全球最昂贵房地产市场的下滑 - 彭博社

香港的住宅和商业建筑摄影：林奕妍/彭博社香港正经历一些不寻常的事情：房地产市场下滑。这个城市是世界上最昂贵的办公空间或公寓租赁地，并且经历了漫长的价格上涨期，偶尔出现一些波动，比如2003年的非典疫情和2008年全球金融危机的开始。一旦投资者克服了那场危机的初始震惊，市场就开始迅猛发展，自2008年底以来价格翻了一番以上。

现在美好的时光即将结束。自比尔·克林顿第一任期以来，住宅交易的速度从未如此缓慢，莫妮卡·莱温斯基仍然只是一个默默无闻的实习生。正如彭博新闻上周五报道的，住宅交易的三个月平均值上个月降至仅3,693套，这是至少自1996年以来的最低水平。即使在非典疫情的黑暗时期，香港市场的活动也更多。

需求已经疲软，自三月以来价格下降了约2.7％，但总部位于香港的巴克莱分析师保罗·路易和秦子塔表示，这只是开始。“我们相信房地产市场即将进入自1998年以来的第一次真正下滑，我们预计到2015年底房价将至少下降30％，”他们在今天发布的报告中写道。自2008年底以来，房价上涨了111％，“我们认为业主有很大的空间可以从他们的房地产持有中获利，”路易和秦写道。

不仅仅是住宅价格将会暴跌。他们预测“同步下滑”，办公楼价格将下降20%，零售物业市场将保持平稳。

没有像SARS或亚洲金融危机那样简单的原因来解释这一下跌。对美国联邦储备委员会将开始减少其购债计划的担忧导致印度、印度尼西亚和其他受益于刺激的国家股市暴跌。然而，现在，任何刺激放缓都因美国政府关门而被推迟。由于香港的货币与美元挂钩，如果美联储明年放松其超低利率政策，香港的利率可能会上升，给当地房地产市场的许多投资者带来痛苦。

虽然Louie和Qin列举了几个其他原因来解释他们的暴跌预测，但单独来看似乎没有太大的戏剧性。例如，他们表示家庭收入停滞不前。在2011年底上涨近15%后，“私人中位家庭收入已经减速，”他们写道，今年第二季度零增长。

另一个问题是：租金很高，无法再上涨。实际上，在市场的高端，租金已经面临强烈的下行压力，正如彭博社上周报道的那样。投资银行和其他金融巨头正在削减外派住房津贴和其他福利，专门针对这一人群的豪华公寓租金在过去两年中下降了13%。

市场上供应过剩，而此时香港政府已采取措施抑制来自中国大陆和其他外国买家的需求。与此同时，随着今年销售下降近50%，当地房地产开发商希望弥补令人失望的业绩，正在加快预售，巴克莱分析师表示。“一旦开发商和二手房业主开始调整他们对从上涨市场到下跌市场的机会成本预期，我们相信初级和次级价格的下行螺旋将被触发。”