10月楼市进入回涨季 开发商降价意愿不大

经过八九月楼市的稍微沉寂后，10月中旬国内楼市成交量再度回升，部分城市的交易价格酝酿上涨。与此同时，各地方的调控政策继续发酵，继广州“豪宅限售”公开化后，陕西祭出了“限利”大旗，明令住宅楼盘利润率不得超过10%。购房者的购房意愿再度下降，未来楼市将走向何方？

成交恢复 购房者看涨

据中原地产的统计显示，10月第三周全国54个主要城市成交量合计为6.1万套，环比上涨2.1%，成交量再次回到6万套以上，已经恢复到节前水平。其中表现最为抢眼的无疑是北京2948套的成交量，环比又上涨了12.1%。

实际上这已不是偶有回暖，从北京统计局公布的数据来看，9月北京商品住宅销售面积141.2万平方米，同比增长56.5%，环比上涨19.5%。而且最近一周的数据显示商品住宅的成交均价为20596元/平方米，环比增长3.2%。

对于近期楼市的表现，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，当前房地产市场还不存在全面回暖的基础，房地产市场将处于停滞期，房价进一步上涨的可能性基本没有。其提醒的风险是：“在经济下行压力下，避免部分地产再次以刺激房地产拉动经济的模式”，所以管理层计划储备相关政策，加强监管。

管理层认为房价不存在上涨空间，但购房者却有不同看法。10月22日，世联地产公布三季度市场分析统计，消费者信心指数为56.6，较上季度提升1.4，表明购房者对未来房地产总体走势的乐观程度较二季度明显改善。世联地产研究部总监、首席分析师吴志辉表示：“价格方面，与上半年相比，超六成购房者认为周边楼盘有不同程度涨价行为，这进一步巩固了购房者的涨价预期，致使本季度近六成购房者看涨未来房价，创 国八条 调控以来的新高”。

回涨季 地方政府态度不一

看涨房价的不仅仅是购房者，地方政府也唯恐失控。9月底，广州国土房管局通过官方微博证实，拟对珠江新城等豪宅集中区域实行限售，控制预售房源和推出节奏，以调控全市房价。其实通过限售豪宅的方法控制房价早不是什么新鲜事，调控之初，北京就曾传出不予“均价超5万”的项目发放预售证的消息，只不过广州是全国首次将此行政手段予以公开的城市。

广州市国土房管局表示，采取限售这种手段实属无奈，却又非常必要。其理由是近期广州中心区域高价项目成交增多，导致总成交量中占比提高，造成全市均价结构性上涨，“造成市场的不正常波动，误导市场预期”。

广州限售并非首次推出，业内人士告诉《中国经营报》记者，早在5月初，广州就曾推行暂缓高价项目入市的政策。与之相对应的是广州楼市在3月触底后，回涨迅速，7月成交量达到全年最高值，成交均价也从全年最低的11140元/平方米，上涨到7月的12772元/平方米，涨幅15%。而5月初刚好处于回涨起步期。

同样对楼价回涨忧心忡忡的还有陕西省住房和城乡建设厅，要求地产项目合理利润率控制在10%左右。此外，北京也规定北京户籍居民购房须持第二代身份证，加强购房资格审核。杭州、珠海等地也相继出台土地新政，加强调控。

但另一方面，部分城市却出现了托市迹象，贵阳在国庆长假期间宣布，在贵阳购买商业、办公用房和首次购买住房的，可享受本市户籍人口就业、入学、就医同等待遇，而且还不受购房面积的限制。另外，南京、兰州都有新政，街道人才政策打开限购缺口。

开发商降价意愿不大 观望期又至

“现在的市场环境，不存在降价销售的空间。”一位上市房企华南区域负责人表示，公司规定的任务基本完成，因此除非经济状况出现较大波动，否则今年不会再有大规模促销的推盘行为。

公开数据显示，今年前三季度部分大型房企的销售业绩理想，有的甚至已经超越去年全年销售量。

招商地产10月10日公布的数据显示，该公司前三季度实现签约销售金额247亿元，去年全年该公司的业绩也不过210亿元。另外包括越秀地产、世贸地产仅仅前三季度的销量已经完成全年的销售目标。

与此同时中海地产、保利地产前三季度的销售额同比增长分别达到28.8%及32.04%。

中海地产此前曾将公司全年目标由年初的800亿港元调升到1000亿港元，按该公司前三季度919亿港元的销售金额算，已经达到全年千亿港元目标的92%。此外恒大、花样年等企业也接近完成全年销售目标的75%。

正是在这种背景下，开发商加强营销的意愿不大。与此同时购房者的购房积极性也在下降，世联地产的调查研究显示，虽然预期价格上涨的人数大幅上涨，同时购房时机选择上，购房者却在下降。“未来3～6个月置房”的比例由此前的35.9%下降到现在的30.1%。

可见在中央态度明确、预期调控措施不会放松的情况下，购房者又重新进入观望期。

对此万科董秘谭华杰有着不同看法，他认为，尽管近期住宅市场的景气状况相对于去年下半年和今年前两个月的低迷有所恢复，但当前市场的成交水平仍然低于2009年同期，成交量的同比大幅增长很大程度上仍然建立在去年市场过度萎缩、比较基数低的基础上。

他表示不管市场如何变化，万科仍然会坚持一贯的积极销售策略。数据显示万科前9个月销售金额达963.2亿元，依然是国内卖得最多的地产商，而且今年四季度还将有较多新盘资源入市。