希尔顿为投资者提供了一个没有所有酒店的酒店业务 - 彭博社

投资者渴望在即将到来的希尔顿全球首次公开募股中预订一个名额。这家住宿巨头周一为 其华尔街推介 增加了一些相当奢华的股价。以每股18到21美元的价格，希尔顿有望确保约 190亿美元的估值，并完成今年第二大首次股票销售。

这些对于仍处于大规模房地产相关衰退阴影下的酒店公司来说是令人振奋的数字。但希尔顿实际上已经不再是一家酒店公司——“咨询公司”或“广告公司”可能更为准确。

在希尔顿的帝国中，4080个物业中，拥有或租赁的不到4%。其余的只是由希尔顿管理或是其特许经营网络的一部分。在如今的任何住宿中，希尔顿可能只是 三家公司中的一家。

从拥有到服务的转变——从房东到超级——是由私募股权巨头 黑石 加速的，该公司于2007年收购了希尔顿。自那笔交易以来，该公司在其帝国中增加了176,000个房间，几乎没有一个是希尔顿拥有或租赁的。它还有额外的187,000个房间在开发中，几乎所有这些都将归另一家公司所有。

换句话说，希尔顿的高管们不必像以前那样担心物业价值和将大量资本投入建筑物。他们可以专注于提升公司品牌、完善客户服务，并准确找到入住率和房价交汇处不断变化的甜蜜点。同时，他们可以继续进入希尔顿仅仅悬挂其旗帜的物业——包括双树酒店、康拉德酒店和大使套房——以收取特许经营费用并确保房间仍然符合标准。

这一策略是对我们在2008年看到的宏观经济冲击的一种缓冲。希尔顿（即黑石）在向投资者推介这一策略时描述道：“我们的业务在经济扩张时期以及全球经济衰退时期都在增长。”

FBR资本市场的分析师尼基尔·巴拉表示，这一转变降低了房地产风险。“投资者非常喜欢这一点，因为整体收益的波动性较小，”他说。

这也是大酒店行业中越来越常见的商业模式。万豪国际，例如，拥有不到1%的近300,000间房间的租赁业务。喜来登，与此同时，自2006年以来一直在出售其内部酒店。

缺点是，当一切顺利时——当家庭充实度假基金和差旅费用账户时——一家专注于管理和特许经营费用的酒店公司将获得较少的收益。希尔顿将其牛市潜力的一部分让给了房地产投资信托的Excel操盘手。“你会获得一些回报，但不是所有的回报，”巴拉说。这也是像主办酒店与度假村这样的控股公司目前比万豪等公司更具价值的原因之一。

尽管如此，住宿行业仍然存在一些软点，Telsey Group分析师Christopher Jones表示。虽然像纽约和旧金山这样的大城市到处都是“无空房”标志，但在丹佛等二级市场的复苏速度较慢。“在住宿周期中仍然有一些潜力，”Jones说。

与此同时，黑石似乎喜欢当前版本的希尔顿。它不打算在即将到来的IPO中出售任何股份。