温州购房团：假炒房之名行融资之实

日前，有媒体报道温州炒房客卷土重来，消息再度引起业内关注。一方面是被称为“史上最严厉”的调控政策这把“达摩克利斯”之剑高悬——从7月下旬开始，国务院派出了8个督察组对16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策情况开展专项督察，根据督察反馈结果，北京、上海及部分二三线城市均顺利“过关”，验证了房地产调控政策的效果；另一方面，各地地王频出，在刺激着人们神经的同时，也激起很多人的质疑：到底是官方数据有误，还是民间资本判断失误？楼市调控的真实与谎言一直牵动着人们的眼球。

温州炒房客再炒高端地产

《中国企业报》记者在采访中了解到，媒体所指温州炒房客卷土重来，其所炒房地产性质已经回避了国家调控下的住宅地产，转而投向一些高端商业地产。

综合公开信息来看，2012年8月，上海约有27个楼盘将开盘或加推房源，其中16个为改善型公寓、10个为别墅、1个为酒店式公寓。其中，改善型公寓面积多为90到150平方米的大户型。

在融资压力不减的背景下，有部分楼盘以房地产信托投资等形式规避“限购”政策，达成成交实现回笼资金目的。另外还有开发商出于“过桥融资”的目的，短期内批量将房源出售给投资公司，约定在房价反弹后回购，双方按照一定比例分配房地产增值收益。这些公司背后有投资客或投资机构的支持，实际年收益率普遍在10%到15%左右，高的能达到15%到20%。

2012年2月以来，住宅成交总量中，小户型占比持续下降，而超大户型则连续上升。比如，7月9日到15日的一周内，上海单价在5万元/平方米以上的豪宅成交51套，环比大涨54.6%；新建别墅成交99套，环比上涨32%。

开发商也顺应了这一趋势。在这一周新增供应的9个项目中，套均面积在140平方米以上的项目有4个，房源预售、报价都低于2万元/平方米的只有两个。

温州商会一位人士向《中国企业报》记者透露，确实看到过一些温州炒房客开始炒房，但目前尚不能形成“团”。据其介绍，温州炒房客也已经成为业内一个品牌，所以，会有一些开发商主动找到他们，给他们一个很低的折扣价，然后再利用温州炒房客的名气，从而带动房地产的销售。

《中国企业报》记者也从北京诺德中心的项目经理、北京诺德置业有限公司常务副总经理李新春处得到证实，定位高端写字楼的北京诺德一期早已售罄，而其中25%来自个人投资客。据李新春介绍，购买者有整栋楼买的，也有整层买的，独套买的反而很少。

重回楼市的投资者，“抄”的是商业地产的“底”。据介绍，2011年3月到9月，上海就曾出现过一波商业地产的投资潮，市场最热时的7、8月，商业地产的成交量甚至超过普通住宅，不过，随着银监会叫停未竣工商业地产的按揭贷款，商业地产的炒作也戛然而止，产品也出现了严重的积压。正是看准商业地产困境能创造出比住宅更大的价差，很多原本只炒住宅的投资客如今都被吸引到了这一市场。

21世纪不动产提供的数据显示，在上海纳入监测的110个写字楼项目中，2012年5、6月期间，多数出租率在90%以上，仅17个项目出租率在90%以下。

著名企业战略专家、易居中国研发机构企业研究中心总经理、易居研究院院长助理周建成博士在接受《中国企业报》记者采访时表示，对于此轮商业地产投资热，不要放在房地产的层面看，而应该放在金融层面来理解，因为商业地产可以作为融资抵押。目前，很多资产持有者资金紧张时，会用商业地产抵押融资，这也因为商业地产自身价值比较高：如用商品房抵押，可能需要数套；同时，好的商业地产会有现金流回收，利润也有保障。

调控政策效果显现，谁最满意？

从督察组给出的评价上看，大部分省市的楼市成交均较为稳定，并未出现暴涨局面。

但是市场数据显示，房价上涨的动力依然强劲。8月初，中国指数研究院发布的报告显示，7月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%。其中有70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。但与上月相比，环比上涨的城市个数增加25个。从数据上看，7月房价环比上涨的城市较6月有明显增多，环比0.33%的涨幅也超过6月0.05%的涨幅。

从易居中国的研究结果看，周建成博士向《中国企业报》记者肯定地表示，考虑通胀的因素，住宅地产是稳中有降，虽如此，降价与达到老百姓的预期还是有一定距离。

周建成博士同时表示，目前的房地产行业投资已经不再会有原来的那种两年翻一番、一年翻一番的暴利，但从长远看，中国人对于房地产的认识与其他国家不同，因此，仍可以作为投资品种，其投资价值会比存款收益高，当然，要避开房源过剩的城市，一些一线城市的房地产还是有投资价值的。

对于房地产市场的起起落落，特别是7月份市场在二季度回暖之后再次回落，住建部政策研究中心主任秦虹日前在参加博鳌房地产论坛时表示，不需特别担心。秦虹认为，政府对房地产的调控不会放松，抑制投资、投机需求，满足合理化自住需求是一整套政策，可能在相当长的一段时间内会坚持。因此，中国的房地产市场不可能靠投资性需求来支撑。投资、投机性需求去掉以后，剩下的主要是自住性需求，自住性需求在三五年内应该是常数，今年不买，可能明年就要买。这不像投资性、投机性需求可以买四五套，也可以买四五十套，那是没法估计的。所以，市场在三五年的周期中大致是稳定的，没必要为成交量短期内的上升下降而担忧。