鉴上按出生人口算，满23岁年龄人群2015年是最高峰，如果23岁结婚的话，这个需求是最高峰阶段。此后可能会下降。但是他25、26岁呢，也就是说这个时间还往后推。即使下降了，也没下降多少。你可能还超过2400万对，也就是说起码你得准备这么多房子，不管这个房子在农村还是在镇、市。所以你要把按绝对年龄人口，就是出生年代算下来这个线还要拉很长很长一段时间。我们每年建多少套房，商品房800万套左右，可能还不到一点。加上保障房，也就是1200万套左右，换句话说我们只能满足新增户数的50%，反正我觉得是不行。

秦虹：我研究了一下老百姓买房的问题，如果买住宅，一定要自住相结合，如果不是为了住就是为了赚钱，要慎之又慎，因为持有成本、交易成本、房价未来涨幅能不能涵盖这个成本，风险巨大的。如果你说买这个房就是为了住，或者我原来住小房，买一个大房住，我觉得还是值得选择的。因为你这样一个买房行为，实际上把你资金保值和生活改善有机结合在一起了，是一个比较好的选择。买不买住房我是这样的建议。你说住房已经限购了，好像有风险了，能不能买商业地产？我觉得商业地产要选择，优质商业地产值得考虑，不是所有商业地产值得考虑。第三，大家说传统买住房、买实物为主。新型证券化现在可以考虑，不一定是上市公司股票，因为那个东西涨涨跌跌，不完全反映开发企业真实利润水平。但是有些新型证券化，比如信托、好的私募基金还是可以考虑的。所以关于买不买房子，我是这么一个观点，我始终也和询问我的朋友们是这样交流的，买房子一定要和住结合，买商业地产要选择优质商业地产。

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