17城国五条细则出台 20%个税征收存悬念

各地调控细则大同小异，房价继续上涨成普遍预期

各大城市房地产调控细则在3月底密集落地。北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、厦门、大连、合肥、济南、贵阳、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛等17个城市陆续对外公布了楼市调控细则或房价控制目标。

从目前已公布的各地房价控制目标来看，北京版细则的表述最为严厉，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商 品房价格；深圳、重庆、厦门、合肥、大连、贵阳、济南、南京等大部分城市的房价控制目标相同，要求2013年新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入的实 际增长速度；上海则提出切实贯彻落实各项房地产市场调控措施，保持房价基本稳定。

20%个税怎么征

20%个税怎么征收？目前来看，可能还需要“细则的细则”。北京版“国五条”细则提出，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。自用5年以上且是家庭唯一用房可免征。

天津、上海、重庆和北京的提法类似。但北京明确提出，不能核实房屋原值的还按照核定征收方式计征税。这正是目前市场上普遍采取的方式。

1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》就规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，这里所说的财产就包括房产。按照之前的政策口径，20%的应税额是差价收入。事实上，对于房屋原值难以确认如何处理的问题，2009年国税总局曾明确，转让普通住房以收入的1%核定应纳个税额，非普通住房为2%。

值得关注的是，应税收入的确认是一个系统工程，除了房屋原值外，按照税务总局此前的政策界定，还包括有关税费，比如卖房过程中缴纳的税金和装修费等。

如果装修等费用已经难以确认，同样将影响卖房净收入的认定。在这种情况下，地方是否可以保留核定征收的自主裁量权？多数城市在细则中尚未明确。

深圳房地产律师张茂荣则表示，深圳二手房不具备强制核实征收20%个税的条件，因为核实征收需要核定现任业主购房原值、合理费用、实际成交价等以便查明应纳税所得额，而实践中实际成交价交易双方不会提供，合理费用也不清，二手房大多几经转手，亦无法核实现任业主购房原值。

张茂荣认为，在没有对“核实房屋原值”问题进行细化之前，“一刀切”地核实征收20%个税不具备可能性。

《第一财经日报》记者上周致电广州市地税局询问对二手房征税的具体操作方法，相关负责人表示正在做一些研究和准备工作。

除上述城市之外，其他城市对20%个税没有详细提及，有的甚至只字不提。

附：部分城市房价控制总体目标

北京：与2012年价格（增幅为-7.6%）相比保持稳定 上海：保持房价基本稳定 广州：不高于GDP涨幅（10%）和城市居民人均可支配收入实际增幅（11%） 厦门：低于城镇居民人均可支配收入实际增幅（9.8%） 武汉：低于人均可支配收入实际增幅（11.2%） 深圳：低于人均可支配收入实际增速（8.6%） 济南：低于城市居民人均可支配收入实际增长（10.1%） 重庆：主城区低于城镇居民人均可支配收入实际增幅（10.8%） 青岛：明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅（9.8%）