高成本致北京19地王难解套 销售逾一年未回本

“目前，地王项目要么低价入市，要么不入市。如果入市不降价，很可能演变成一场拉锯战，市场不买账，房企死扛，资金实力不雄厚的开发商将被彻底套牢。”一位业内资深人士向《证券日报》记者坦言，地王项目难以解套，毕竟成本很高。

近日，随着万柳地王的一锤定音，沉寂许久的北京土地市场和楼市一同热闹起来，高端楼市也一下成为业界关注的焦点。实际上，2009年以来的北京地王多数在2011年上半年就已经入市。

据北京中原地产市场研究部统计数据显示，目前北京入市的地王项目有19个，累计销售额约为446.46亿元，而这19个地王项目合计总土地出让金则达到了468.76亿元。这意味着这19个地王项目销售一年多，却尚未收回买地成本。

更值得一提的是，纳入上述统计的30块地王中，还有11个项目尚未入市，或者处在在建阶段，或者荒置，甚至房企干脆退地。

销售业绩惨淡

据上述统计数据表显示，从2009年5月21日到2010年3月17日这段时间内，北京合计有30块住宅类属性地块的溢价率超过100%，剔除个别已经退地及在建未销售的地块，合计入市地块为19宗，其平均溢价率也达到了164%。

据悉，除了像金茂府这样一年贡献给方兴地产年销售额一半以上的项目外，这些高价地王项目的销售普遍不乐观。其中，明星项目贡献的销售金额占土地成本比例较高，但多数项目销售金额占其土地成本不足50%。

据上述统计表显示，目前在售中信新城项目销售金额为16.67亿元。而该地块是2010年3月由中信地产于以52.4亿元拿下。2011年6月该项目入市，销售一年多之后，其销售金额仅占地价的31.8%。值得一提的是，中信城开盘定价仅为2.4万/平方米。对此，链家地产分析师陈雪认为，该项目以目前的定价，基本没有盈利空间。

而中海九号公馆项目目前销售金额为33.87亿元。而该地块是2010年1月21日由中海地产竞得，当时总价达到66.9亿元。2011年3月该项目入市，15个月的销售时间过后，该项目销售金额占土地成本为50.6%。

除此之外，据记者了解，保利地产旗下的保利东郡地王项目此前为了加速资金回笼，更是推出了17套特价房，每套房优惠甚至直逼100万元。

“上海的中海长风地王项目几乎就是成本价入市，利润空间不大，换来了一些成交量。如果中海不促销的话，估计市场不会买账。”上海一位研究机构的分析师对本报记者表示，地王现在的命运很尴尬，成本价入市没什么利润，高价入市陷入“死穴”，销售业绩普遍惨淡，不但拖累房企的资金链，还会拉低其业绩。

拖延地王项目入市时间

“实际上，入市地王销售业绩惨淡也促使一些开发商拖延地王项目入市时间，甚至有一些地王干脆处于荒置状态。”上述业内资深人士向记者表示。

无独有偶，据记者了解，2009年6月由北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿元竞得的通州九棵树地王也尚未入市。“正在挖坑。”一位消息人士向记者透露，“何时入市尚不好说，最快也要等到明年才能预售。”

此外，2011年6月，合景泰富旗下子公司广州丰璟房地产开发有限公司以7.1亿元拍得了崇文门菜市场地王。现在一年过去了，该地块的入市仍遥遥无期。此前，合景泰富相关人士曾向《证券日报》记者表示，因该地块属于商业项目，前期准备阶段较长，如果准备不足，仓促开工将会给项目造成负面影响。

不过，据记者了解，周围商铺租赁市场并不火爆，甚至有空置店面。有业内人士也向记者表示，该地块地价过高，即使项目入市后，收回成本周期也相对很长。

然而，即使地王的命运如此尴尬局势也仍未阻止开发商对优质地块的争夺，新近晋升地王的万柳地块 (论坛)就是如此。

值得一提的是，业内人士纷纷担忧，地王的相继出现将会改变市场预期，对抑制投资需求不利，那么后市地王是否会频繁出现呢?

对此，陈雪认为，经历调控，开发商拿地已经逐渐回归理性，一味追求高价盲目拿地存在较大风险，尤其是高溢价地王，一旦市场有所转向，企业的压力也不言而喻。

“从目前的土地市场价格来说，对于库存依然比较高的房企来说，除非少数优质地块，其他地块拿地的积极性依然不高。所以除万柳等个别优质地块外，其他区域再出现地王的可能性很小。”北京中原地产市场研究总监张大伟向记者表示。