北京豪宅市场呈现冰火两重天

记者近日调查发现，2009年和2010年曾名噪一时的“地王”现在大都进入销售阶段，且多以豪宅形式投放市场，但销售形势冷热不均，个别项目借楼市回暖之机，通过调整开盘时间和价格等方式大力促销。

豪宅销售冷热不均

据记者不完全统计，自2009年以来，北京市场出现的区域“地王”有十多个，除蓟门桥地块因项目转让等原因至今未能开工外，其余“地王”项目均已进入销售阶段。

由于拿地时的单价偏高，位于北京市区内的“地王”项目，均以豪宅的形式投放市场，不少项目还曾多次荣登北京销售量的排行榜，成为市场追捧的热点楼盘。相比之下，郊区项目仍以普通住宅的方式入市。但即便位于市区优越地段，豪宅项目仍然面临着不同的销售局面。

曾在2010年引发市场强烈关注的地王“广渠路15号地”项目，已从去年4月起陆续开始预售。截至今年7月初，这个名为“金茂府”的项目已有7栋住宅楼和2栋办公楼拿到预售许可证，住宅项目的最低预售价格超过45000元/平方米，最高价格则接近60000元/平方米。截至目前，该项目的大部分房源已签订预售合同。

相比之下，另一个“地王”项目的销售状况令人堪忧。“紫御华府”位于北五环外的安立路上，其前身是北京金力投资于2009年9月拿下的“奥运村乡安立路西侧居住用地”，与上述“地王”类似，拿地时的楼面价在15000元/平方米左右。

今年5月27日，该项目拿到两批预售许可证，将1号、2号、3号和5号住宅楼纳入预售范围，并于当天开盘销售，供应房屋147套。作为一个高端住宅项目，其拟售价格在69000元/平方米到73000元/平方米之间。但根据北京市住建委的信息，截至7月2日，这4栋楼的网签情况仍然为零。

事实上，去年12月，该项目就拿到第一批预售许可证，将6号、7号和8号住宅楼的84套房屋纳入预售范围，同时还有10号楼的383套地下车库。其中，三栋住宅楼的拟售价格均在80000元/平方米以上。但截至目前，仅有7号楼的3套房屋办理了网上联机备案，1套住宅被预定，其余房屋均处于“可售” 状态。

业内人士分析，豪宅项目销售冷热不均，主要受整体市场环境的影响。随着调控政策的不断发酵，去年下半年以来，北京楼市陷入低谷，整体市场交易低迷，在此期间投放市场的豪宅项目也受到影响。同时，个别项目定价偏高，进一步影响了其销售进度。

欲借回暖加快销售

与市区豪宅相比，以普通住宅的形式入市的北京郊区“地王”项目，销售情况整体向好。大兴的“绿地中央广场·新里西斯莱公馆”项目、亦庄区域的“中信新城”项目以及房山的“中粮万科·长阳半岛”项目，自开盘以来便销售火热，如今已进入销售尾声。值得注意的是，作为普通住宅，这些项目的价格在当地区域偏高，近期随着市场整体变化，价格也出现了波动。

北京某豪宅项目销售总监向记者表示，普通住宅项目以“微利”为原则，价格可随市场走势进行灵活调整，也容易走量;豪宅项目的价格偏高，本身销售速度不快，若遇到市场低迷期，几个月没有成交的情况十分常见。

近期，随着市场回暖，位于市区的一宗“地王”项目也在借机入市。6月9日，北京大望京区域的“远洋·万和公馆”项目开盘，预售价格在58000元/平方米左右。根据北京市住建委的信息，截至目前，该项目3号住宅楼的房屋多数已被预订或办理网签，4号住宅楼的部分房屋也被预订。

该地块在2010年3月由远洋地产拿下，楼面价高达27529元/平方米。SOHO中国董事长潘石屹曾测算，该楼盘售价在45000元/平方米时，才能保证10%的利润空间。

在业内人士看来，该项目能够取得现有的销售成绩，是在逆市主动调整销售策略的结果。据了解，作为备受市场关注的项目，该楼盘原本拟于去年10月入市，但因市场低迷而延迟。今年以来，该项目又传出将以超过60000元/平方米的价格入市的消息，但最终的价格低于上述标准。

该项目销售总监表示，去年四季度，北京楼市整体销售情况不佳，市场下行趋势明显，推迟入市是明智之举。但作为豪宅项目，即便在今年市场回暖时开盘，也不宜定价过高。

他还强调，豪宅项目的销售情况，主要受到市场走势和入市时机的影响。其中，在2010年和2011年上半年入市的北京“地王”项目，多数获得了较好的销售成绩;而在2011年下半年或2012年年初入市的项目，则要经历一段时间的销售低迷期。