最高法院刚刚给房地产开发商带来了巨大的胜利 - 彭博社

路透社最高法院在周二早上作出了一项决定，这项决定受到的关注远不及本届会议关于同性婚姻和投票权的重大争论。但 Koontz诉圣约翰河水管理区可能会成为具有历史意义的财产权裁决，对地方土地使用机构在为公共和环境利益向物业所有者和开发商提取让步时的杠杆作用产生深远影响。

案件背后潜藏的问题——当私人物业所有者的行为造成更广泛的伤害或社会负担时，公众可以要求多少以及要求什么？——其潜在影响远比一个佛罗里达州男子的财产争议的技术细节所暗示的要广泛得多。而且，5-4的裁决让观察法院的人感到惊讶，他们认为政府在一月份的口头辩论中提出了令人信服的案例。在 一份多数意见中，法官塞缪尔·阿利托撰写，法院支持了物业所有者。

“这一决定有可能显著扩大物业所有者挑战地方土地使用法规和费用的能力。”“这是一个非常重要的决定，严重削弱了全国各地地方社区的权威，” 约翰·埃切维里亚说，他是佛蒙特大学法学院的法律学者，广泛撰写有关“征用”法的文章。另一方面，最高法院的两个派别则对这一裁决是否会“在土地使用法中引发革命”存在分歧。

彭博社城市实验室贝尔法斯特的中央车站为北爱尔兰的公共交通创造了新时代芝加哥应该考虑所有解决预算危机的方案，普利兹克说消除美国道路死亡的月球计划AOC提议300亿美元的社会住房管理局此案围绕着一个14.9英亩的财产展开——主要是湿地——位于奥兰多东部，由科伊·库恩茨（Coy Koontz, Sr.）于1972年购买。在1990年代，他向当地水管理区申请开发3.7英亩土地的许可证，进行疏浚和填土以建造一座建筑、一处停车场和一个蓄水池。根据佛罗里达州旨在保护该州日益减少的湿地的法律，任何想要疏浚或填埋湿地的人必须获得特别许可证。而发放这些许可证的土地使用机构可以要求财产所有者抵消任何环境损害以获得许可证。

在此案中，库恩茨提出永久保护其余土地不被开发，以换取开发3.7英亩的许可证。圣约翰河水管理区认为他的提议不够充分。该机构提议他只开发一英亩并保护其余土地，或者支付承包商对同一流域内几英里外的其他政府拥有的湿地进行改善。库恩茨拒绝了这两个选项，转而提起诉讼。在这起案件经过法律程序的11年中，库恩茨去世。现在的财产所有者是他的儿子，科伊·库恩茨（Coy Koontz, Jr.）。

这里涉及的法律问题源于第五修正案——公正补偿条款，该条款规定“……私人财产不得因公共使用而被征用，除非给予公正补偿。”关于什么构成政府对私人财产的“征用”，以及公共机构何时必须对这种征用给予财产所有者补偿，存在着漫长而复杂的法律历史。在库恩茨案中，核心问题是圣约翰河水管理区是否通过拒绝向库恩茨发放许可证而侵犯了他的财产权，因为他不同意该区对开发其土地的条件。

正如地区所争辩的，实际上没有任何东西是“被取走”的。 联邦政府、 美国规划协会、 国家州长协会，以及一个 湿地保护组织 都站在水资源管理区的一边。另一方面，支持Koontz的是 全国房屋建筑商协会、几个公民自由和财产权倡导组织，以及保守的法律基金会。

法院最终支持后者，依据的逻辑来自于附在阿利托完整裁决上的大纲：

在本案中没有实际财产被取走并没有区别。在土地使用许可的背景下，对财产的敲诈性要求违反了征收条款，并不是因为它们取走了财产，而是因为它们不当负担了不被剥夺财产而不获得公正补偿的权利。

这种思维似乎扩展了政府“征用”的定义，可能首次将一系列与财产的实际征用无关的土地使用工具置于该宪法标准之下。正如 SCOTUSblog 总结的， “这一裁决有可能显著扩大财产所有者挑战地方土地使用法规和费用的能力。”

那么，现在哪些常见的政策杠杆可能面临风险呢？

“如果开发商正在破坏湿地，要求他们支付缓解银行的费用，”Echeverria 建议。“要求开发商提供资金以支付污水扩建的费用。要求开发商支付以支持因开发而需要扩展的学校系统的费用——所有这些要求。”

现在，所有这些类型的征收可能都要接受早期征用最高法院案件所确立的一对法律测试。结合起来，“联系限制”和“比例测试”要求政府不能要求财产所有者做出与造成的损害无关或不成比例的让步。此前，该测试适用于土地使用机构要求财产或财产地役权以换取开发许可证。现在，定义也包括要求支付金钱。

正如大法官埃琳娜·卡根在异议中所写的，裁决“粗暴地”侵犯了法院先例，即地方政府可以施加普通财务义务而不触发征用条款的保护。“我不会开始，”她写道，“如此不明智的冒险。”

**更新：**美国规划协会发布声明称 Koontz 裁决是对州和地方政府的“无必要打击”，并且创造了一个“可怕的先例，让土地所有者决定他们认为足够的缓解措施。”在下面的评论中，APA首席执行官W. Paul Farmer暗示新的法律先例将“在土地使用机构中引发恐惧”：

法院今天的裁决危及地方政府确保新开发成本由开发者和用户公平承担的能力。该裁决将使地方机构在与土地所有者开始缓解讨论时感到恐惧，并阻碍他们寻求让开发实际进行的方式。四位持异议的法官建议采取一种行动：‘拒绝许可证。’多数裁决让没有人确定哪些讨论或要求的支付可能受到更严格的审查。

最高法院的顶部图像，拍摄于四月：Larry Downing/Reuters