国税局监管层：卖房20%个税裁量权在地方

征收20%个税的提法或将不会给房地产市场带来太大影响

4月1日，“国五条”地方细则密集出台后的第一个工作日。市场并没有“愚人”，广州的地产中介已经感受到成交量的下滑。

但有一个现象值得关注，广州中原地产一位经纪人称，个税仍然按照原有的操作方法来进行。目前，二手房转让个税征收有两种方式——按照总价核定征收或按照差价的20%征收，前者是市场普遍操作的方式，后者是“国五条”明确要求推进、但在一些地方细则中避而不谈的。

昨天，国家税务监管层人士对《第一财经日报》记者透露，税务部门应该不会再出台更细节的文件了。同一天，亦有媒体援引国税总局人士的话称，具体如何执行、执行到什么程度，这要看地方政府。

记者了解到，如上述中介透露的案例，地方在执行过程中依然保有一定的“自由裁量权”。也就是说，20%个税的条款在得到坚决执行的同时，依然给条件不允许时执行“老办法”留有余地。

政策口径明确

连日来，一些地方政府出台的“国五条”落实细则给外界的印象是，细则不细、“一句话调控”。这也令市场担忧调控“温柔落地”、贯彻不坚决。

一个考量因素是20%个税的提法，一些地方细则对此模糊带过甚至只字不提。有分析称，20%个税如何征需要税务部门再出配套细则。

税务部门监管层人士昨天对《第一财经日报》记者透露，目前并没有司局正在制定细则的消息，“这么大事肯定要上报国务院，但都没有掌握这方面信息。”

上述人士认为，根据目前来看，此次“国五条”中的20%征税只是国务院重申了规定，并不是新政策。

1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》就规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，这里所说的财产就包括房产。根据政策口径，应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。

国税总局2006年7月出台通知，明确了住房转让所得征收个税的政策口径，称房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，合理费用是指住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。该文件不但明确了商品房也明确了保障房和已购公有住房原值的核定方法。

而目前市场普遍操作的按照总价征税方式也有政策依据。上述国税总局通知称，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个税金额。同时，“满五唯一”免征个税。2009年，国税总局进一步明确，转让普通住房以收入的1%核定应纳个税额，非普通住房为2%。

“税务部门应该不会再出台更细节的文件了。”上述人士税务部门监管层人士称，“如果仔细观察，很多时候所谓的新政只是强调过去的观点或换个说法强调而已。”

据上述人士解释，之所以2006年出台文件规定了可按成交价1%~3%征税，就是因为如果按照差额20%征税需要核实房屋原值，操作难度较大，“贷款利息、装修成本这些都太难核实了，还会增加纳税矛盾。”

“个税的征收部门在地税，地税又听命于地方政府。”该人士称。

各地操作待观察

率先出台地方调控细则的北京昨天也较早明确了20%个税的细节问题。

北京地税发布的政策解读中明确，应依法严格按转让所得的20%计征，同时还确定了除了商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值认定方式。

这等于解决了应税卖房差额的一部分扣除额，另一部分则是所谓的合理费用。对此，北京的文件中称，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

该解读同时落实了上述国税总局通知，明确转让住房过程中缴纳的税金是指营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。

但在现实操作中，对于确不能提供房屋原值相应凭证，且主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，北京地税明确，依然可以以房屋交易价格按核定征收率1%计算个税。

同时，根据北京地税的口径，“满五唯一”转让所得免征个税的优惠政策依旧有效。

“这样对房地产最大的冲击是很多不满五年期的房子就不卖了，改为出租，租金价格又会上升，但同时，租金也需纳税，这方面的税收又会增加。”上述税务监管层人士表示。

目前，是否会有更多城市跟进明确20%个税的细则还有待观察。

广州市常务副市长陈如桂近日向媒体透露，“国五条”广州细则出台后，税务局会根据细则出台一个具体的办法。

昨天，记者就“个税征收的细则何时出来”的问题致电广州市地税局相关负责人，该负责人表示，这个还在研究当中，应该会很快了。

一名熟悉广州地产界的人士称，“国五条”细则中强调“按转让所得的20%计征”的前提是“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的”，这就为地方操作留下了余地。

“很多时候都可以说不能核定嘛。”上述人士说，而据他所掌握的信息，广州很有可能也跟北京一样，如果难以核定房屋原值，就按照房屋售价的1%来征收个税。

但业内人士同时称，近年来由于更多地方的税务部门和住建部门开始联网，税务部门可以调看到合同价和契税等信息，这有利于执行按差额20%征税。

上述广州中原地产的经纪人表示，昨天的成交量较十天之前有所下滑，一方面由于更多买房者的观望态度，一方面也由于小长假前是广州的购房淡季，但依然有人办理过户，且手续与此前无异。

“在个税征收细则出来之前，客户和业主都在观望。”这位经纪人说。

广州一家地产公司总裁分析，广州还未公布的二手房交易税操作细则很可能只是对现有做法的一个巩固说明而已。