楼市储备政策待发 “金九银十”能否再现

2012-08-11

国务院督查组调研收官，楼市进入深度博弈时期，官方媒体就调控走向频频“吹风”。近日，新华社再次发表新华时评称，面对事关重大、情况复杂的房地产市场调控，“中央有决心，更有办法；有既有的措施，更有政策储备”。

面对着继续从紧的政策环境，持续下滑的全国房地产开发景气指数(下称“国房景气指数”)，让市场无从预判“底”在何处。7月份，国房景气指数下滑至94.57，虽然该指数延续了下滑趋势，但脚步明显放缓，环比回落幅度缩小至0.14点。

房地产开发投资增速的回落印证了国房景气指数的下滑。2012年1-7月份，全国房地产开发投资36774亿元，同比名义增长15.4%，增速比1-6月份回落1.2个百分点。其中，住宅投资25226亿元，增长10.7%，增速回落1.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。

与房地产开发持续低迷相反，火热的成交缩小了房地产销售面积的下降幅度。1-7月份，商品房销售面积48593万平方米，同比下降6.6%，降幅比1-6月份缩小3.4个百分点，商品房销售额28699亿元，下降0.5%，降幅缩小4.7个百分点。

不过，从目前来看，楼市3月份以来快速反弹的成交量，并没有给房地产企业减轻太多负担。截至2012年8月8日，已经有万科等22家房企发布2012年上半年财务报表，占沪深上市房企总数约15%。据链家地产市场研究部统计，这22家上市房企在上半年末库存合计3581.28亿元，与年初相比上涨9.17%，上半年新增库存300亿元。

链家地产市场研究部常清认为，虽然上半年房企开启“过冬”模式，开工面积和拿地规模都出现明显下降，且3-6月销售好转明显，但是房企去库存效果有限。大型房企由于再建工程较多，再加上扩张惯性，库存增长高于平均水平。考虑到下半年房企施工进入高峰期，也是传统补充土地储备时期，房企库存还有可能出现明显的持续增长。

库存和资产负债率来看，房企经营压力依然较大。虽然市场回暖明显，但是一方面需求基础并不稳定，另一方面目前调控新政策预期增强，房企经营环境并未出现明显改善。强化销售去库存依然是房企下半年最主要任务。“若今年金九银十再不出现，不排除房价延续去年走势，三季度末或会成为房企以价换量拐点。”常清说。

三四季度是开发商“抢收”的最关键时刻。从已经公布上半年业绩的房企来看，过半数企业“中考”成绩未达标。距离“金九”这个传统旺季，只有20余天，楼市究竟是一路高歌还是震荡前行惹人关注。

同策咨询研究部总监张宏伟从四个方面分析了CPI数据对“金九银十”的影响。

首先，7月CPI如期跌破2%，为房地产市场继续制定和施行“差别化”的限购限贷政策奠定了基础。相对平稳的市场环境，为当前楼市“微调”刺激首套房“自住需求”入市提供了政策面与市场面的机会。其次，楼市差别化微调政策的执行将成就楼市成交量“金九银十”。第三、在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将逐步促使形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。第四、差别化政策的执行短期内房价难大幅反弹，但降价动力会逐步消失。