中环灯火阑珊处 香港投行迁徙纪事

在香港中环的标志建筑之一国际金融中心（IFC）租一间办公室有多贵？

每个月每平方英尺170-180港元左右（约合每平方米1870-1980港元），如果运气好并且不在乎风景的话，或许你能在最低价的基础上拿到10%-20%的折扣，即便如此，一间100平米的办公室每个月还是要吃掉你至少15万港元。

去年，高档写字楼租金狂飙28%的香港，当之无愧地成为全球写字楼租金最高的地方。而在这里，中环无疑是最适合诠释“寸土寸金”的地方。然而，面对虚弱的外围经济，这个处于世界领先水平的老牌CBD的租金，正在逼走一些租客。

今年6月下旬，瑞银和法国兴业银行均着手委任测量师行，研究搬出中环核心区的安排。这或许还只是开始。

据本报记者了解，巴克莱在长江中心租用的6层办公室、法国农业信贷银行在金钟太古广场的4层办公室的租约也将于明年到期。

“有投资银行计划搬出中环，除了租金上涨因素，全球经济不稳和对前景的悲观也是一个因素。”戴德梁行大中华区策略发展顾问主管及高级董事陶汝鸿表示，有一些投资银行在缩减规模，原有的扩充计划也被叫停。

云集中环的投行们，似乎正在撤离。

撤离中环行动

金融危机前，摩根士丹利领导了第一次“撤离中环”的行动。

2007年，摩根士丹利从中环的交易广场三期，整体搬至隔海相望的位于西九龙的球贸易广场（ICC），一口气租下10层总计约35万平方英尺的楼面；随后，瑞信、德意志银行也相继搬入ICC。与当时交易广场的租金均价90至100港元/平方英尺相比，摩根士丹利当时租下ICC的均价不过30港元/平方英尺上下。以其租用交易广场约20万平方英尺计算，每月租金可以节省超过50%，即每月仅租金就可节省超过1000万港元。

“当时摩根士坦利和瑞信面临的情况不同于眼下，二者搬到ICC的主要原因是为了实现公司整体的整合（consolidation）。”陶汝鸿强调。

不过，在员工们看来，租金便宜才是不可忽略的因素。

除了摩根士丹利精于算计外，跟风搬入的瑞信和德意志银行尽管英尺租略高，约在45港元上下，但比起中环100港元/平方英尺的价位仍然便宜不少。

据记者了解，投资银行这类大客户一般会与“房东”签下长达9-10年的长期合约，有的还附有一定期限的免租期。然而，一旦租约到期，续租价格可能就会直线飙升，在中环尤为如此。

近期考虑搬迁的瑞银就面临这种情况。有投行人对记者透露，10年前瑞银租下IFC办公室时，英尺租不过30多港元，还有免租期，而现在“房东”要求与市价看齐，英尺租直逼200港元。据本报记者了解，去年瑞银续租其中一个楼面时，英尺租就已经高达168港元左右。

这无疑与投资银行节约支出的目标背道而驰。

自去年开始，香港的投资银行已经开始通过裁员和内部成本控制来缩减规模和成本支出。彭博的一项统计显示，全球去年有超过20万金融从业人员被裁。香港的一些外资投行人士对本报记者表示，常见的成本控制措施比如：现在出差时，飞行时间较短的航班已经从商务舱降到了经济舱；只有款待一定级别以上的客户才可以报销，某些情况下报销金额也会有一些限制。

香港仲量联行商业部区域董事严威程也坦言，“今年银行对成本都控制得很紧。”

今年初，日本最大证券集团之一的野村证券，决定不再续租中环万宜大厦的三层办公室，而将这部分员工迁至集团位于IFC二期的总部。据了解，万宜大厦的办公室原由雷曼兄弟承租，野村证券在金融危机后收购了雷曼兄弟在香港的业务，继续保留了这三层办公室。按旧租约90港元/平方英呎计算，缩减这2.7万平方英呎的楼面可以让野村每年节约近3000万港元。

虽然节约成本满足了老板们的需求，员工却对撤离中环意见不一。

“ICC的楼比较新，设施比较好，以前在中环的办公室都有20-30年楼龄了。”瑞信一名员工认为，虽然住在港岛到ICC上班要更远些，不过若住在港岛中西区，过海也并不麻烦。

不过，有些已经“被搬家”的投行员工并不欢喜。有搬去ICC的投行职员就对记者表示，过去客户大多在中环、金钟附近，而自己也住在港岛，上下班和见客户都很方便，现在就要常常过海，虽然地铁只有三分钟，但依然觉得中环更好些。

“过去可以说，几分钟后楼下见，或者附近的某个Starbucks见，附近也有很多朋友或者同行，现在就少了，多少会有些不方便。”一个搬去ICC的投行人表示。

一些原先在港岛租房的投行人，在公司搬到ICC后，选择了跟着公司一起搬家，住到了奥运站或者九龙站附近。

考虑撤出中环的不仅是投资银行，其他金融机构也在极力控制成本支出。今年，IFC二期的美资基金公司Knight Asia Ltd.已经因提早结束在香港的业务而退租，而据记者了解，今年9月，同一栋楼里的另一家股权投资公司也将退租。

严威程表示，对于一些非银行类的金融机构，或者一些不必要一定在中环办公的机构而言，可以考虑搬到铜锣湾、湾仔等非核心商业区。今年，四大之一的毕马威（KPMG）就会把从事客户工作的团队从中环历山大厦搬至铜锣湾的希慎大厦，去年签约时希慎大厦的英尺租约60港元水平，大概只是历山大厦租金的一半。

星罗棋布

现在，除了西九龙在与中环这个传统的CBD直接竞争外，港岛东、铜锣湾、湾仔区域以及九龙东的非核心商业区也在逐步成熟，交通及周围设施的发展已经让这些地区与中环的差距大幅缩小。

“以九龙东为例，这里除了租金更低，租金的波动幅度相对较小，更加稳定。”严威程介绍，目前香港的新办公楼供给多数在九龙东，这些新建成的办公楼配套设施更好，尤其楼面更大，对于大型机构来说，不需要将办公室分割在太多层。

不过，在陶汝鸿看来，与中环相比，这些区域暂时还没有完全具备CBD的条件。他解释指，一块区域要作为CBD，需要同时具备三方面条件。首先是位置，去整个城市的每个主要场所都要有便捷的交通；其次是配套设施，如附近的购物、酒店、政府部门等；最后是要看该区域是否有聚集效应，能集合其他类似的行业或机构。

以九龙东为例，这里是香港传统的工业区，近几年逐步转型为新兴的商业区，空气质素较过去有明显改善，也有不少大型开发商在这里开发新的酒店、写字楼等设施，交通也在不断改善，与中环相比，虽然具有租金便宜的优势，但缺乏了CBD集合同类机构的特质。

尽管尚未完全发展成熟，这些地区相对低廉的租金已经开始吸引金融机构入驻。去年第三季度，花旗银行、AIA保险已经分别在港岛东和九龙东新添了办公室，以均价计算，分别相当于当季中环平均租金的36%和23%。

但对于身在中环的投资银行这类规模较大的机构而言，想要彻底离开中环并不容易。

“成本高也有成本高的好处。”一名在中环上班的律师坦言，在所有人都知道中环贵的时候，办公室在中环就是无形广告，显示出机构的实力。

“不仅是面子，”严威程认为，对大型投资银行来说，要在香港，尤其是在港岛上找到同等规模的办公室也不是一件易事，“ICC是一个特例，现在整体搬迁不太会发生，可能只是一部分后勤部门搬走。”

以正在考虑搬家的瑞银为例，瑞银现租用IFC二期共7层和交易广场1期共2层，总计19.6万平方英尺，而法国兴业银行在金钟太古广场的7层办公室总计也有14万平方英尺。

“这对机构而言意味着分散经营。”陶汝鸿进一步解释，即让前线部门继续驻扎中环，而后勤部门则搬到租金成本更低的新兴商业区。

老牌CBD的姿态

这听起来像是一个时代的终结。某个行业必须处在某个地区的传统观念被现实打破，中环是否能够固守它的位置？

“中环不会被边缘化。”陶汝鸿认为，中环的范围一直在扩充，除非未来中环突然缺失作为CBD必备的某一项条件。

尽管如此，大型机构的撤出，确实给中环的租金带来压力。

“甲级写字楼租金高，确实比较难找到新的租客（填补）。”严威程坦言，像当时德意志银行从长江集团中心搬至ICC后很快找到香港证监会填空的情况，现在已经很少能够遇到，多数情况下，“房东”需要找多个规模较小的租客分摊空置面积。

今年野村证券搬出万宜大厦后，三层空置单位由一间中资证券公司和一间外资机构租用，但两所机构均只租用了一层单位。

仲量联行的数据显示，今年前6个月，中环办公室租金的均价整体下降7.4%，其中需求量较小的A1（超甲级）写字楼的租金平均下降14.9%，而对今年全年，仲量联行预测中环租金均价可能会下跌15%。

“这只是调整。”严威程表示，中环的办公楼整体空置率并不高，靠降价留住租客这类激进的价格措施，只有少数空置率偏高的大厦才会采取。

根据戴德梁行的数据，今年第二季度，中环的办公楼空置率为6.4%，九龙东、港岛东和铜锣湾地区的办公楼空置率则分别为4.3%、4%和3.4%。陶汝鸿解释指，虽然第二季度中环的办公楼空置率略有上升，但主要因素是该区域几栋新的大厦落成，增加了供给。

尽管租金下调压力增大，但陶汝鸿认为，中环租金下调的幅度并不会特别大，仍然会维持在一个核心CBD应有的水平。

“中环的概念在扩大。”严威程表示，随着铜锣湾、湾仔和港岛东的发展，尤其是新的供应产生，逐渐地会有大型机构带头扩展到这些区域。不过，他坦言，这将是一个漫长的演变过程，短期内，中环的地位仍然不可撼动，而港岛其他区域可能在2015年都难有能够满足这种需求的大楼面建筑诞生。