可调利率抵押贷款赌博卷土重来 - 彭博社

摄影：汤姆·纳吉当洛杉矶居民郑林为他不断扩大的家庭寻找更大的房子时，他的贷款机构向他提供了一种可调利率抵押贷款，利率比固定贷款低约一个百分点。这位牙科教授认为，他将节省下来的钱可以弥补额外的风险。“如果我能以我现在获得的可调利率抵押贷款的利率获得一个30年固定贷款，我会感到更安心，”郑林说，他正在升级到位于谢尔曼奥克斯社区的一栋价值112万美元的四居室房子。“但我希望在五年或更短的时间内再融资。我们将在这栋房子里住大约10年，所以我们也可以选择出售。希望到那时价格已经触底，这样我们就不会亏损。”

在房地产繁荣的高峰期，可调利率抵押贷款占所有发放抵押贷款的约三分之一。购房者倾向于选择这种类型的贷款，假设他们的房产价值会持续上涨，并且在利率上调之前可以再融资。一些贷款有仅付利息的期限或非常低的初始诱惑利率，随后会大幅上升。

现在，可调利率抵押贷款正在卷土重来。根据抵押贷款银行家协会的数据，在6月最后一周，可调利率抵押贷款申请的美元价值占抵押贷款请求的16%，是自2008年7月以来的最高比例。自5月以来，30年固定利率抵押贷款的平均利率上涨了超过1个百分点，这也刺激了对这些贷款的需求。

“我们已经看到人们对可调利率抵押贷款的看法发生了变化，”Discover Financial Services的首席经济学家Cameron Findlay说。“鉴于它们在金融危机中所扮演的角色，他们仍然对使用可调利率抵押贷款持怀疑态度，但固定利率所带来的价格冲击让他们开始寻找替代方案。”根据Inside Mortgage Finance出版商Guy Cecala的说法，最大的可调利率抵押贷款机构是富国银行、摩根大通、PHH抵押贷款和美国银行。

危机之后，可调利率抵押贷款借款人的特征发生了变化。Cecala表示，如今他们的平均FICO信用评分约为771，优于固定利率借款人的755的平均评分。2010年多德-弗兰克法案所带来的监管包括一项“偿还能力”措施，要求贷款机构确保固定利率和可调利率借款人能够按时还款。然而，由于可调利率抵押贷款的规则通常允许借款人根据贷款的初始利率进行资格审核，因此一些人在固定期限结束后可能无法承担他们的抵押贷款。

对于不打算长期居住在家中的买家来说，可调利率抵押贷款具有很强的吸引力。加利福尼亚州霍利斯特的Vivian Cohn在5月份申请了一个5/1可调利率抵押贷款，将她的月供从1400美元降低到约940美元，这意味着前五年的利率是固定的。在那之后，她的2.2%的初始利率可能会调整高达5个百分点。60岁的Cohn是硅谷一家公司的人力资源经理，她表示计划在两年内退休，并与丈夫一起搬到巴拿马。如果这对夫妇无法出售房子，她说，他们会先租出去，然后在五年利率锁定期结束之前再将其重新上市。“固定利率并不适合每个人，”她说。“我们知道我们会搬家，所以如果我们不会使用它，支付保证利率是没有意义的。”

一些房地产行业的人士警告说，无论借款人对他们的计划多么自信，房价都没有保证会提供再融资或出售的机会。“从全国范围来看，房价可能会继续上涨，但按地区预测更为困难，”Zillow抵押贷款市场的主任Erin Lantz说，这是一个抵押贷款购物网站。PMC Mortgage的总裁Henry Savage表示，ARM申请者常常有一个常见且常常误导的假设，即他们的收入将在贷款的固定期限结束时更高，因此如果他们无法出售房屋，他们可以承担更高的月供。“当你开始进行这些计算时，你是在黑暗中打高尔夫，”他说。

根据Freddie Mac的预测，固定利率预计将在未来两年内上升，ARMs将支撑市场的约十分之一。这将使一些人能够通过ARM购买比他们通过固定贷款能够购买的更大房屋。固定利率的1个百分点变化意味着，在6月合格于40万美元房屋的购房者现在可能需要查看价格约为35万美元的房产。ARMs可能使一些人能够购买更大的房屋，因为他们的利率通常至少比固定利率贷款低1个百分点。然而，ARM的利率可能会大幅上升，在固定期限到期后的第一年内可能高达5个百分点。“当人们想要为他们的家庭购买更大的房子，而他们坐在穿着西装的贷款官面前，向他们保证可调利率是一个财务上合理的选择时，很多人相信这一点也就不足为奇了，”德克萨斯大学的法律教授Jay Westbrook说。