绿城180亿甩卖项目负债率大降 断臂后如何造血引关注

本报记者 王海春 上海报道

8月27日绿城中国亮出了“成绩单”：今年上半年该公司销售金额为220亿元，其中包括42亿元的协议销售额，而负债率则从去年底的148.7%降至93.5%。

“不转让项目，我们也不可能这么快把负债率降下来。”绿城一位高管向《华夏时报》记者表示。

绿城公布的数据显示，今年前五个月通过转让12个项目，绿城回笼了78亿元;6月份又先后从九龙仓及融创中国[3.59 4.97%]获得约81.7亿元，加上8月份从山东高速[3.15 0.64% 股吧 研报]获得的28亿元，绿城通过卖项目已经回笼资金约187.7亿元。

但绿城转让项目的脚步并没有停止。该公司一位内部人士表示，为改善现金流状况，公司不排除继续转让项目的可能。消息人士向本报记者透露，绿城有四个项目正在进行转让洽淡，涉及金额约60多亿元。

忍痛割让多幅地块

绿城负债率的大幅下降，主要是通过卖项目实现的。就在半年报公布前一周，绿城以28亿元的价格将青岛深蓝广场项目转让给了山东高速，山东高速由此从绿城手中获得该项目60%的股份。

2010年初绿城以40亿元获得该项目，欲开发成一个总建筑面积约35.5万平方米的城市综合体。虽然该项目已经付掉土地款，但此后因资金问题，项目开发进程相当缓慢。

为何绿城在负债率已经大降的情况下，仍然在转让项目?

“今年年初，我们就已经在谈转让青岛项目了。当时手头要转的项目很多，我们几乎是与SOHO中国[4.96 1.22%]、九龙仓、融创等公司同一阶段展开。只是有的项目很快就达成协议，有的拖了较长的时间。”绿城集团公司秘书冯征在接受记者采访时说。

融创中国方面则透露，虽然绿城的负债率已经降了下来，但之前其待售的9个项目的资产包里预计有25亿元的资金缺口。

对于融创所指的缺口，冯征向记者表示，25亿资金缺口的说法并不确切。

“如果要说缺口，时间节点很重要。当时我们与融创谈的时候九龙仓还没有进来，当时的确需要钱;但现在我们通过卖项目获得了资金，负债也降下来了，银行也继续愿意给我们贷款了。所以25亿资金缺口之说其实并不准确。”冯征说。

记者在采访中了解到，绿城继续卖项目，与绿城即将到期的短期债务有关。

据标普统计，绿城今年将有120亿-140亿元人民币短期债务到期，而建设成本需要支出的费用约在160亿-170亿元人民币。

绿城高管向记者透露，目前绿城已经还掉了约70%的短期债务，后续还债的压力并不大。“我们还债已经没有压力了。建设成本的支出则可以通过加快销售，或放缓施工而得以减少。”

不过，为支付尚未还清的债务，忍痛“割地”成为绿城不得不面对的选择。

消息人士透露，山东高速只是绿城的接盘者之一，接下来还会看到绿城转让项目。“有些项目已经谈了很长时间，但什么时候能谈成，什么时候出结果并不清楚。”

在6月签约九龙仓后，绿城高层就曾透露仍计划出售约100亿左右的项目。此后绿城通过转让9个项目从融创中国获得了33.7亿元，此次从山东高速再得28亿后，已接近绿城再转让百亿元项目的目标。

据了解，绿城正在与潜在买家洽谈拟再出售4个项目套现60亿元，这些项目有可能位于北京、南京及郑州。而北京通州的京杭广场有可能是待售的项目之一。该项目是2009年9月由绿城经过179轮的激烈竞争后获得，该项目由葛洲坝[5.25 -1.32% 股吧 研报]持股51%，绿城集团持股49%。此前市场上一度传出该项目的商业部分，将以27亿元的价格被整体出售。

“卖项目只是救急，能否真正渡过难关，还要看绿城的“造血”机能如何。而其中最主要的指标，即是开发商的销售额。”易居中国企业研究中心总经理周建成表示。

“断臂”后如何“造血”

绿城高管告诉记者，经过近一年努力，公司负债率已经降至行业平均水平，并度过了危机期。“现在投资机构和市场上最关心的问题并不是负债率，而是我们的销售情况。”冯征表示。

业内人士指出，在经过降价、卖项目、转股份“三步走”之后，虽然绿城已经度过了危机，但经过一番折腾，绿城元气大伤。而绿城如何疗伤，则考验着绿城的“造血”机能。

“绿城更像是生了一场大病的病人，不可能马上就回到原先那样健康的水平。如果没有调控，绿城手头的项目在手中就是宝，现在却成了负担。绿城‘割地’相当于断臂流血自救;而能不能恢复健康，让流过的血补回来，就要看自己的造血机能如何了。”周建成表示。

而对“造血”功能的关注并非没有原因。据绿城的一家合作方透露，今年上半年时有银行出于对贷款安全的担心，部分银行在对绿城发放贷款时即表示了忧虑。

“没有合作伙伴的支持，企业很难度过危机，银行是其中最重要的合作者之一。如果银行对绿城没有信心，那开发商将面临相当大的危机。”乘星行机构董事长李骁表示，绿城在解决了负债危机之后，接下来最重要的任务是想尽一切办法恢复合作伙伴对绿城的信心，尤其是银行对绿城的信心。

周建成告诉记者，销售业绩很大程度上代表了一个开发商的造血机能。“在楼市低迷期，银行尤其关注开发商每个月是否有销量，回了多少款。因此要让银行对绿城恢复信心，销售情况究竟如何，是最有代表性的。”周建成说。

据绿城公布的数据，今年前7个月的累计销售金额约259.5亿元。据了解，绿城·黄浦湾在前六个月只卖出7套，但7月份就卖掉了5套。

“5-7月份被压抑的需求出现了集中释放，但下半年恐怕很难再有这样的行情。调控再升级的预期已经让购房者再次陷入观望中。绿城接下来的销售任务仍然艰巨。”李骁表示。