楼市督查组形成初步结论

房地产调控政策还会不会再出新政？在国务院派出的8个督查组陆续回京述职后，房地产调控走向再成业界关注焦点。针对5－6月间北京等部分城市出现的一波房价反弹行情，7月下旬，由国家发改委、住建部、国土部等8个房地产调控相关部门各派一名副部级官员担任组长，同时抽调相关对口司局级官员成立督查组，奔赴北京、天津等16省市，就房价走势展开摸底调研。

据悉，督查组除了对房价波动表示关切外，还将各地房地产调控落实情况作为一项重要检查内容。

根据以往经验，国务院督查组通常与调控新政如影随形。此前的限贷、限购等调控新政出台之前，均有其大规模调研的踪迹。正因如此，业内普遍预期，这次调研形成的督查结论，将会直接影响国务院下一步调控房地产的思路。

摸底楼市反弹

国务院派出督查组的宏观背景是，今年5月，万科、恒大等一批龙头企业“以价换量”，引发行业降价促销，刺激大批刚性需求入市，制造出一波楼市回暖、房价反弹迹象。

另一方面，中国经济总体面临下行风险，6月以后政策基本面逐渐转向“稳增长”。央行一月之内二次宣布降息。与此同时，各地在落实“稳增长”之际变相放松房地产调控，以“微调”名义为限购、限贷政策松绑。据统计，上半年至少已有40个城市微调房地产调控政策。

市场和政策的双回暖让行业预期发生转换。有关房价触底反弹、调控即将松动的传言甚嚣尘上，迫使住建部等四部委10天内4次辟谣，驳斥调控松动论。

种种迹象表明，这一轮房地产调控又走到了一个窗口期：下一步究竟是该让位于“稳增长”，还是要继续加码“防反弹”，需要决策层做出精准判断。

记者了解到，目前大多数督查组倾向于对当前楼市调控效果持肯定态度。

一位参与督查的住建部官员告诉《财经国家周刊》记者，督查组回京后得出的初步结论是：“各地楼市相对稳定，情况比较乐观，市场不具备全面反弹的条件”。部分城市的房价和成交量上涨只是局部问题，“值得关注，但不能草率下结论”。

目前，这一判断已经反馈到住建部层面，即“形式没有那么严峻”。督查组认为，“不必再出台调控新政，只要对现有政策严格执行，遏制好投机、投资，做好保障房，同时加强督查和约谈，就不会有问题”。

另一位参与此次督查的国家发改委人士则表示，只要市场不是大幅急剧反弹，就不会调控加码。至于之前舆论普遍关心的房产税和个人住房信息系统建设，不应被理解为此轮调控的储备政策，而是涉及更深层面的制度性改革。其是否推广，也与房价反弹与否无关。

这位发改委人士同时判断，尽管督查组已经将上述情况汇报给国务院，但毕竟只是初步判断。下一步调控如何走，还得看形势变化。

据了解，国务院督查组在各地调研期间，除听取汇报、走访市场和召集业内人士座谈外，还会对当地房地产调控落实有偏差、不到位的给予督查反馈，甚至督促其整改。某种程度上说，强化既有调控政策落实，也成为督查组此行发挥的一项重要职能。

公开信息显示，8月9日，就在国务院督查组完成调研回京后，安徽省亳州市召开全市座谈会，传达省里精神，要求“密切跟踪分析地方房地产形势发展变化，做好应对各种风险的预案，以优异成绩迎接党的十八大胜利召开”。

调控加码猜想

就记者目前从各个渠道所了解到的情况来看，国务院督查组最终形成的调研报告调性倾向于温和，建议调控加码的可能性较小。但由于结论尚未公布，业界对“调控储备政策”的猜测一度沸腾。

8月2日，受“取消商品房预售制”传闻影响，沪深两市地产股全盘下挫4.87%，当日跌幅超过5%的地产股超过20支，居A股各行业跌幅之首，市值蒸发逾400亿元。

实际上，“取消预售”不过是某研究机构在其发布的一份报告中所提出的建议，但正值国务院督查组出京调研之际，遂被舆论误读为房地产调控“下一步”的信号。有专家甚至预言，在国务院摸底各地楼市结束之后，“不排除祭出新政”。

住建部一位负责人随后公开辟谣：“取消房地产预售制只是谣言”。但据记者了解，预售制改革其实很早便已成为住建部内部的储备性研究课题。姜伟新部长在去年底的一次讲话中，曾将“加强商品房预售资金监管，按建设进度支付资金，维护购房人合法权益”作为2012年的一项重要工作内容提及。

住建部政策研究中心房地产处长赵路兴认为，取消预售制不太可能，因为预售相当于房地产商从银行间接融资。在中国当前的金融环境下，完全靠房地产债券、信托、上市融资等都成不了主流，“取消预售会使中小房地产企业都出局，就剩几个大的寡头”。

但期房预售制度确有极大监管空间。《财经国家周刊》记者此前在各地调研时了解到，当前一些二三线城市住宅项目停工、延期交房现象颇为普遍。众多支付首付、偿还按揭的购房者长时间拿不到房产，背负巨大产权风险。

另一项市场猜测颇多的调控储备政策，是房产税试点范围扩大。

就在国务院督查完成全国调研不久，近日全国30多个省市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训。有分析称，此举旨在“为房产税试点向全国铺开提供技术和人员储备”。

虽然至今尚无房产税试点扩大的具体时间表及备选城市名单，但国务院此前已经明确，今年要扩大房产税试点；财政部部长谢旭人年初曾表示，要在总结上海、重庆房产税试点经验的基础上，探索扩大房产税范围；住建部在今年6月底已初步完成40个城市个人住房信息联网，此举亦被业内解读成为房产税的推广扩容铺平道路。

在一些业内专家看来，房产税推出是迟早的事，且将成为一项影响面最广的房地产调控储备政策。

此外，跨城市联网限购也被视为一项具有较大杀伤力的调控储备政策。目前，住建部40个城市个人住房信息联网系统已经完成技术搭建，下一步会对这套工具如何使用，会不会用于限购政策加码，都给未来调控留下悬念。

向左还是向右？

中国房地产协会副会长朱中一认为，当前既要防止经济进一步下滑，又要坚持房地产调控不放松，“确实是一个难题”。而且在房地产调控中，中央和地方站的角度不一样。

处在两难境地的房地产调控该如何走？恐怕只有“中间路线”是最佳选择。在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，调控的“中间路线”就是“稳定”。

“从现在房地产市场形势和宏观经济形势来看，宏观经济要求稳增长，目前投资增速下滑、一些行业的就业问题等都和房地产相关，所以不可能针对房地产出台更严厉的政策；但是目前房地产市场存在房价反弹的势头，所以房地产调控也不可能放松。”顾云昌说：“既要防止房价反弹，又要稳增长，不让经济进一步下滑，调控政策还是稳定为好。”

他告诉记者，中央政治局最近召开的会议（7月31日）讲得很清楚，房地产调控方面“两坚一防”：坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。“没说进一步调控，而是巩固调控成果”。

国家行政学院决策咨询部研究员王小广也认为，目前的关键不在于出台新政策，而是坚持原有的政策：一是坚持稳健的货币政策不能放松，“在这个背景下，调控房地产才有空间”；二是坚持抑制房地产投机性需求不放松，“如果极端点，应该采取全国性限购”。在他看来，对于抑制投机性需求，一定要建立长效机制。

就在督查组引发调控加码猜想的同时，一则与“房地产信贷政策放松”相关的消息亦同时发酵，主要内容是监管层或将对地产业信托融资开闸。而这一融资路径已经被切断了一年之久。

针对这一传言，一位银监会人士对《财经国家周刊》记者说，“我只能告诉你，我不知道”。但他同时称，目前地产调控背后的一个基本面是，宏观经济要“稳增长”。“在这个前提下，地产行业肯定是要受益的。”