商品房预售制变种成融资工具 绑架消费者和银行
尽管选择的是国内知名开发商的住宅项目，王先生却一点也高兴不起来。
去年，王先生购买了一套烟台万科海云台的住宅，再过两个月就要收房了。但是，从8月28日开始，王先生却开始了维权。
“买房时万科承诺的污水处理厂改造、小区六大主题公园，现在看，恐怕都要成为泡影。”王先生说。
从8月25日开始，烟台万科海云台的业主就开始了集体维权，从一开始的抗议价格下跌，到目前的抗议开发商未兑现承诺。海云台的业主与烟台万科房地产开发有限公司展开了近一个月的斗争。
“造成这种局面的根本原因就在于现行的商品房预售制度。”中国消费者协会副会长、人民大学商法研究所所长刘俊海说，商品房预售制度把风险都转移到了消费者身上，如果不对这项制度进行改革，业主与开发商之间的矛盾将会越来越多。
预售引发业主与开发商纠纷不断
8月22日，烟台万科房地产开发有限公司宣布旗下的海云台项目降价促销，引发了前期业主的不满。
3天之后，上百名海云台前期业主聚集到海云台项目售楼处抗议。8月25日，9月1日，业主代表与烟台万科房地产开发有限公司进行了两次谈判。
从第二次谈判起，业主们不再对价格下跌提出意见，而是对烟台万科房地产开发有限公司的前期承诺提出要求。“价格下跌我们认了，我们希望万科能把之前承诺的事情做好。”业主刘女士说。
最让业主们纠结的是这个楼盘旁边的污水处理厂。
业主提供的购房合同显示，合同的最后一页列出了海云台项目周边不利的环境因素，共有11条，其中对污水处理厂的表述为：本小区西南约150米处侧面有污水处理厂及晾晒场，可能有一定异味。
“买房的时候，万科的销售人员说这个污水处理厂要改到地下，上面建一个公园，说要相信万科改变周边环境的能力。”刘女士告诉记者，再过两个月就要收房了，还看不到一点改动的迹象。
让业主们意外和不满的是，在9月1日与烟台万科房地产开发有限公司谈判时，该公司副总经理郭军否认对污水处理厂作过承诺。
中国青年报记者与郭军取得联系，但截至发稿时，未获得郭军的回复。
烟台万科房地产开发有限公司品牌经理马艾娜不明白为什么业主对污水处理厂这么纠结，“销售的时候已经对这个污水处理厂进行公示了，合同里也有提示，不知道业主在纠结什么。”
但是，业主们坚持认为在污水处理厂问题上得到过万科销售人员的承诺。
业主提供给记者的几封邮件显示，烟台万科房地产开发有限公司曾向海云台项目销售代理公司做出指示，在污水处理厂问题上如何向购房人解释。比如当客户问到对污水处理厂的远期规划时，销售人员应该回答：政府确实有这些想法，但是具体规划方案没有落实。现阶段污水处理厂领导、技术人员正在与德国、法国的技术人员探讨污泥如何处理造成影响最小的问题。
“除此之外，万科也利用南侧临近污水处理厂的2.6万平方米用地打造了一个大型的生态主题公园，种植了大量的落叶乔木，同时利用高大乔木在视觉上对其进行了隔断，并且也起到净化空气的作用。”“再说您选择了这里其实更看重的还是这边的海岸稀缺资源和城市中心(烟台)芝罘区海景房的升值潜力。”
这几封邮件显示，2011年8月12日，万科海云台项目组在对这个污水处理厂进行考察之后，提出了一个大胆的建议：在现阶段海云台周边无较大异味的时候，进行空气环境质量检测，同时在销售中心公示，用数据证明海云台周边空气环境良好，对人身体不会造成危害。这个建议得到了采纳。
此外，有关海云台项目配套六大主题公园的承诺也成为业主与烟台万科房地产开发有限公司争执的焦点。
“利用20余万平方米界外地，万科精心打造六个主题公园。”海云台销售时的宣传画册上这样描述。
“可现在的销售人员都不知道这6个主题公园了。”业主王先生说，9月1日，业主代表与烟台万科房地产开发有限公司谈判时，该公司副总经理郭军表示会按照约定把六大公园建好。
业主们不放心，要求烟台万科房地产开发有限公司就此出一个会议纪要，把有关六大公园的承诺落在纸上，但未获得烟台万科房地产开发有限公司的支持。
烟台万科房地产开发有限公司品牌经理马艾娜告诉本报记者，这六大主题公园不在开发项目内，是市政的配套工程，只不过是交给万科来建设。“公司并不打算把这个落在纸上，不会在合同以外出具这样的东西。”
业主最关心的问题都没有得到满意的答复，矛盾被激化。业主们开始持续地到售楼处堵门、打横幅、贴标语，甚至在售楼处吃吃喝喝。
9月4日、11日，双方一度还发生了肢体冲突。
9月6日，烟台万科房地产开发有限公司发出公告称：我们如果有缺点与错误，一定会承担责任，决不推卸掩饰。但没有法律与合同依据的诉求，我们不会因为受到非理性行为的压力而作出无原则的让步。
预售制变种成融资工具
在烟台万科海云台项目的部分业主看来，之所以陷入如今的尴尬境地，就是因为这是期房。
不仅这个项目，在全国各地，由商品房预售制引发的投诉和矛盾层出不穷。
我国房地产市场采取预售制度以来，预售商品房价格波动，质量与广告宣传、设计规划不符，延期办证、延期交房，甚至项目烂尾的事情在全国各地轮番上演。
在伟业我爱我家集团副总胡景晖看来，预售制度最大的问题就在于开发商的承诺不兑现。相比现房销售，预售制让开发商有了捂盘惜售、延迟建设等的可能。
预售制下，开发商有了空手套白狼的能力。房子还没建好就可以售出实现资金回笼，继而可以抽出资金进行别的项目的开发建设。
用胡景晖的话说，正是由于预售制，开发商可以6个锅盖盖10口锅。而对消费者来说，钱已经付了，房子还没拿到手，风险却先扛了起来。
“这些年我国城市化进程很快，房地产市场的需求量很大，开发商处于强势地位，消费者没有办法在购房合同上与开发商进行谈判。”胡景晖说，实际造成了双方的不公平。
而按照刘俊海的说法，预售制是把购房风险向消费者转移的方式，这种游戏规则对消费者明显不利。
“我国的商品房预售制来自香港，但与香港并不一样。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说。她提供的资料显示，商品房预售制度并非中国独有，在美国、英国、日本、韩国、马来西亚等国家和地区都存在，是与现房销售并存的一种住宅销售方式。
但是，在这个制度的具体操作模式上，我国与其他国家和地区完全不一样。
在香港，购房者只需要支付所买住宅全价款5%～10%的定金。日本的购房者只需要支付10%的定金。韩国购房者支付全房价款的20%~30%，且可以在一年内分期支付。美国通常是支付1万元定金。剩下的房款等到交房的时候才结清。
不仅如此，对开发商收到的预售款也有严格监管。比如在香港，预售款收入与开发企业自有资金账户实施分离，银行依据开发企业的工程进度对预售款的使用和规模进行审批。
但在我国内地，购房者则需要一次性向开发商支付所有房款。开发商对预售款的使用缺少监管。
汪利娜告诉记者，我国的商品房预售制度安排让预售成了开发商最重要的融资来源。最高时，定金、预收款和个人按揭贷款要占到开发商资金来源的49%。
“这已经不是一个简单的房屋买卖行为或企业订单式生产的营销策略的问题，而是中国特定市场环境下企业融资的一种选择。”汪利娜说。
是什么让预售制在中国变成开发商的融资工具？
在胡景晖看来，主要就是1998年我国开启房地产市场时开发商力量弱，资金实力不足，不借助这种方式很难打开房地产市场。
“当年推出公房改革的时候，1万多元1套的房子大多数人都买不起，推出商品房后大家更买不起。”汪利娜说，开发商拿不到回款，资金压力大，影响继续开工建设，而国家当时又特别缺房子。政策就向开发商进行了倾斜。
正是这种倾斜让开发商在短短数年内迅速发展壮大起来。“地方政府忙着跟开发商一起经营城市，对消费者的关注更加少了。”汪利娜说。
于是，房地产市场的风险通过这种变异的预售制转向了消费者和银行。
对于银行来说，预售商品房中出现的“假按揭”、“一房多售”和“烂尾楼”都是巨大的金融风险，一些开发商挟预售款潜逃的事情也时有发生。
“商品房与其他商品不同，许多建筑质量问题只有到购房者入住使用后才能逐渐发现。可等发现质量问题，商品房常常又过了保修期。”汪利娜说，这类旷日持久的法律官司，或由此诱发的银行不良贷款率的上升，在许多城市都屡见不鲜。
预售制到了该废止的时候
正是这种“变异”的商品房预售制导致房地产市场上不诚信行为比比皆是。近年来，有关商品房预售制的争论从来就没有停止过。今年还一度传出要废除商品房预售制度的消息。
在汪利娜看来，这个制度需要大刀阔斧地改。这其中包括建立商品房交付使用制度、商品房质量评价体系和质量终身制度，完善网上交易平台体系建设等。
“最关键的就是要把游戏规则做好。”汪利娜说，法律层面如果强化了对消费者的保护，开发商就不敢在质量、配套等问题上放松要求。在预售制度中，消费者始终处在信息不对称和相对弱势的地位，强化对消费者的保护是必须的。
在汪利娜看来，预售制度的改革很难一步到位，但不能不改，可以逐渐提高标准。比如从现行的高层封顶后预售，逐步提高到完成外部装修、内部装修或按完成全部工程百分比给予预售许可；要求企业提留质量保证金；加快房地产企业征信制度建设等。
“对那些无视预售合同不按期交房的开发企业，消费者有权要求赔偿，政府应(对这些企业)给予处罚。”汪利娜说，相关法律一定要严格执行。
按照《中华人民共和国消费者权益保护法》，消费者享有公平交易权和求偿权。也就是说，当消费者购买了名不符实的商品房时，有权拒绝履行房屋买卖合同，并要求开发商给予赔偿。但在现实中，消费者向开发商索赔基本不可能。
应该说，在现行商品房预售制度下，开发商获得了快速成长的机会，与1998年时相比，现在开发商的实力已经不可同日而语。
“这么多年下来，很多开发商都上市了，融资渠道越来越多，开发商的利润率也很高。”胡景晖说，目前已经具备了对预售制叫停的条件。于情于理，取消预售制都是有利于行业发展的。
不过，胡景晖认为，目前的房地产市场依然是供不应求的格局，潜在的需求量很大。如果突然废止预售制，可能会导致短期供应量不足、价格上涨的局面。废止这个制度，需要更多的准备。
多年以来，刘俊海一直认为预售制是房地产市场的万恶之源，按照他的设想，这个制度早就该废止了。
“当年选择这种制度是效率优先观念的体现，GDP上去了，消费者的利益却被忽视了。”刘俊海说，这个制度设计让开发商空手套白狼，造成了大量的腐败行为。现在正是改革的好时机。 本报记者 李松涛