对抗房地产的磁星对冲基金购买俄亥俄州出租房屋 - 彭博社

照片插图由731提供；摄影由Getty Images提供数千座砖房沿着休伯海茨的街道而建，这是一座名为查尔斯·休伯的郊区，休伯是1950年代开发该地区的建筑商。今年之前，他的家族是这座俄亥俄州小镇最大的房东，拥有所有租赁住房的三分之一。现在，租户的付款被转给了一家价值90亿美元的对冲基金。

在2月份，Magnetar Capital，这是一家因其在房地产崩溃前的争议性住房投资而闻名的对冲基金，收购了一家拥有约1,900处租赁物业的公司——其中约1,500处位于休伯海茨——该公司是休伯的遗孀特蕾莎所拥有的。这笔购买使Magnetar成为该镇每11个家中就拥有一个的房东。作为房东的首要举措之一是申请减税。根据蒙哥马利县审计员卡尔·基思的说法，VineBrook Partners，这家公司被Magnetar雇来管理这些物业，于4月1日提交申请，要求将1,218处房屋的评估价值削减49%，从9860万美元降至5000万美元。

评估是基于可比销售的组合，以及对于租赁物业的业主现金流的估算。基思表示，批准该请求将减少139万美元的物业税收入。其中约80万美元用于支持休伯海茨市立学校——相当于约16个教师职位。重新评估也可能影响周边物业的价值。“其他物业所有者可能会看到这些，并认为他们的物业价值更低，”基思说。如果Magnetar被拒绝，它可以上诉到俄亥俄州最高法院。

去年，美国房价跌至比2006年峰值低35%的水平，导致大型资金管理者的购物狂潮。黑石集团引领了这一潮流，花费超过75亿美元购买了近40,000处房产，其后是美国租房公司，已购买超过20,000处。投资者主要瞄准凤凰城、亚特兰大、达拉斯、坦帕和夏洛特，这些地方的就业和人口增长预计将推动租金和房价上涨。

Magnetar选择了胡伯高地，因为它发现了一家现有的租赁公司，可以提供投资者所期望的稳定回报，Magnetar发言人托尼·弗拉托说，他在通信公司Hamilton Place Strategies工作。他表示，在收购该公司时，“他们并没有改变社区的住房结构。”他说：“他们并没有造成干扰。这是一项已经盈利的业务，他们通过良好的管理、良好的技术和对房产的投资使其更加盈利。”弗拉托和特蕾莎·胡伯拒绝对购买价格发表评论。

市议会成员马克·坎贝尔表示，居民们对此持谨慎态度。“每个人都非常担心在某个大高层办公楼的地图上成为一个图钉，”他说。“我们并不介意外地邻居进来并投资我们的社区，但我们不会天真。”

Magnetar成立于2005年，由亚历克·利托维茨和罗斯·激光创办，总部位于伊利诺伊州埃文斯顿，以对住房市场做空而闻名，而不是做多。在2006年和2007年，Magnetar帮助创建了超过20个抵押债务义务（CDO），这些CDO汇集了至少320亿美元的抵押贷款债券，并将其切割成不同风险的证券。Magnetar的策略涉及购买CDO中风险最高的部分，同时对风险较低的部分进行更大的做空押注。对冲基金正确地押注，如果次贷借款人违约且住房市场下滑，那么即使是最安全的CDO部分的价值也会受到影响。

摩根大通，其在某些证券的营销中 allegedly 未披露 Magnetar 在结构设计中的角色，已于2011年6月同意支付1.536亿美元以解决证券交易委员会的调查，而未承认不当行为。证券交易委员会尚未对 Magnetar 提起诉讼。10月18日，该机构指控 Harding Advisory 的总裁 Wing Chau，另一项 CDO 交易的管理者，误导投资者关于 Magnetar 的参与。Chau 的律师 Steven Molo 没有回复寻求评论的电话。Magnetar 在2010年告知其投资者，它在 CDO 的创建中提供了有限的意见，并作为“市场中立”投资组合的一部分进行押注，旨在无论住房市场发生什么都能获利。

VineBrook 的联合创始人 Daniel Bathon 知道财产税减免将影响 Huber Heights，他表示他事先与市长、副市长和学校董事会进行了交谈。“我们说，‘看，我们知道这将是一个打击。我们希望你们能够为此做好计划，但如果我们这样做，将有助于增加我们可以在物业上进行改善的投资，’”他说。Bathon 补充说，这将导致长期内更高的价值。“当然，这对城镇、学校以及我们来说都是好事，”他说。

Bathon 在10月中旬于 Huber Heights 市政厅的会议上告诉市政官员，VineBrook 将捐赠25,000美元以帮助支付当地一所学校的警察费用，并计划在2013和2014财年对其单位进行至少100万美元的改善。这是每个物业平均674美元。根据 VineBrook 租赁负责人 Amy Logan 的说法，Magnetar 在 Huber Heights 购买的房屋的月租金从约500美元到1500美元不等。“许多房屋的租金低于市场价，因此有提高租金的空间，”她说。社区组织服务的质量控制专家 Jennifer Wright 在 Huber Heights 的一所房子里与她的两个孩子住了五年。她说，她之所以留在这里，是因为她每月785美元的租金是她在城里能找到的最低租金。“在过去六年里，我每年都在找房子，”她说。“每个人都想要超过800美元的三卧室、两浴室的房子。”

胡伯高地在第二次世界大战后与代顿一起发展，成为美国工业心脏地带的一部分。查尔斯·胡伯在1950年代开始开发这个位于辛辛那提和哥伦布之间的小镇，按照俄亥俄州历史协会的说法，出售价格为13,995美元，首付为995美元。从1956年到1992年，他建造了10,707套独栋住宅和2,258套多户住宅。胡伯于2003年去世，享年79岁，他促进了小镇的扩展，建立了该州第一家私人公用事业公司，并捐赠土地用于几所公立学校。根据代顿地区房地产经纪人协会的数据，8月份现有房屋的平均售价为95,300美元。

巴松表示，他“每周都去胡伯高地”与租户、供应商和小镇合作。“我做出了重大努力让自己被人们认识，让我们的计划被人们了解，为一家可能没有这种历史的公司增加透明度，”他说。许多居民仍然感到紧张。查尔斯的兄弟唐纳德·胡伯（81岁）表示，将胡伯高地的房屋出售给机构投资者“将比其他任何事情更影响该地区的质量”，他在小镇的另一部分建造房屋。“这是一家地方企业。我们一直努力保持高质量形象，并且可能花费了比我们应该花费更多的钱来做到这一点。我看不到任何对下个季度收益感兴趣的人会这样做。”