新“国五条”细则增强针对性 要求部分城市加快供地

（资料图）国土资源部副部长胡存智

本月20日，本届政府最后一次国务院常务会议通过了一系列房地产调控措施，媒体称为“新国五条”。其中明确规定，要坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品房及用地供应。

昨天，国土资源部网站发布消息率先回应国务院新“国五条”。国土部副部长胡存智表示，2013年，各省份国土资源部门除了要保持土地供应总量基本稳定外，还要继续保持调控政策连续性和稳定性，增强调控的针对性，突出差异性。

此外，《第一财经日报》援引国土资源部人士的话称，该部已要求各地国土部门必须于今年3月底之前上报今年住宅用地供应计划，由国土部汇总后向外界公布。该人士表示，，今年的供地计划编制工作将更加突出差异性，分类对待，对房价异动的城市会要求其加快供地。

新国五条聚焦土地供应

新“国五条”要求，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

胡存智表示，从总体上看，2012年全国土地市场基本保持平稳，有力促进了房地产市场平稳健康运行。今年各省份国土资源部门要高度重视这方面工作，努力保持土地供应总量基本稳定。一要保证充足的增量，在编制今年的住宅用地供应计划时，要统筹考虑，提前安排；二要快速释放存量，要加大工作力度，促其尽快形成住房上市；三要继续加大盘活闲置地力度，按照新的《闲置土地处置办法》，加大工作力度；四要运用多种手段，均衡供地。另外，还要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配置土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。

根据统计局的数据，1月份70个大中城市中有53个房价出现环比上涨；而中指院数据显示，上月北上广深房价同比上涨均超过12%，其中北京二手房涨近二成，考验着官方的心理上限。

瑞银证券发布的报告称，如果政府不出台抑制重点城市购房需求的措施，房价快速上涨的风险仍然存在，甚至可能加速上涨。政府当前的态度仍较温和，但中央相关部门和地方政府或陆续出台跟进措施，政策收紧的真实力度届时方能显现。

作为跟进措施之一，原本5月公开的土地供应计划有望提前在4月份公开，因为中央要求加快这一工作进度，此前几年地方相关部门时有拖沓，不能在规定的时限内制订该地区的供地计划，进而导致全国总体计划往后拖延。

供地计划连续三年未完成

依照国土部的分类，保障房用地属于“约束性”指标，地方政府必须完成，而商品房用地属于“预期性”指标，这些计划供应的土地能否最终成交，要看整个市场行情及开发商的拿地意愿，对地方政府并无硬性考核要求。

由于房地产调控的延续，过去三年的土地供应计划均未完成。2010年全国住房供地计划为18.47万公顷，实际完成12.54万公顷，落实率为67.9%。2011年计划供应21.8万公顷，实际完成13.59万公顷，落实率仅为62.3%，且在商品住房用地方面，无一个城市完成供地计划。

到了2012年，国土部编制的住宅用地供应计划总量为17.26万公顷，其中商品住房用地超过12.24万公顷。不过，由于2012年上半年土地市场行情不佳，国土部主动将该计划下调至15.93万公顷。即便如此，2012年该计划也未能完成。一份国土部的内部资料显示，2012年全国供应房地产用地16.03万公顷，同比减少4.2%。住房用地供应11.08万公顷，同比减少11.5%。

为何供地计划连续多年完不成呢？是供地计划任务太重了？还是供地计划下达晚了？还是当地资金不足而顾不过来？还是农民认为土地补偿金太少不愿意协助拆迁？

中国房地产研究会副会长顾云昌认为，在土地财政根本问题解决不了的情况下，地方政府对于完成土地供地计划的决心显得尤为重要。

顾云昌称，有些地方政府重视土地供应，完成情况就会很好，有些地方由于利益关系复杂，甚至还可能通过控制供应来稳定他们所想看到的高地价。

某新城开发区负责人曾在接受记者采访时明确表示，他们每年都控制土地供应，一般每年不会超过两千亩。他们之所以控制土地供应，是为了让开发商的楼盘能有更好的投资价值，使房价稳步上升，从而抵御通胀，另外也不造成开发商的恶性竞争。

任志强此前也十分坚决地表示，国土资源部应该“好好管一管土地供应计划为什么总不能完成的问题”。在他看来，如果开发商购置土地面积是下降的，未来必将对房地产市场形成供不应求的影响。

突出差异性 或要求部分城市加快供地

不过，情况并非这么简单。土地供应并非等同于土地成交，地方政府推出的地块多与寡，如果不能被开发企业购得，也将与楼市供应关联不大。

官方数据显示，2012年全国住宅用地成交量仅占推出量的59.3%。从土地推出量和成交量比例来看，住宅用地成交量并不高。

此外，即使全国供地计划指标增加，但中国的房地产市场具备很强的区域性，比如贵阳等地增加了住宅用地供应，甚至土地成交也大量增加，但这不会直接帮助那些想在北京、上海等一线城市购房的人群。

国土部一份材料也显示，我国住宅用地供应在不同城市存在一定程度分化的特点。从国家统计局发布房价指数的70个城市看，2012年，住宅用地供应高于前五年平均水平的城市占57%，低于前五年平均水平的占43%。其中，二三线城市供应量增长速度较快，甚至高于一线城市，个别二三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定的供应过量的风险。

上述人士透露，今年的供地计划编制工作将更加突出差异性，分类对待，假如该地区房源供应已经较为充足，也可不对供地的增量做要求。而土地和房源供应都较为紧张的地区，则需要增加土地供应，稳住供应量。

显然，后者将是国土部重点关注的对象。

据介绍，国土部已在去年11月份开始制订“市场异动城市”的应对方案，所谓“异动”主要是指：在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。

上述人士称，异动城市的土地市场会受到更严格的监管，会要求它们加快供地，调整供地的方式和节奏，保持住宅用地供应和地价信号平稳，促进形成良好的市场预期。