北京限价地王售价4年翻3倍 开发商背弃承诺
北京东三环广渠路上的首城国际中心外表光鲜亮丽，区域优势和商业资源让其近4万元/平米的价格看上去有些“便宜”，似乎与这一地块的“地王”身份并不相符。
该项目所在地即是当年赫赫有名的广渠路36号地王。2006年该项目的开发商在土地招标文件中承诺了较低的意向销售价9500元/平米，并以低于最高报价4个亿的26亿元竞得土地使用权。但在随后的多次开盘中，该项目不但没有按照当初承诺的价格销售，反而一路看涨。
时至今日，开发商已经在首城国际项目中赚得“盆满钵满”，但政府借该地块的出让达到抑房价的目的，却并未实现。
平抑房价并未如愿
今年上半年，首城国际最新一期项目开盘。此次开盘销售的B12号楼为精装现房，主推户型为90平米两居和小三居。
根据北京市住建委网站的信息显示，今年开盘的首城国际中心B12号楼拟售价格为38200元/平米，成交均价为37736元/平米。这个价格对于购房者来说，显然有很大的诱惑力。同样位于广渠路的地王项目金茂府，今年上半年的开盘价格已经在5万元/平米左右。
实际上，首城国际中心相对于周边房价已经较低，这背后与其当时土地出让时的“意向低房价”有关。
2006年下半年，全国楼市房价快速上涨的趋势已经出现，从中央到地方政府都开始重视平抑房价。
“在当时的市场环境下，政府必须要拿出一个足够分量的地块，压低它的价格，让人们看到政府平抑房价的态度和决心。广渠路36号地无疑是最好的选择。”一位了解当时招标情况的业内人士告诉记者。
于是，广渠路36号地王的获得者北京城开和北京城建在土地招标文件中承诺了较低的意向销售价9500元/平米，并以低于最高价30.1亿4个亿的价格竞得土地使用权。
2007年3月，北京首城置业有限公司成立，由北京城开和北京城建各持50%的股份，该公司负责广渠路36号地的开发。
2008年11月，首城国际首次开盘，最低价10800元/平米，均价13000元到14000元/平米。尽管这一价格在当时看来并不高，但与开发商在土地招标文件中承诺的意向销售价9500元/平米，每平米还是相差了1300元到4500元。
随后几年，首城国际中心的售价一路看涨。按照现在开盘的38800元/平米来计算，已经比首次开盘价格翻了3倍。但即便如此，由于早早被扣上了“低房价楼盘”的帽子，首城国际的价格与周边新盘价格相比仍然较低。
“我关注首城国际这个楼盘好几年了，按照售价来说，这个楼盘在CBD区域并不算贵，”东三环双井桥附近一中介门店的负责人秦亮告诉记者，“但是，这个项目每次开盘房源都很紧俏，普通排号根本买不到。”
而据网易财经报道，由于价格便宜，首城国际中心从2008年首次开盘到现在，内部认购、关系客户，甚至代理公司与中介合作“倒房号”等违规销售现象频频出现，本来为“平抑房价”而设定的“低价”地块，却为部分人提供了牟取暴利的机会。
“低价地王”背后的故事
位于北京朝阳区东三环内的广渠路36号地，原为北京吉普车厂用地，面积31.12万平米。2005年9月被北京市土地储备中心收购。由于地理位置优越，又是同一片区少见的大幅地块，出让之前即引来多家知名房企虎视眈眈。当时有预测称其地价极可能超过40亿元。
由于房价快速上涨，土地出让部门提出了“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。由于当时并没有“成规”，广渠路36号地块就成为“试验品”。
2006年11月，世茂联合体、珠江联合体、华润联合体、中海地产、富力地产等13家知名公司参与投标，最终北京城开和北京城建以26亿元的出让价格中标。尽管这个价格比华润联合体的最高报价低了近4亿元，但超过2005年8月拍出的北京清河地王，成为2006年的新晋地王。
上述业内人士向记者透露，根据要求，各投标企业需要在标书中公布意向销售价格，竞标价格排第五的城开城建将最初9800元/平米的意向售价下调至9500元/平米，这也被认为是城开城建能最终竞标成功的“杀手锏”。
“其实我们与综合评分的第二名仅差0.26分，”北京城建投资发展股份有限公司副总经理张财广在当时中标后公开了激烈的投标竞争过程，“揣摩政策意图是很重要的。”
按照当时业内的说法，广渠路36号地块之所以花落城开城建，无疑是中标者号准了政府抑制房价的脉，讲了一个低房价的动人故事。
当时，思源顾问总经理李国平曾对媒体表示，9500元/平方米的意向价格既保证了利润，又有效控制了房价。
北京市土地整理储备中心副主任叶向忠随后表示，广渠路36号地的招标结果基本符合政府通过招标方式出让土地，以实现土地价格回归理性的目的。
但事实上，当时“声明售价为9500元/平方米”的广渠路36号地却并非目前土地招标中的“限价地”，按照叶向忠当时的说法，“企业声明的9500元/平方米的意向价格并不具约束力。”
“但是，因为城开和城建都是北京市的国有企业，这样仍然便于政府控制最终的销售价格。”上述知情人士告诉记者。
尴尬的定价
实际上，在首城国际抛出9500元的销售均价到其开盘之前，业内就一直没有停止其能否履行意向价格承诺的怀疑，因为9500元/平方米在当时就已经低于周边商品房均价。
据记者调查了解，2006年底双井周边商品房均价每平方米已经在12000元到15000元之间，而在2008年首城国际开盘时，周边均价已经达到16000元/平方米。
事实上，在首城国际项目开盘之后，业内曾对首城国际项目的建安成本进行了测算。土地成本为26亿元，参照北京市中等楼盘的标准，成本费用包括前期工程费、策划费、可行性研究费、建筑安装费用、管理费用等各项费用，累计下来平均楼面成本将约为8000元/平方米左右，若再加上其他支出，那么意向销售价格9500元/平方米确实几乎等于成本价出售。
关于不履行当时招标文件中所提及的9500元意向销售价，当时首城国际公开表态，是由于两年中物价上涨因素造成。
但是，同样在国内著名房地产企业工作的客户经理林芯(化名)认为，一般来讲，一个项目的各方面工程会和对应的承建方达成一个总包协议，确定总工程款，在建期间如无较大波动，协议好的工程款也不会出现太大变化。2006年至2012年，虽然物价有所上涨，但建安成本远未达到翻倍的情况。
代理该项目的思源顾问营销总监任莉在这一项目开盘时则表示，该项目是商品房而不是政策性住房，“如果价格太低就会浪费了CBD这块地，也会破坏区域的价格体系。”而这一表述与两年前思源总经理李国平的表述完全相反。
“在当时的土地市场，限价并未成为土地招拍挂的正规手段，因此当时并没有相关法律对其进行追踪监督约束。”一位不愿意透露姓名的开发商对记者表示，“因此如果此地块销售价格高于标书中的意向价格，最多就是开发商的口碑受到影响，如果市场有购买需求，并不会影响开发商的利益。”
业内分析人士陈剑波表示，“在广渠路36号地的招标中，规则是政府制定的，在招标过程中因为开发商对低房价的承诺，土地部门‘贱卖’这一地块就是为了平抑房价，但在最后开发商开盘之后却对最初的承诺不了了之，其实损失的还是政府的公信力。”
隆安律师事务所律师陈旭表示，房企在招标合同中承诺的“住宅意向销售价格”虽然不具备法律效力，但是属于房企在投标过程中对国土局的承诺，是竞得土地使用权的条件之一，实际销售价格远高于意向销售价，既违反招标承诺，也对其他竞争对手不公平，从法律层面讲，国土局可以对其提起诉讼。
同时陈律师指出，首城国际已经基本建设完毕，要求收回土地已然不现实，可以要求其按照当时最高竞价，补足差价或至少补足差价的一半。