温州土地出让要求世界500强 量身定做成潜规则

“这实在太罕见了。”一位地产业内人士在看到温州市公开挂牌出让两幅地块的竞买人要求时不禁感慨。

昨日，温州市公共资源交易与行政审批服务中心挂出公告，将公开挂牌出让温州市瓯海区南湖E-1-10、E-2-03地块国有建设用地使用权，挂牌起始总价为8.3亿元，总出让面积149.88亩。

值得注意的是，在竞买人资格和要求一项，出让方要求竞买人的控股方或其控股关联公司须为2012年度《财富》世界500强企业；竞买人的控股方或其控股关联公司在国内已建成单个项目不少于20万平方米都市综合体。

上述业内人士称，出让方“量身定制”土地的意图十分明显，国内能够符合要求的开发企业屈指可数。

颇为出人意料的是，就在这两幅土地出让的消息公布后，多位温州本地开发企业的负责人均在其实名微博上表示万象城终于“落地”了。

万象城是华润置地(01109.HK)商业地产的主力产品和主导品牌，已在深圳、杭州、沈阳、成都、郑州等城市进行项目拓展和建设。

而在《财富》杂志于近期公布的2012年世界500强企业中，共有79家中国公司入选，华润集团以434.4亿美元的营业收入排名第233位。华润置地2011年年报显示，华润(集团)有限公司持有华润置地68.01%的股份，为其绝对控股方。

《第一财经日报》记者调查发现，该地块为华润万象城“量身定做”的迹象其实十分明显。

温州市瓯海区于今年7月19日发布的一份“工作简报”中有如下表述：“瓯海区现代商贸业开发建设办公室从2011年开始，主动联系世界500强之一的华润集团，邀请其来温州实地考察论证，就建设温州万象城项目，展开积极的洽商。经过相关部门、干部多次的实地考察、反复的商谈，终于赢得了华润集团高层的认可，促进了万象城项目落地。目前，华润人员已经入驻项目地块开展地质勘探工作。”

另据温州一家主流媒体7月19日报道，据瓯海区有关部门透露，根据双方反复协商并经市城乡规划委员会确定，南湖E-1-10和E-2-03地块将建设华润温州万象城，项目规划总建筑面积约45万平方米。该项目如能在今年7月份获取土地，预计万象城购物中心可于2015年10月1日开业。

此外，记者查阅温州市相关部门的文件发现，早在2011年底，温州有关部门的政策文件中就多次将该地块直接称为“华润温州万象城地块”，并要求加快地块出让和项目开工建设。

而以上的一切，都发生在该地块正式出让以前。另外，若按照45万平方米的规划建筑面积计算，理论上，未来该项目的楼板价可能低至1844元/平方米，而该地块周围过往出让的一些住宅地块楼板价已在10000元/平方米以上。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，很难说这样的行为到底是否违规，对于大型商业项目开发来说，“优化”招拍挂对象也许有利于项目后续开发，但对于其他企业来说，却是一种不公平。

一位国内知名开发商代表向本报透露，有些地块在出让过程中带有招商引资性质，也就是所谓的“量身定做”，相应的土地价格也会比较低，这已经是业内公开的秘密。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉记者：“城市综合体开发对企业的经验要求很高，如果一家企业从来没有这方面的开发经验，那么即使它出再高的价钱，出让方也会理性考虑这个问题，是不是要找一些有成功经验的企业。”

一位不愿透露姓名的业内人士认为：“在(土地)招拍挂制度上，如何让出让过程既公开公正，又能让土地价值得到充分发挥，这是一个非常值得探讨的问题。”