水力压裂热潮如何可能导致住房崩溃 - 彭博社

路透社谈到宾夕法尼亚州布拉德福德县的房地产市场，那里有62,600名居民生活在马塞勒斯页岩上，情况并非黑白分明，当地经纪人和认证评估师鲍勃·本杰明说。他表示，这里并不完全是“灰色的五十种阴影”，但住宅抵押贷款的情况尤其模糊。

当本杰明为贷方填写评估时，他必须注明该物业上或附近是否有水力压裂井或蓄水湖。“当我将评估结果提供给贷方时，我不得不解释很多事情，”他说。“他们经常会问关于井的问题。”

水力压裂导致“物业价值的削减”。本杰明表示，国家贷方在为靠近水力压裂的物业承保抵押贷款时变得更加谨慎，即使是他们过去通常会融资的物业。

彭博社城市实验室贝尔法斯特的中央车站为北爱尔兰的公共交通创造了新时代芝加哥应考虑所有解决预算危机的方案，普利茨克说消除美国道路死亡的月球计划AOC提议300亿美元的社会住房管理局在布拉德福德县，这确实是一个问题，93%的土地现在已租赁给一家天然气公司。

当地银行仍在放贷，因为如果他们想在该县做生意，就必须这样做，贝杰明说，他自1980年以来一直参与该地区的房地产市场。但他说：“大银行，比如富国银行和其他银行，可能也差不多，他们会保护自己的利益。”

来自宾夕法尼亚州、阿肯色州和科罗拉多州的律师、房地产经纪人、公职人员和环境倡导者注意到，银行和联邦机构正在重新审视他们的贷款政策，以考虑钻探对房地产价值的潜在影响，在某些情况下，他们甚至拒绝为有钻探活动或仅在附近的物业提供融资。

房地产专家表示，另一个问题是，许多房主保险政策不涵盖有天然气租约或天然气井的住宅物业，但所有抵押贷款公司都要求借款人提供房主保险。

“这确实是一个冲突，”位于纽约伊萨卡的汤普金斯信托公司的住宅抵押贷款副总裁格雷格·梅说。

上个月，纽约麦迪逊的一位土地所有者感到惊讶，因为他们的保险公司 拒绝续保 他们的房主保险，因为他们的物业上有一个常规天然气井。

虽然媒体和环境组织关注页岩钻探可能对土壤、水和空气造成的污染，但他们在很大程度上忽视了其对房地产市场的潜在影响。

“我认为我们正处于这一问题的开端，”宾夕法尼亚州清水行动组织的马塞勒斯页岩协调员史蒂夫·霍兹多维奇说。“无论你是试图获得房主保险的房主，还是试图再融资的[水力压裂现场的]邻居，这其中都有太多的牵连。我认为人们并没有完全理解天然气钻探的所有影响。”

本杰明并不常听到物业拥有者谈论这个问题。“我认为大多数人对此并不关心，”他说。“但我认为他们未来可能需要关注。”

第一次拒绝

布赖恩和艾米·史密斯住在宾夕法尼亚州华盛顿县的戴西镇，距离匹兹堡南部一个小时的地方，正对着一个新的天然气井。去年，当他们申请对价值230,000美元的家和爱好农场的新抵押贷款时，他们被拒绝了。

根据ABC附属机构WTAE的报道，这似乎是宾夕法尼亚西部第一个因邻居土地上的天然气钻探而被拒绝抵押贷款的房主案例：

在一封电子邮件中，Quicken Loans告诉史密斯夫妇：“不幸的是，我们无法继续进行这笔贷款。它位于一个天然气钻探现场的对面。”另外两家全国性贷款机构也拒绝了布赖恩·史密斯的申请。

“我认为全国很多人都在关注这个案例，”代表科罗拉多州北部和西部地区的国会议员贾里德·波利斯（D-Colo.）说。他指出，在他的家乡地区，水力压裂导致“物业价值缩水”。

伊丽莎白·N·拉多，律师及纽约州妇女选民联盟能源、农业和环境委员会主席，表示史密斯的故事表明，物业拥有者显然容易受到水力压裂地区邻居土地上发生的事情的影响。“一个[水力压裂]天然气井带来商业活动，可能污染饮用水并贬值物业。”

拉多说，高容量水平压裂——一种将数百万加仑水与数百种化学品混合后水平注入页岩层的操作——让贷款人感到担忧是合乎逻辑的。“他们正在努力保护自己，”她说。

奥巴马政府迄今对监管压裂采取了不干预的态度，许多州也是如此，因此银行们正在努力弄清楚如何在不确定的领域中前进。

“联邦政府在做什么来保护世界上的史密斯家族？”佩斯法学院的土地使用和财产教授约翰·R·诺伦问道。“银行们在这个监管混乱的前沿表示，‘我们不能保证这是一项安全的技术，因为这个监管过程是支离破碎的。’”

非常明确的立场

拉多建议那些想在任何有钻探的地方购买房屋的人在购买之前做好功课。

想在任何有钻探的地方购买房屋的人在购买之前需要做好功课。她预测，房主将开始看到禁止天然气钻探的抵押贷款条款。她本月早些时候看到了一份来自新泽西的条款，那里天然气行业正在游说州长克里斯·克里斯蒂（R）开放特拉华河流域进行压裂。“矿产、石油和天然气权利附加条款”[PDF]来自主权银行的贷款文件上说，如果物业所有者转让任何石油或天然气权利或允许任何地面钻探活动，抵押贷款将被自动收回。它还规定，所有者必须“采取积极措施防止当前天然气租约的续期或扩展”。

主权银行的一位发言人表示，该公司将不对此报道发表评论。

来自伊萨卡的贷款公司副总裁梅表示，他既不支持也不反对水力压裂，但他认为物业所有者和潜在买家需要意识到这些类型的抵押贷款问题。

梅谈到主权银行的文件时说：“这是一个采取非常明确立场的顶级贷款机构之一。我们需要关注这个。”

梅表示，另一个未知的因素是房主可能会受到在他们财产下进行的水平钻探的影响。“水平钻孔从垂直孔向外辐射，最多可达每个方向一英里，这可能会影响其他所有者的完全产权房地产所有权，”梅说。

问题已经出现

在布拉德福德县西南1200英里，康妮·罗伯逊和她的丈夫在阿肯色州希伯斯普林斯的1.6英亩土地上经营一个动物救助中心，俯瞰小红河。

罗伯逊于1993年搬到该地区，因为她爱上了这个以清澈的河流和湖泊而闻名的奥扎克地区。这是在切萨皮克能源等天然气公司在2000年代初发现费耶特维尔页岩层之前。

一旦发生这种情况，希伯斯普林斯的大多数物业所有者都租出了他们的天然气权利。“每个人都看到了美元的符号，”罗伯逊说。“每个人最终都后悔。问题现在已经出现。”

在过去的几年里，这些问题包括地震和钻探队从小红河抽水。罗伯逊的一匹马因不明原因死亡，而她邻居的水井也受到污染。

最近，罗伯逊听说有买家无法在该地区购买房屋，因为他们无法获得融资。

在宾夕法尼亚州阿勒格尼山脉的劳雷尔高地地区，传统上以旅游和休闲而闻名，钻探活动正在吓跑潜在的第二套房买家，甚至在他们开始考虑抵押贷款之前，山水流域协会的梅丽莎·特劳特曼说。她知道有一位买家在得知距离他们正在考虑的房屋有三英里半的钻探后，退出了市场。

技术违约

许多最大的抵押贷款机构已经实施了禁止向靠近天然气钻探和天然气管道的某些物业贷款的政策。

联邦住房管理局的贷款指南禁止为距离“活跃或计划钻探地点”300英尺以内的房屋提供融资。在对Grist的提问的电子邮件回复中，FHA发言人莱马尔·伍利解释了这些指南背后的原因：

FHA主要关注居住者的健康和安全。如果该物业受到烟雾、气体、刺耳噪音和气味等影响，达到危害居住者健康的程度，则该物业不符合资格。FHA还关注保险基金的风险。因此，如果该物业受到相同因素的影响，且居住者的健康没有受到威胁，但物业的市场性受到损害，则该物业可能不符合FHA保险的资格。

房利美和房地美也禁止物业所有者签署天然气租约。

梅说，许多业主现在在抵押贷款条款下处于“技术违约”状态，如果他们在未获得贷款人同意的情况下签署了天然气租约。

房利美和房地美抵押贷款中的另一条条款禁止在住宅物业上使用危险材料。“这让很多人感到惊讶。他们并不知道他们的抵押贷款附带这些限制，”梅说。

在布拉德福德县，本杰明计划在十年左右退休，他还没有决定是否想让家人留在这个地区，这里有“钻探热潮的好与坏”。但他知道一件事：水力压裂“改变了一切”在该地区的房地产市场。