别再用房地产“泡沫”来安慰自己-高连奎

两会召开之前，国务院出台了新的住房调控政策，也就是媒体所称的“国五条”。首先。“国五条”出台的时机是比较值得分析的，有人认为本届政府在任期最后出台这样的政策，一方面是弥补这十年房价调控的不足，拿出最后的“杀手锏”努力一把，也有人认为这是一个难以执行的政策，目的是为了把麻烦抛给下任政府，其实这两种分析都不完全正确。

笔者认为这时出台这样政策，一方面是因为“限购”的能量已经释放殆尽，不足以控制住房价，房价又开始抬头，另一方面就是着眼于现在的“两会”，这也是最主要的考量，如果政府不出台政策，两会期间房价必然成为一个热点，而且政府会比较被动，抢在两会前公布这一政策，可以让“两会”委员、代表们不再关注这一话题，结果这招确实灵验，笔者观察这几天媒体关于两会的报道，和往年相比，关于房价的报道果然减少不少。

中国房地产没有泡沫，或者泡沫不大

此前，任志强称“国五条”与十八大精神对立，因为十八大二中全会特别强调政府要减少对微观经济的干预，但任志强总是喜欢拿对自己有利的条文来说事，其实中国政府也多次强调“市场失灵”的问题，却从未见其引用过，比如，2012年9月11日开幕的夏季达沃斯论上，以及十一届全国人大四次会议的工作报告中，都提到了市场失灵的问题。

房地产市场化是在当年“一切私有化”、“一切自由化”等激进改革舆论思潮影响下做出的决策，而目前看来，所有激进的改革措施都是不靠谱的，教改、医改已经在慢慢调整，而且有所起色，但房改却问题越来越大。

我们必须澄清一个问题，那就是中国房地产没有泡沫，或是泡沫不大，我们不能再用房地产泡沫论来安慰自己。善良的中国人总是期望通过政府的调控能够挤出所谓的“泡沫”，然后让民众买起房，其实这是错误的。中国的高房价在于市场化，根源是土地的市场化，是级差地租，如果认为县级城市房价3千是正常的话，那一线城市房价3万就不离谱，因为一线城市的地价比三、四线城市贵十倍是正常的，因此在目前是市场供应为主体的情况下，房价不可能降下来，用挤泡沫来让房价回归的想法，最终是必然会落空的。中国房地产没有泡沫，靠所谓调控也挤不出泡沫，只要实行市场供应，房价就下不来。

中国不缺钢筋水泥，但是缺少可利用的土地，土地是限制级资源，不能按市场进行自由供应，在这一前提下，中国房地产也是不能随意供应的，确切的说是不能谁想买多少套房就买多少套房，中国必须对单一家庭拥有的房地产数量进行限制，每个家庭不能拥有超过3套住房，或是对超出的房子实现高额的房产税，迫使他们卖掉房子，这才是真正的调控。

征税在于打击投机

这次“国五条”中提到的要求地方政府公布房价控制目标，落实地方政府控房价责任，加大差别化信贷和税收政策等，都是此前政策的延续。唯一的亮点是对住房转让征税，这主要是针对的炒作需求，“限购”是让炒作止步，而“征税”则即可让投机者放弃，也可以让原来的投机房投放市场，可谓一举两得。

当然“国五条”的条款如果真正执行到位了，效果也是很好的，比如在房价上涨过快地方进一步提高二套房首付比例和利率，如果二套房能提高到首付70%，也是可以打击投机的，或是二套房征很高的房地产税，这些都是好方法，关键靠落实。另外“国五条”要求，2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围，这执行好了，也是不错的。还有“国五条”要求各地落实房地产价格目标责任制等也不错。

这些政策关键是量化，比如二套房首付多少，税收多少，房价目标是多少，保障房建多少，量变可以引起质变，但前提是量变的程度，目前这些都有待观察，目前各地正在制定细则。笔者建议这些细则的制定可以让人大代表积极参与，而不要由相关部门一家制定，这样制定的政策才更有基础。

中国房价治理必须采取“掐尖”政策

但“国五条”的效力，也不能高估，因为这次调控的目标仍然是抑制上涨，而不是民众期待的降价。因此笔者并不看好，房价之高，历来基于两大论断，一个是“炒作论”，一个是“泡沫论”，这两个其实都不靠谱，“国五条”已经公布，按说房价应该有个下跌，但是也不明显。中国房价的升高，归根到底是城市密度的增大，推高了级差地租所致。

中国的房价和地价有着极强的“地王”带动效应，土地价格是不存在刚性成本的，弹性极大，因此中国房价的治理必须采取“掐尖”政策，从房价最贵的地方进行治理，必要的时候，功能重新划分、移出，“禁建”都是必须的。比如在中央商务区不得再新建高楼等。

治理，从城市规划上入手，特别是对各大城市“CBD”的规划，目前中国各城市的中央商务区都存在着人口过密的情况。写字楼过多，住宅楼必然过少，而开发写字楼的效益又高于住宅楼，所以如果不是人为的进行规划，那必然是这样的结果，结果住宅的房价越来越高，这也是为什么笔者在“低生存成本社会”理论中，专门有一条是“合理规划商业区和住宅区”的道理。

国五条中，虽然有一条是增加土地供应，但是如果前面的规划没有做好，供应是供应不上的，而且即使城市的非核心区域增加了供应，也无法抑制房价的上涨，因为这个市场不完全是总量上的供需问题，而是局面增长过快，从而带动整体房价上涨的问题。

笔者认为“国五条”将是新一轮调控的开始，新一届政府领导上任，新官上任三把火，“国五条”的细则和市场反应也将是本届政府上任后的第一课，相信会认真对待，而且也不排除新政府会制定出更新政策的可能。房地产工程一项是经济支柱，各地的政府贷款，也主要以土地做抵押，土地转让费是主要的财政收入。所以大家对调控也不要报太大的希望。