深圳"最大小产权房将变身" 烂尾楼罚没成保障房

今年5月底深圳土地管理制度改革启动至今，事关深圳“小产权房确权”、“违法建筑处理”等核心问题，官方至今未有具体政策细节出台。

记者近日获悉，近两个月来，对深圳大鹏新区一处外界称之为“深圳最大小产权房”之一的总面积超十万平方米的烂尾楼，当地基层部门正在加紧对其出台处罚和处理意见。

有关人士透露，该烂尾楼有望成为深圳土改启动后首个被政府罚没的违法建筑，成功处理后，或能作为深圳违法建筑处理的典型案例，在深圳全市范围内进行推广。

工业厂房欲变身住宅

擅改图纸被勒令停工

在深圳版图上，位于东部滨海顶端的大鹏半岛，是深圳最为原生态的一块净土。但是，在这片净土之中，却有一块当地居民称之为“深圳最大烂尾违章建筑群”的地块。

记者近日在报料人带领下，前往现场查看。只见在大鹏新区水头海鲜街旁，一块数万平方米的土地上矗立着十几栋数十米高的“烂尾楼”，名为“泰源珠宝生态科技创意园”。因这里属于深圳生态控制线区域，周边楼房一般都较为“矮平”，相比之下，该科技创意园显得格外扎眼。

泰源创意园留守的施工人员向记者展示了整个创意园的施工图纸。记者看到，每层施工图纸上明显写着卧室、入户花园、客厅、餐厅等字样，显示这一工程是按照住宅的样式在施工。施工方负责人向记者强调，虽然挂着生态科技城的名头，但他们盖的明显是住宅。

据大鹏新区大鹏街道有关部门证实，泰源创意园早在2003年6月就开始施工，随后因手续不全，被查违部门责令停工。2006年6月，该工程获得龙岗区下发的《复工通知书》，按照规划将建为十余栋层高3.6米的工业厂房，总建筑面积7.9万平方米。但2010年该工程重新施工时，却擅自对建筑图纸进行了更改，每层层高被加高并且一层改两层，总建筑面积也大幅提高至十余万平方米。重新施工数月后，大鹏查违办即发现其行为违规，立即对泰源创意园做出了停工处理。

用地为“原集体用地”

建起15栋建筑已封顶

深圳市大鹏新区规划土地监察队24日向羊城晚报记者确认：该项目用地为未完善征转地手续的原集体土地，占地面积53168平方米，到2011年1月停工时，已建有15栋建筑，均已封顶，建筑总面积为108805.9平方米。

记者走访了解到，这堆烂尾楼是深圳市泰源实业有限公司、深圳市复地置业有限公司和深圳市大鹏水头股份合作公司共同合作开发的项目。

2003年，深圳市大鹏水头股份公司与泰源实业公司签订了合作开发协议，由社区出地，泰源实业公司出资并负责办理建设手续，以合作形式开发，建成后进行物业分成。

2011年1月，因泰源创意园项目出现拖欠工资、工人上访事件，该违法建筑群才被曝光于聚光灯下。目前，泰源创意园作为深圳市违法建筑的重大案件，原来是由深圳市龙岗区调查处理，但是今年大鹏新区成立后，该案件移交给了大鹏新区，正在深圳市规划土地监察支队直接指导下依法依规处理中。

据传施工方可拿尾款

有意盘活用作保障房

据悉，泰源生态科技创意园的承建商，是中建四局第三建筑工程有限公司，而中建四局三公司又将工程违法转包给湖北一家公司。

记者了解到，该项目的工程款一直未付清。“至今还欠我们约4000万元工程款”，施工方项目经理告诉记者，因工程款拿不到，施工方曾多次参与政府主导召开的协调会，他们从会议中获悉，深圳大鹏新区执法部门正在研究对策，拟将该建筑罚没，用作政府的保障性住房，从而盘活该违建，施工方也有望拿到工程尾款。

曾全程参加协调会议的知情人士告诉记者，目前，原业主方已基本同意政府的“罚没”处理意见，在获得相关利益保障之下，原业主会退出业权，而政府也有望借助土改的东风，让这批烂尾的违法建筑群得到确权，“很可能重新盘活后用作保障房。”

基本确定要“罚没”

会否用作政府保障房?会否向原业主作出赔偿?官方未具体回复。

如果泰源创意园项目能成功盘活，无疑将成为深圳土改后的首批被确权的违法建筑，其意义十分重大。

深圳市大鹏办事处党工委书记潘传贤证实，大鹏新区已开过几次协调会专门处理这一事件，但这一工程比较复杂，目前正在依法走处理程序，无法一下子拿出一揽子处理方案。他坦承，已基本达成以“罚没”方式处理的意见，但是“关于具体罚没的用途”，“是否会用作政府保障房”以及“会否向原业主作出赔偿”等问题，潘传贤未作具体解释。

深圳大鹏新区规划土地监察队则表示，该工程是违法建筑已经定性，但是“违建的分类以及违建多少、超建多少等，都还要确定”，目前前期调查取证工作已差不多完成，接下来要根据法律适用情况梳理处理意见。

据悉，在处理该案件过程中，深圳土地监察部门全程聘用了专业律师团队，与业主方就一些确权的细节问题曾做出深入讨论。“该案件的处理结果，将对全市的违法建筑作出一个样板，做好了很可能向全市推广。”有关人士透露说。

深圳大学国际金融研究所所长国世平：

对原业主补偿尺度

非常考验政府智慧

包括小产权房在内的各类违法建筑，一直是深圳的顽疾。在新“土改”背影下酝酿的这次政府“罚没”行为，具有可行性与借鉴性。

要注意的是，该案例是烂尾楼，这是重要前提。若不是烂尾楼，则不可予以“罚没”。政府在处理时要坚持两个原则，其一是罚没后绝不能拍卖，低收高卖有失公平。其二是收回后一定要用作公共性住房，要避免私有化，只有这样，政府才有理由拿出财税补贴给原业主。

但是在补偿标准上，一定要慎重为之。补高了有可能产生负面效应，即激励违法建筑大规模烂尾。补低了，业主不同意，则会陷入持久的谈判中，不利于解决问题。因此，补偿的尺度，是非常考验政府智慧的一个环节。