学校关闭后，房地产混乱 - 彭博社

bloomberg

2013-04-09

维基媒体共享资源在美国各地，城市正在“合理调整”他们的学区，关闭和合并学校以应对紧缩的预算和减少的学生人数。今年一月，纽约宣布将关闭17所学校; 费城将关闭242所学校中的23所。底特律、芝加哥和华盛顿特区也公布了缩减他们运营学校数量的有争议计划。这仅仅是今年的情况。

在这一片混乱的森林中，最棘手的问题之一是，学校建筑在空置后该如何处理。通常，这些设施状况不佳，承诺的翻新几乎无限期推迟。许多学校位于经济萧条的社区。而且，能够将教室改造成公寓或社区中心的开发商数量有限，他们具备相关的知识和资源。

彭博社城市实验室贝尔法斯特的中央车站为北爱尔兰的公共交通创造了新时代芝加哥应该考虑所有解决预算危机的方案，普利兹克说消除美国道路死亡的月球计划AOC提议300亿美元的社会住房管理局然后，通常有复杂的法律限制谁可以接管市有财产。一些城市禁止特许学校进入空置的传统学校（官员知道将新学校搬入旧学校可能会引发对学区的不满）；其他城市则需要耗时的社区意见。这样的法律可能束缚学区的手脚，减缓再开发进程。

例如，华盛顿特区目前拥有全国最火热的房地产市场，这种市场促使像华盛顿邮报这样的标志性报纸将其历史悠久的市中心办公大楼挂牌出售。然而，许多关闭的公立学校校园，例如位于华盛顿特区新兴社区的前肖初中，自2008年最后一轮学校关闭以来一直空置。

这在一定程度上要归功于一项联邦法律，该法律要求哥伦比亚特区优先为特许学校提供空置学校建筑的使用权。但很少有新兴的特许学校能够承担前肖学校所需的那种翻新费用，因此华盛顿特区公立学校选择继续保持闲置状态。

关闭的学校空置多年并不罕见。一个 2011年皮尤慈善信托报告估计在六个城市——费城、底特律、堪萨斯城、密尔沃基、匹兹堡和华盛顿特区——中有200个空置的公立学校校园。

这些空置的建筑可能会拖累社区，成为衰败和犯罪的磁石。而且，学校区最终还是要为维护和安全支付费用，而不是给财政紧张的城市带来任何意外之财。如果水管爆裂或一群孩子决定在学校的门上涂鸦，最终买单的还是学区。

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很少有城市制定任何类型的学校再利用的提前计划，担心这会显得优先考虑房地产利润而非学生。但这是一种错误，皮尤的高级助理艾米莉·道德尔表示，她参与了2011年的报告。* 学校空置的时间越长，除了让建筑物作为当地的眼中钉而荒废外，做任何事情就越困难。

“寻找有效再利用的时间窗口实际上非常小，”她说。“你等待的时间越长，建筑物就变得越破旧和不吸引人。从房地产界的角度来看，针对那些有更好再利用选项的建筑物是有意义的。”

“人们对这些学校确实有一种情感依附。”作为一个例子，Dowdall 指向密苏里州的堪萨斯城。

在皮尤研究所研究的城市中，堪萨斯城学区关闭了最大比例的学校。2010年，该学区有39所关闭的学校建筑需要处理。管理者设计了一项全面的策略，以使空置的物业恢复正常。（他们的学区网站包含一个专门的部分致力于学校建筑再利用。）

他们将八所学校保留以备未来使用；另一所则被改建为行政办公楼。然后，市学区开始工作，对剩下的30栋建筑进行市场和技术评估。在评估之后，一个团队提出四个建议之一：出售、租赁、拆除或封存。

“我们有30个地点；那是200万平方英尺的建筑，”城市规划师Shannon Jaax说，他领导这一工作。“堪萨斯城实际上没有足够的资源来重新开发所有这些地点。”

一旦学区决定尝试出售或租赁一所学校，邻居和潜在投资者会被学区工程师邀请参观建筑。工程师们会强调每栋建筑的优缺点。

然后，学区向潜在买家征求提案。一旦他们有了提案，学区会召开几次社区会议以征求意见和想法。“这些学校确实有一种情感依附，”Jaax说。“我们希望确保这个过程承认社区的意见。”

买家还必须证明他们能够在前期承担大部分的重建费用。这避免了买家购买一个地点后让其空置多年的普遍问题。

Jaax说，他们已经以这种方式成功出售或租赁了九所学校。学区正在寻找将不太理想的地点转变为仍然能吸引社区的资产的方法。在某些情况下，这意味着学区将决定彻底拆除建筑，并建立一个社区花园或公园。在另一个例子中，学区与一个非营利组织合作创建了一个社区中心。

“学校是社区的资产，是社区的中心，”Jaax说。“我们希望确保这些地点对邻里有益，而不是成为一个破坏性的事件。”

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堪萨斯城并不是唯一一个在学校建筑改造方面取得成功的地方。在芝加哥，一所关闭的学校变成了一个爱尔兰美国遗产中心，里面有图书馆、博物馆和定期的踢踏舞表演。在密歇根州的兰辛，一所小学被改造成一个科技初创企业中心；另一所则被改造成一个商业孵化器。第三所则重生为一个健身房。

在密歇根州的大急流城，一所老学校区的前身已成为其卖点的一部分。联合广场公寓宣称自己是“老派，新潮”。

开发商布拉德·维内克拉斯表示，他的公司被税收优惠所吸引——不仅城市为这栋建筑提供了良好的交易，该物业还被指定为企业区，并为住宅开发商提供了特别的税收减免。“有很多旧的装饰工作，学生在车间课上制作的入口门；在翻新过程中我们保存了这些东西，”维内克拉斯说。“我们在设计和建筑中重新利用了它。”他说，新的设计中还融入了一些旧桌子。目前188个单元中有185个已被占用。

然而，对于每一个成功故事，还有六个破旧的公立学校校园仍在等待它们的未来。在太多城市的太多建筑中，老学校恰恰是酷的对立面——它对学区和社区都是一种拖累。

更正：本文的早期版本错误拼写了艾米莉·道德的名字。