蔡为民：楼市调控成败之我见

本轮调控，其间曾经取得阶段性优势，成功扭转“房价只涨不跌”的市场预期，可惜受制于国内外经济大局的恶化，年内欲达原先设定的“房价合理回归”目标，恐功亏一篑。

楼市调控成败之我见

文／蔡为民

近日社科院公布2013年《住房绿皮书》，指出本轮调控基本达成“遏制房价过快上涨”的效果，但不可讳言，距离原先设定目标——驱使房价回归合理，尚存在不小落差。之所以如此，与政策渐进式松动关系密切。

双“双降”引发救市猜想

当2月24日、5月12日连续调降已达历史高位的存款准备金率，由21%滑落至20.5%时，市场还有“降准”目的是“救实体经济还是楼市”的争议？但随之而来的，是6月8日（3年半来首次）、7月6日连续降息，一年期存款利率由3.5%降至3%，加之不少地方住房公积金制度相应做出降低申请门槛、提高贷款额度，甚至开放跨区申领的大幅调整，均在释放、强化政策救市的明确信号。

除此之外，地方政府在过程中亦扮演“推波助澜”的积极角色。众所周知，地方对房地产利益的维护向来明目张胆与不遗余力，从本轮调控开始的2009年12月14日国四条、2010年国十一条，到2011年1月26日新国八条，亦负如此，总以各种“见缝插针、偷梁换柱”之形式，微调中央措施的杀伤力。而中央对地方救市行为也始终抱着“理解”心情，使调控如“溃于蚁穴之堤”，总是使房价愈调愈涨。

地方始终暗杠中央调控

这样的状况曾经一度发生改变——随着2011年楼市买气无惧调控压力持续挺进，迫使中央终于下定决心，由之前的柔性限购——授权各地方在房价过高时可采取限购措施，改为刚性限购——直辖市、计划单列市、省会城市必须限购，才真正为有如脱缰野马的买气与房价按上刹车器，并于2011年“10.1”黄金周发挥威慑作用，市场交投陷入困顿。然而才过不了几天，地方政府就按捺不住了，10月11日佛山打出挑战中央调控第一枪，出台《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，以调控之名，行松绑之实，提出“在符合一定条件下，家庭可买3套房”的举措，而毫无悬念的，通知出台不到一天，便被中央要求收回成命，市场戏称为：佛山半日游。

曾经上海也有波动

惟事隔四个月的2月9日，芜湖又出台《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》，其中包括购房入户、免契税、发放补贴的措施，被认为“救的太彻底”，三天后也惨遭“枪毙”，市场称之为：芜湖三日游。无独有偶，连一向被认为“楼市最坚强堡垒”的上海，于2月16日先是公布调整普通住房标准——内环245万元→330万元、内外环间140万元→220万元，外环外98万元→160万元，并巧妙透过媒体表示，“外省市人口持有居住证满3年可购买第二套房”，可见当时上海房产买气已见匮乏，及楼市形势之严峻。但最终有关部门还是亦迫于舆论及压力，于七天后收回“原本既有之政策”。市场称之为“上海七日游”。

受制大环境使调控遇阻

这个时候，中央看似对地方微调措施采取严管手段，以防调控成果再次落空，惟依然可以从半日→三日→七日的决策时间变化，管窥出中央态度随着国内外经济、金融形势的日趋恶劣，出现变化迹象。最戏剧性的变化，是5月7日扬州出台《关于个人购买成品住房进行奖励的通知》。该通知堪称“捅破那层玻璃纸的手”，其出台之日也理所当然的遭到舆论质疑与围剿，一度扬州市政府抵挡不住压力将该通知自官方网站撤除，然而几个小时后却又重新放回，并态度强硬、振振有词地表示：是执行既定政策，与救市无关。

始自2009年底的本轮调控，其间曾经取得阶段性优势，成功扭转“房价只涨不跌”的市场预期，可惜受制于国内外经济大局的恶化，年内欲达原先设定的“房价合理回归”目标，恐功亏一篑。