万达项目“一房三证” 限购政策下购房人难脱身

面对如难驯烈马般的房地产市场，国家相关部门从2004年开始一直频繁出台着从土地、开发到信贷的各类政策。各种猛药相继灌下，终于让这匹烈马暂时恢复理智，但猛药总伴随着一定的“副作用”。

近日就有业主对记者表示，自己位于北京万达大湖公馆的一套房子，由于拥有三个房本，在限购政策下，已经难觅买家。业主感叹：“房本也不是越多越好啊。”

一套房子三个房本，这是怎么回事？就此，记者进行了实地探访。

实探“一房三本”小区

大湖公馆位于北京朝阳区奥运村黄金地区内，项目由两栋高层精装高档公寓及配套会所组成。而在大湖公馆旁边也林立着不少高档小区，如世茂奥临花园等。

大湖公馆周边一家地产中介工作人员小刘(化名)对记者表示：“这个小区就两栋楼，有300多住户，目前入住率在50%左右，但70%的房子都是有三个房本，因为这里面的房子都是大户型，最小的也得100多平米，正常都在200多平米-300多平米。”

在大湖公馆的小区门口有万达物业的保安在看守，在中介的带领下，记者顺利进入小区看房。

记者看到了一间200多平米的房屋。“这个房子最低价750万，业主报价780万，要求全款，这是性价比最高的一个房子了。不过这个房子有三个产权证，所以不是所有人都可以买。”中介小刘如此表示。

事实上，万达大湖公馆2009年的销售均价为24500元/平方米，而现在小区均价在4万/平方米左右，似乎并不如其他高端楼盘那样实现价格翻倍。“这儿房价之所以涨不上来，就是因为一屋三证，在限购政策的影响下，有资格买的人就太少了，能半年成交一个就很不错了。”小刘信誓旦旦地表示：“要是限购取消了，那这房价肯定涨。”

购房人独咽苦果？

而据记者了解，“一屋三证”并不是万达大湖公馆首创。这种奇特的现象还得从“90/70”政策说起。为了调整住房结构不均衡和抑制高房价，2006年九部委联合发布“90/70”政策，“90/70”政策于2006年6月1日开始实施，并规定：凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

但该政策却并不受开发商欢迎。首先，90平米以下的小户型增加了开发商的开发成本；其次，90平米恰恰是普通住宅和中高档住房之间在单套面积上的分水岭，两者的销售均价差距明显，最终将影响项目的整体赢利水平。因此，部分地区开发商通过“一房两证”等方式大打擦边球来规避政策调控。

但如今，一房多证的苦果似乎只能由购房人来独吞。因为在当初购房时，开发商就通过合同规避了自己的风险。业主需要和开发商签订三份购房合同，然后再签订一份补充协议，内容是双方认可在装修过程中做了一个连通改造，并附上实际的户型图。大湖公馆是不是也是这么做的呢？

记者实地观察发现，这户200多平米的户型并不是连通改造而成，而是实实在在的大户型。所以不存在业主自己连通改造的情况。中介小刘也表示，房本上会把这个房子分割成三部分，每部分的面积都在90平米以下。

事实上，虽然合同已经签了，但合同的合法性还颇有争议。

有专家曾指出，“一房三证”可能存在“第二套房”、“第三套房”的按揭问题，意味着购房人在房贷方面很难全额享受“第一套房”的优惠政策，甚至可能背负额外的支出；其次，一旦物业税将来依照房屋持有套数的标准开征，对持有人来说也将是一笔不小的开支；另外，据《合同法》规定，有“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、“以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益”、“违反法律、行政法规的强制性规定”等情形的，合同无效。难道这个损失要由购房人来承担？

对于“一房三证”的问题，大连万达集团总裁助理刘明胜表示，“不清楚有这个项目，现在正在开会，5点半之后有空”。五点半之后记者多次拨打刘明胜电话，但一直被按断。