国土部打击地王 北京准地王出让再度“胎死”

■记者 王 峥 王丽新

在18日国土部要求各地避免出现所谓“地王”误导市场后仅一天，19日下午，北京市国土局便发布通告，宣布暂停很可能成为北京新单价“地王”的朝阳区农展馆北路8号地的出让。北京市土地整理储备中心网站上也随即撤下了农展馆地块的出让公告。农展馆地块也成为继万柳地块后，北京年内第二个在入市前被喊停的项目。

而据记者了解，该地块原计划29日挂牌竞价，其后调整为31日，但最终于19日遭到再度暂停出让，而北京市国土局在上述公告中亦没有再说明重新挂牌的时间。

敏感期被叫停

在农展馆地块被暂停入市后，北京市国土局也没有公布暂停出让的具体原因，只是表示“因故暂停”。对此，中原地产市场研究部总监张大伟向《证券日报》记者表示，“农展馆地块的延缓出让避免了在最近市场升温的情况下，再起到推波助澜的作用，也符合国土部平抑土地市场价格异常波动的要求”。

同时，他认为，“目前土地市场量价齐涨更多的是与地方政府积极出让有关，在土地市场，主要决定权在于供方。土地价格由楼市决定，所以，还是应该重点调控楼市，反制地价。”

链家地产市场研究部张旭也向记者表示，“北京市国土局这一举措很有可能是响应18日国土部控制土地价格波动、稳定市场预期的调控方向。尤其今年地王频发，这在市场上升期很容易影响市场预期”。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，11月以来北京楼市“量价齐涨”，房价预期看涨。就当前的市场格局来看，只要土地交易过程出现“地王”或“过度溢价”，都将或多或少影响周边房价预期，最终影响宏观调控效果。由于该地块的推出时宜正处年底的楼市敏感期，暂停出让也在意料之中。

同时，美联物业全国研究中心徐枫向记者表示，上述准“地王”再度推迟入市，与北京住建委17日晚间发布的“补缴社保在购房资格审核中不予认可”有着联动关系，是在市场敏感期推出的稳定性政策。

此外，截至日前，北京2012年土地出让金合计为586.2亿元，年内待出让的土地则仅剩5块，即使全部出让，预计全年的土地出让金也只有600亿元左右，创出近4年来的新低。而29.87%的溢价率更是最近北京市场5年来的最低值。

国土部发文降温土地市场

18日，国土资源部召开2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会，要求各地保持地价平稳信号，减少对市场的误导和干扰。其中就包括要求避免出现所谓“地王”误导市场，保持今冬明春土地市场稳定。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林在发布会上则表示，一定要避免出现所谓“地王”而误导市场。

不过，张大伟认为，目前的“地王”项目和2010年时的并不一样，各方不必过分紧张。一般的地王都有几个定义，其中楼面价创新高、溢价率超过100%是2个比较重要的指标。但从目前的情况看，土地成交单价并未失去理性。而2010年那轮土地热潮中“地王”项目，很多都出现了楼面价超过在售物业价格的情况。但今年全国各地出现的所谓“地王”项目的价格，叠加合理的开发成本很少有超过在售物业价格的，也就是说，实际溢价并不高。以北京的万柳和农展馆地块为例，虽然楼面价都在3万元/平方米以上，但区域商品房售价都在5万以上。如果土地出让价格低于目前的情况，反而不符合实际情况。

他预计，土地市场在2013年或延续2012年下半年成交活跃的市场行情，届时，土地市场整体将走出低谷，而土地价格将由振荡下降转为趋稳回升。

预计售价超6万元/平方米

就在国土部针对“地王”发声的3周前，11月27日，北京市国土局发布了农展馆北路8号地出让公告。公告显示，该地块用地性质为F1住宅混合公建用地土地面积为2.81万平米，其中建设用地2.52万平米，建筑规模为5.9万平米。四至范围是：东至规划枣营西一路，南至北京军区老干部服务处，西至农展馆，北至枣营正街。起始价20亿元，折合起始楼面价3.38万元/平方米，接近万柳地块的成交楼面价33831元/平方米。而这一起始楼面价也创造了北京宅地记录，超过了万柳地块2.4万元/平方米的起拍价。

同时，出让文件中还对该地块设定了合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报异地建设医院面积的方式确定竞得人。而这是第一次出现溢价后竞报非保障房面积的项目。

不过，对此3.38万元/平方米的起始楼面价，业内人士普遍认为价格还算适中，毕竟项目的位置十分优越，预计未来的售价肯定在6万元/平方米以上。

张大伟就表示，农展馆地块周围二手房均价在4万左右，其中典型项目有海悦名门，均价为4.3万元/平方米，伯宁花园则为3.5万元/平方米，周围的二手房公房均价在3.5万左右，主要有枣营北里、南里、麦子店等小区。同时，该区域内已多年无新建住宅供应。参考周围其他区域，该区域的商品房均价售价应该超过5万元/平方米。