广东重庆试点农房买卖细则尚未出台

2013-03-21

山西太原某农村的自建住宅

随着我国城镇化水平的提高，很多农民在城里定居，他们在农村的农房、宅基地、承包土地等便空置下来。如何妥善处置这些空置土地，成为城镇化进程中亟待解决的问题。日前，广东出台了文件，允许承包的土地、房屋、宅基地上市流转。重庆也将试点农房交易。

近期出台的《广东省城镇化发展“十二五”规划》（以下简称《规划》）提出允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益。重庆市发改委19日发布的2013年统筹城乡综合改革报告称，今年重庆市将率先在永川、渝北等地开展农房交易试点。

值得注意的是，《规划》强调的是“合规面积的宅基地”可以转让，专家表示允许转户农民通过市场流转方式出让房屋并不包括小产权房。

农房交易细则亟待出台

其实，建议开放农房自由流转的声音今年来一直存在，但是由于权属不一、法律滞后等问题，农房交易一直未能开放。

首先，城市房地产管理法明确规定国有土地使用权可转让，而对集体土地却没有相关规定。国有土地使用权之所以可以自由转让，原因在于其所有权属于国家，国家可以法律规定的形式将国有土地使用权投放市场，而集体土地的所有权属于集体济组织成员共同所有，如果土地使用权转让给集体经济组织以外的人，就触及集体成员的利益，在无法律明文规定的情形下，他们是不会轻易让出土地使用权的。

也就是说，土地和宅基地是集体的，农民并不拥有土地，何来买卖？这从法理上说不通。还有，买卖土地的收益又应当如何分配？

其次，相关法律也有矛盾之处。今年2月份出台的中央一号文件曾经明确指出，农村土地流转必须坚持农地农用的原则，禁止改变土地用途。此外按照《物权法》的规定,房屋抵押必须房屋和土地一并抵押；而按照《土地管理法》，集体土地又不能抵押，但对集体土地上的房屋能不能抵押却没有规定。

据了解,目前,全国已有成都和河南省舞钢市小范围开展了农房交易试点。在成都一些区市县,农房已经被默许在本行政区域内自由交易,但其购买对象限定在本行政区域内的农民。

“要真正实现农民承包地、房屋、宅基地的流转，目前尚有不少工作要做。”深圳市一位参与旧城改造的开发商人士向记者介绍，首先需要明确农民承包地、房屋、宅基地的所有权、控制权以及确权发证，但在当下的广大农村，相关的土地使用权证都没有下发。

而从广东省国土厅传出的消息称，从去年开始，全省就着力完成集体土地确权发证到村民小组；同时推动农地、林地承包经营权确权到农户；此外，宅基地及农民房屋的登记发证也在稳步推进当中。