谁把房地产调成“养老”模式？

日前，复星集团总裁汪群斌和盘托出了他的养老地产蓝图——复星计划和美国一家养老地产商合作推出养老公寓。11月末，北京旅游业巨头九华集团也宣布进军养老地产领域，推出国内首家“养老型酒店”。截至目前，今年全国至少有20家房地产相关企业正式打出了养老牌。

是市场方兴未艾，还是营销吸金，一时间，很多业内人士和消费者都将怀疑的目光投向房地产的“养老”模式。

数十万元保证金如同“买期房”

在北京，万科、九华等行业内大型企业近期纷纷开始涉足养老地产领域。

已在北京生根的多个养老地产项目中，位于昌平区东三旗的太阳城算得上是元老级别。

昨天上午，记者在太阳城社区内看到，小区里的电瓶车仍在运转，小区里偶尔还可以见到保安巡逻。“跟前几年刚搬进来时相比，我们老哥儿几个都感觉，物业服务退步了。”在小区里遛弯的孙大爷说，原先，每栋楼下都配备一名保安，老人出门一招手，电瓶车就停在眼前；可如今，小区从一期扩展到了三期，小区里平时见不到几个保安，原来的四辆流动电瓶车也减为定点定时开——行动不便的老人不得不提前出门等车。

即便如此，太阳城老年公寓现在的房价已经比三年前涨了一倍。除了房款，住户每月还需支付2.5元/平方米的物业费。而10月份新开的40多个套间，最短租期3年，却需要租户一次性缴纳85万元的保证金，用于项目的后续开发。“交了这笔钱，虽说房租省了，可伙食费、供暖费还要照样交。”孙大爷说。

距离太阳城不过两三站地的九华山庄，日前推出了一座“养老型酒店”。

项目楼书介绍，该项目集合酒店、养老院、房地产等多种业态功能，以长期酒店式的星级住宿为基础，提供医疗保健、文化娱乐、物业管理、投资理财等配套服务。项目一期产品为5号公馆，共计提供近312套精装公寓。公寓承租期为30年，缴纳足额的租金与保证金即可入住——租金每年1万元，保证金60万元起，后者将在承租期满后退还。值得注意的是，该项目目前仍为“期房”，预计将于明年下半年入住，而在入住之前，住户至少要一次性投入90万元，可以换得一套70平方米左右的精装公寓。

用一位销售人员的话说：“租住养老型酒店可以享受的服务与入住九华山庄一样，而趸交租金及保证金的模式，则与房地产‘期房’模式相似。”

适老设计规范几成空文

昨日上午11时，九华养老型酒店样板间迎来了一位专业的看房人。自称“干了一辈子设计”的陈先生一进屋，就开始“数落”身边的销售人员。“客厅中央的是麻将桌吧？年轻人，你觉得老年人长时间坐着打麻将有利于健康吗？”“盥洗台和浴缸之间的距离这么远，老年人洗澡时忘了拿香皂怎么办？”他把手臂张开，比划着说。

养老地产市场近期越发红火，可目前市场上这些房子称得上“养老地产”吗？

被养老地产界奉为经典的美国太阳城始建于1960年。在建筑设计方面，该项目完全按照老年人的需求，实现无障碍设计；社区的空间导向被强调对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流，居住区内车辆严格限速。在配套设施方面，它选择以便于盈利运营的会所和运动场为主，医疗和护理则依靠市政配套设施。

通过公开展出的“明日之家2012”样板房，住建部住宅产业化促进中心描绘了一个国内养老住宅的样板：鞋柜高度要达到1米，让老人不用弯腰就可以穿鞋；设置有独立而安静的空间，让喜欢单独睡眠的老人不受打扰；采光通风良好，地面材质防滑……

实际上，原建设部早在1995年便发布了《老年人建筑设计规范》，1999年又进行升级。在这个内容数千字的规范中，对于出入口、楼梯间、噪音和空气的标准，甚至老人床铺的尺寸都进行了规范，可开发企业在设计老年项目时，却很少采纳这套设计规范。

“目前国内在建的养老地产项目，尤其是一些仅在项目中占据一两栋的老年公寓，更是没有按照规范进行设计，室内的适老设计更是一家一个样。”资深建筑设计师张婷说，目前，这套设计规范起到更多的是选房指南的作用，让住户了解什么样的设计可以让老人住起来更舒服，但在开发商定制的精装户型中，住户已经丧失了装修设计决定权。

“养老地产”同样存投资风险

“目前全社会普遍缺乏养老床位，可一些开发商很可能另有所图。”业内营销人士李经理分析，一些不规范的养老地产，很可能再次陷入房地产过度投资、市场炒作的怪圈，进而成为房价上涨的又一个推手。他解释说，一方面，“养老地产”的新概念能够吸引更多机构和资金进入，开发商如能和这些机构、住户合作持有，就可以降低自身的运营成本。另一方面，养老项目在吸引众多老年住户的同时，也能够带动其子女进行购房投资，为项目争取了潜在客户。

北京一些养老项目销售人员透露，项目代租中心建立了有效的市场流转机制，在住户未居住期间，中心可为住户提供转租服务，使住客获得可观的代租收益。另外，对于未来租住的对象条件，目前尚未明确。“不论是老年人出资自己租住，还是年轻人出资留用都可以，只要房子不被中介拿去‘群租’，我们一般不会干涉。”

全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，她曾经收到的一封邮件中说，美国最大的养老集团在中国考察以后决定退出中国市场，“对方认为中国老年居住区的发展，迈进了房地产投资的陷阱。”

市房协有关负责人表示，老年地产的推广应该在不违反土地使用规划及不违背房地产调控政策的前提下进行。“如果有些开发企业希望利用操作这一概念，将土地非住宅规划‘洗’成住宅规划，甚至违法从事小产权房开发，同样会被依法处理。”

他提醒说，消费者付出几十万元获得的有可能只是房屋使用权，而非所有权；即使市民购买的是养老产权房，未来被当作二手房交易后，开发商承诺的服务内容往往会因为产权人变更而“缩水”。因此，市民选择“养老地产”，同样应该谨慎提防投资风险。