明年楼市调控政策脉络清晰 限购等措施难放松

2012年房地产市场形势及2013年展望

“坚持房地产调控不放松”很长一段时间不会改变，长期、常态调控可能不会是影响市场的最大因素，更大的影响因素可能来自土地制度和房地产税收制度。2009年到2012年房地产市场的销售量、投资额、房地产价格和房地产开发企业的业绩表现等指标来看，房地产企业和社会对房地产业的较快发展越来越适应，对房地产调控的应对越来越理性。

2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看，据中房网全国一手房交易价格指数显示，截止到11月，全国房价已经连涨6月，房价已经回到调控前水平。

限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。今年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，而进入下半年之后，尤其是进入四季度后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八大之后的经济刺激政策的期待，量价出现一定程度的上涨。

11月房地产投资额7143亿元，同比增速加快至28.5%，前十一个月累计增速加快至16.7%，反映出投资增速止跌回升；全国房地产开发景气指数为95.71，较10月小幅回升1.15个百分点，回稳迹象显著；房屋新开工面积同比环比均出现增长，累计同比降幅也明显收窄；土地购置面积环比增长明显，累计同比降幅显著缩小，反映出临近年关，各地推地进加大；11月销售再创今年新高，受销售回笼资金良好，企业资金状况也加速好转。11月销售再创年内新高，累计首次实现正增长。11月全国商品房销售面积12962万平方米，环比增25.8%，同比增30.4%；销售额7225亿元，环比增21.5%，同比增38.4%。其中住宅销售面积11408万平方米，环比增23.9%，同比增31.6%；销售额5958亿元，环比增18.3%，同比增43.1%，均创今年单月新高。11月商品房、住宅的销售环比、同比均出现20%以上的增幅，且自9月以来已连续三个月销售量在1亿平方米以上。正是在销售持续回暖带动下，前11个月商品房销售面积突破9亿平方，同比增长2.4%。

从房地产企业业绩来看，龙头企业取得了较快增长。龙头企业企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。在全国前20名的企业中，2009-2012年间企业销售额业绩复合增长率为40.33%，增速快于行业平均水平，在经历了2011年冷淡的市场之后，2012年对机会的把握也更为准确，业绩增速达到了37.20%，远远超过TOP20平均水平的14.64%。

2012年规模企业业绩持续增长，千亿企业有望过五。今年龙头房企持续发力，紧抓市场窗口期，通过快速调整经营策略、符合市场需求，从而实现企业规模不断扩大，销售业绩保持持续增长。万科、绿地、保利、中海、万达的销售金额都可能超过千亿。

房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点。

2013年，限购、限贷等调控放松的可能性不大。自12月以来，高层就已经多次发出了调控不松、巩固效果的信号。12月4日，中央政治局会议就提出了要加强房地产市场调控和住房保障工作；12月16日，中央经济工作会议再次明确了要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；12月18日，国土部又对土地市场出台系列政策以遏制地王的不断出现。再到25日住建部的表态，一系列的表态都指向了政策不松、坚持调控。2013年的调控政策脉络清晰。

11月25日，住建部部长姜伟新在年度工作会上表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续推进城镇个人住房信息系统建设。此外，对放松调控导致房价过快上涨的城市，住建部要继续采取措施，并将会同监察部对其进行约谈。由此可见，2013年的楼市调控基本已定调，那就是继续坚持调控不动摇，巩固现有政策，稳定市场预期。

房地产业仍将是经济的重要支柱，但是保障房会保持一个合理水平。十八大后我国经济回升的基础并不牢固，各地都以转型发展、创新驱动为理念，但是企业生产经营成本迅速上升，创新能力和动力远远不足，无法依靠创新吸纳成本上升的压力，产能过剩并为解决。过去长时间依靠投资拉动经济增长，大量货币发行导致潜在金融风险加剧。环境污染、食品安全、低碳绿色等对经济发展都提出了约束性要求。今年年底经济筑底回升，但经济回升的基础并不牢固，明年经济主调仍是稳中求进，GDP增速保持在7.5%左右。房地产投资约占全社会固定资产三分之一左右，房地产业的平稳发展是经济回升的重要因素。

12月4日召开的中共中央政治局会议提出“积极稳妥推进城镇化”，将为房地产的发展带来重大发展契机。要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。人口市民化，也就意味着城镇化人口将必须有户籍，必须拥有或租赁住房。城镇化过程中，农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、各中小城市人口向大城市转移，进而城镇总量，扩大城镇规模，带动城镇购房需求。从2000年到2010年，中国城市化率从36.22%提高到49.68%，提高了13.46个百分点，新增城镇人口约2亿余人，这部分人口的住房需求是个庞大的数字，假设人均住房面积为30平方米，那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米。

2013年保障房指标或下调至600万套。保障房的开工量目前已经呈现出逐年下调的趋势，2011年开工了1000万套，2012年原定目标为1000万套，后来下调到700万套，而根据蒋部长目前透露出来的讯息，2013年保障房的新开工目标将在今年的基础上再度下调至600万套。如果按照中央政府定的“十二五”期间3600万套的政治任务，2014-2015年平均每年需要开工650万套。

影响房地产最大的因素可能是土地制度改革。国务院副总理李克强两度就城镇化表态，强调“城镇化就是最大的内需，要把这个潜力发挥出来，还要靠改革”。11月28日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，听取农业和农村工作汇报，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》。草案对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，目前具体修改条款并未公开，根据推测，征地补偿提高额度可能至少为现行标准的10倍。修正案草案获得通过，也为《农村集体土地征收补偿条例》尽快出台铺平道路。这意味着中国城镇化将面临着一个高成本的时代，而依托城镇化进程快速发展的房地产业的土地成本也将进一步推高，行业发展面临着新的变局。

房产税推广还需要法律和技术的支撑。今年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。截至目前，40个重点城市个人住房信息系统已完成联网，全国30多个省区市和计划单列市的地税官员正开展为期6个月的房产税税基评估集训，而湖南、湖北已经开展和完成前期测试工作。上海和重庆试行房产税已22个月有余，但业界对两种不同模式仍旧评价不一，日前社科院又抛出“人均40平米起征点”的建议，更是招来不少质疑声。

此前的11月20日，财政部部长谢旭人在《经济日报》上撰文指出：“认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。”社会解读为房产税将要推广。但是，谢旭人的原文已经讲明条件不成熟，一是总结上海、重庆的经验，上海和重庆的房产税到目前还没有归纳出一套成功的经验。二是房产税改革也没有进行，目前的房产税是在80年代的房产税收条例上恢复征收，既没有通过人大上升为房产税法，也突破了只向经营性物业征收的规定。房产税的推广起码要在立法上得以改革。