北京等地小产权房借道“以租代售”等曲线入市

记者日前在北京、辽宁、山东、江苏、广东等地采访时发现，在中央14部委一片“清理整顿”声中，小产权房悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产“会员制农庄”等，通过“以租代售“使用权代替产权“荣誉村民”等方式换装入市，其形式设计精巧，旨在逃避政策法规的约束。专家指出，应尽快遏制小产权房“变种”带来新一轮农地入市潮，建议有关部门尽早出台清理整顿方案，明确农地流转相关制度。

“以租代售”：宅基地上兴建会员制养老中心

“紧邻小汤山，40平方米四合院，售价18万。”这是北京市昌平区崔村镇南庄村喜洋洋养老中心的广告《经济参考报》记者调查发现，这里正在“以租代售”小产权房，价格从十几万到几十万不等。“养老中心”只是个幌子，入住者不乏年轻人，已形成一个居民小区。

走在“养老中心”里，随处可见“出租、出售”广告。负责房屋销售的养老中心刘经理说，目前正在出售的为第3期，养老中心占地是租南庄村的，与村委会签订了租赁合同到2052年。养老中心分3期建有平房约400间，1、2期已经全部卖出，三期也剩得不多了。

记者在现场看到，三期建设的“四合院”每套建筑面积70多平方米，包括三间北房、两间南房，使用年限40年，售价60万元。

购买这里的房屋后，与养老中心签订“入住协议”，类似长期租赁协议。记者注意到，协议中对入住人有这样一条约定：男60岁以上、女55岁以上，不得转租转售。这里的住户孙某说“这纯粹是规避政策风险，买房后谁住根本没有人管。”

“协议规定了入住年限和价格，还有大家最关心的拆迁问题。协议规定遇到拆迁，一是住户可以参与拆迁，拆迁给多少钱你拿多少钱;二是养老中心按入住年头扣除房钱后，将剩余的钱退还给住户。”刘经理说。

在位于八达岭高速水屯桥西的昌平区奤夿屯“伊舍小镇”，打着“旧村改造”的旗号，这里建设的养老公寓已经售罄。

销售人员告诉记者，“伊舍小镇”项目是北京市第一批13个旧村改造项目的一部分。项目将旧村拆掉，给回迁农民盖一部分回迁房，另外建设几十栋楼房，以“入会”形式对外销售，号称属于养老产业园性质，采用会员制运作，只需一次缴纳所选户型的会员费就可入住。如果发生拆迁，拆迁补偿归买房者。

“伊舍小镇”在房地产网站上打的广告显示，这里的二手房均价已高达6500元/平方米。销售人员称，该项目一期已售完，约有1000多套养老房屋“如果你需要，可以留下电话号码，待二期开盘时我们会通知你。”

会员协议有两种方式：一种是无期限有效，子女可以继承;另外一种就是五年制，五年之后可以选择退会，会员费全额退还，实际上也就是居住五年。

一位会籍顾问表示，房子是在村集体土地上开发建设的，产权归属村里。购房者经认购后可享受当地荣誉村民待遇，给购房者颁发《奤夿屯村荣誉村民》证书及由村委会核发的房屋使用权证，大可不必担心产权。

据知情者透露，目前“养老公寓”项目之所以兴起，除了项目本身销售收入外，一旦通过民政部门验收，还可以套取补贴。

“私家农场”：农地里长出生态大棚“50年不变”

如果说“养老公寓”主要占用的是农村集体建设用地，那么一些农村打着“生态大棚”的名义变相对外出售小产权房，则已经侵占了农用地，目前这种销售给城里人的“私人家庭农场”在北京、广州、大连、青岛、南京等大城市周边遍地开花。

“旅顺北路生态庄园，占地600平方米至1200平方米，封闭小区依山傍水，45万元至60万元，送大棚非小产权房。”顺着《大连晚报》上广告的指引，记者来到辽宁省大连市旅顺口区沙包村，只见一排排整齐的钢架大棚拔地而起，每个大棚旁都有一座独栋住房，屋内面积大约70平方米，还带一个半地下室。

负责销售的村民王经理说，这不是小产权房，我们不销售产权，只对外出租50年的使用权，1亩地的大棚45万元，两亩地的大棚60万元。如果将来政府动迁征地，补偿款全部都给买房的业户。

王经理说，这里原来是沙包村的一片果林，约200多亩，现在建了70多套大棚，是村里开发的项目。有两种户型，一种是1亩地的，主要是给老年人准备的，只有8套;一种是2亩地的，共有60多套，卖得最火“城里人买这里的房子图的不是房，而是田地，地越大越受欢迎，一半多大棚房都已经卖光了”。

王经理指着旁边的另一片山坡说，那边马上要建设二期，100套。“这个项目叫大连绿色田园生态园，是经过审批的，以设施农业立项，等通过农业部门验收后，您就可以把地下室(农具房)打通采光，就是一间很不错的影音棋牌室。”

在旅顺北路沿途，这样的“生态农庄”随处可见。有房产经纪发帖称，长城科联种植精品园有多套大棚带院的独楼出售，地点在旅顺北路大黑石南，面积200平方米，出售价格85万元，合4250元每平方米，产权为使用权。

早在2009年4月，北京市国土资源局已下达封杀令，要求各区县政府全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责，当年一些项目被拆除。然而，时至今天，北京郊区的“生态农庄”有增无减，甚至掀起了新一轮销售高潮。在密云县云佛山黄坨子村、平谷区马房镇等地，记者发现了多家在售的“私人农场”，价格从13万元至30万元不等。

“旅游地产”：景区生态林地遭到别墅蚕食

记者发现，随着相关部门禁止对别墅项目审批供地，大量别墅项目转战农村。当前农村对耕地管理严格，但是对“三荒地”、水库周边生态地、承包林地、景区周边等建设开发并没有严格禁止，一些开发商通过打擦边球的方式开发所谓的“旅游地产”，建设“分时度假村”，对林地和具有生态保护功能的山坡地形成威胁。

江苏省溧阳市横涧镇“黄岗岭”茶场邻近天目湖景区和南山竹海景区，处于丘陵地带，周边生态环境良好。茶场不仅生产茶叶，也是乡村旅游项目，游客可以采摘茶叶。董事长卢建平告诉记者，茶场承包土地千余亩。近日，记者再次来到黄岗岭茶厂，发现在茶场一边坡地上，出现了两片白墙黛瓦的仿古建筑群，屋顶高大，场面铺排。

当地旅游部门知情者介绍，这片仿古建筑群实际上是一个别墅项目，是作为旅游业配套的宾馆项目报的，老板一直想对外销售。“溧阳市的农村旅游项目近年来出现了不少这类商业地产，我们都叫它‘田园地产’!究竟是开宾馆还是当别墅卖，老板不说。”

在北京市昌平区棋盘山景区，流村镇瓦窑村的小产权别墅“山作庭院”已建成了300余幢独栋小产权别墅，销售人员周涛称“这个项目是棋盘山风景区配套功能设施，地是瓦窑村的山坡地，位于景区内，不会搞新的建设，拆迁的概率非常小。”

密云云佛山黄坨子村小产权项目销售人员相小姐告诉记者：“项目占地是村里改造的山坡荒地，一期只剩下3套了，可选余地不多;二期建设的是小木屋，96套，已经售出20多套，占地600平方米至1000平方米，25.8万元/套起，五十年使用权。”记者在辽宁省大连市大黑石村，也看见了成片的小产权别墅，当地村民称别墅占地均为村里的“山坡地”。