住建部分析楼市成交数据 价格稳定是底线所在

汇总分析成交数据 住建部忧心宽松货币对冲楼市调控

李乐

5月中下旬以来房地产标杆城市成交量的迅速放大，已经引起了住房和城乡建设部(下称住建部)的高度关注。目前，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部已经开始着手汇总分析北京、上海、广州、深圳等地的楼市成交数据，并据此对下一阶段房地产市场价格的走势和趋势进行初步评估。

6月12日，中国人民银行总行下发172号特急文件，要求各商业银行对于购房按揭贷款优惠下限以7折为底线。在此之前，中国人民银行3年半以来首次降息，以及商业银行在北京、上海等一线城市将首套购房优惠利率、首付比例等均恢复之前的优惠政策。这一系列金融机构政策带来的宽松货币环境，已经令住建部对楼市调控保持成效感受到了压力。

住建部的相关信息汇总工作，主要通过住建部房地产信息直报系统完成。目前，住建部从该系统中调取的数据显示，虽然5月中下旬以来，成交量持续保持放大态势，但总体成交价格仍保持平稳。对于是否有针对性的措施，住建部目前的思路是，在房地产价格保持平稳的情况下，坚持现有调控措施，至于针对性的措施，将做好“政策储备”，及时应对市场变化。

汇总楼市数据

“住建部已经开始汇总5月以来各主要城市的房地产市场信息数据，并进行汇总分析，尤其是针对北京、广州、杭州、深圳等成交量增长比较快的一线标杆城市。”6月14日，接近住建部的一位权威人士告诉记者。除去对成交量和成交价格数据的汇总分析外，还包括对成交户型面积比例、供应结构比例之间关系的分析。

这一数据汇总工作主要通过设在住建部的房地产信息直报系统完成。该系统于2005年前后由国家发改委批准立项，于2007年前后完成了与全国各主要城市房地产交易网上签约系统的并网和数据采集工作，通过时时采集数据的方式，形成信息直报。除房地产交易量、签约价格外，该系统还可以对批准预售房源总量、商品住房户型、供应结构等进行时时汇总。

相比于国家统计局城调队抽样调查结合统计加权的数据统计方式，住建部房地产信息直报系统更能直接体现短期内的市场交易和价格变化。不过，依据《统计法》，房地产交易数据对社会公布必须以国家统计局数据为准，因此，住建部房地产信息直报系统形成的数据汇总和分析，往往作为政府内部决策的重要参考。

对于上述紧急汇总楼市数据信息的说法，住建部一位不愿具名的官员向《中国经营报》记者表示，对于房地产市场交易情况、价格水平的变化，住建部一直保持着紧密的监测，他说，“从一定程度上，这是一项必须进行的工作。”对于目前直报系统采集的数据的情况，这位官员表示受到《统计法》的制约，不便公布具体数字。

记者了解到，目前住建部汇总的市场交易数据中，从5月中下旬开始，北京、深圳、杭州等地的成交量都有较大幅度的增长。其中北京涨幅较大，同比上涨约33%；杭州次之。但成交价格保持相对平稳，北京同期房地产成交价格同比约下跌1.3%左右，深圳、上海、广州等地未出现价格随成交量迅速上涨的情况。

宽货币“压力”

记者了解到，自从2012年3月以来，中国人民银行总行持续调低金融机构存款准备金以来，住建部房地产市场监管司就一直在密切关注市场成交的变化情况，并就“宽松货币政策”对房地产调控收效的影响，进行过多次内部评估，并得出了具有一定压力的初步结论。对此，前述不愿具名的住建部官员表示，由于涉及部委之间的政策协调问题，不便对此发表评论。

然而，宽松货币政策所带来的影响，却在市场中逐步扩散。甚至在高端住宅市场中的反应也逐渐显现出来。远洋地产大望京项目于5月中旬开盘，北京市房地产交易管理网的签约备案显示，截至本报发稿时止，总计签约金额已经高达8.5亿元人民币。保利地产东郡项目，总签约金额也已经达到6.4亿元人民币。中化集团开发的金茂府项目，最新一期签约销售业已达到7.4亿元人民币。

长江三角洲的情况不同，中国房地产指数研究院曹旭东表示，5月全国百城价格指数环比下跌0.31%，跌幅有所收窄，但整体仍在下跌。从杭州、南京等长三角城市成交情况看，近8成热销楼盘都是价位较低的刚需盘。而刚需只占市场购买力的三四成，只要限购持续，房价下行的趋势就会延续。“现在正处于房价下调的僵持阶段。”

2012年4月，国务院总理温家宝主持国务院常务办公会，对落实政府工作报告内容进行了分工，其中落实房地产调控政策、推进保障性安居工程建设、稳定房价等任务由住建部和相关部门负责。而在对人民银行总行的有关货币政策的分工，则表述为按照总量适度、审慎灵活的要求，兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。

“稳定房价和保障性安居工程的推进情况，是考核住建部最重要的目标，但是，宽松货币政策会带来一定的压力。”中国房地产学会会长陈国强向记者表示。

住建部的“底线”

实际上，成交量放大但价格保持稳定，是住建部的底线所在。全国工商联不动产商会会长聂梅生告诉记者，在成交量不增长的情况下，房地产价格水平的微跌是没有太大真正意义的。“比如说，市场中有10000套房子，其中9000套是库存，卖不出去，卖出的1000套价格有小幅度的回调，那么所展现的只是小部分交易的价格，并没有代表意义。”聂梅生说。

中国房地产指数研究院的统计数据显示，至2012年4月底，全国11个典型城市房地产库存总量约73万套，创下2008年以来的新高。同期，尽管国家发改委、国家统计局公布的70大中城市房地产价格指数绝大部分城市呈现出同比、环比下跌的趋势，但成交量随价格的逐步下行，按照聂梅生的逻辑，并不能代表市场的整体趋势。

“从我们的角度看，房地产市场价格的稳定，是楼市调控政策取得收效的最重要的直接指标，如果在这一基础上，能够有较好的成交量表现，那么是有利于房地产行业整体的健康发展的，同时，也有利于整体经济局势的稳定。”前述不愿具名的住建部官员表示，活跃成交的同时稳定价格与“放松房地产调控”是两个截然不同的概念。

此前，相关媒体曾援引国家发改委内部人士的话称，“松绑房地产调控将作为经济刺激政策的第二张牌”，但随后，国家发改委称并未有发改委官员接受采访，目前依然要坚持房地产调控不动摇。在此之前，住建部亦通过新闻发言人接受新华社记者采访的方式，表明坚持楼市调控不动摇，并强调对地方擅自松动楼市调控政策的行为坚决予以制止。

记者了解到，目前国务院尚未就5月以来房地产市场出现的成交放量问题，要求住建部做出专题汇报。“住建部真正担心的不是成交量的回暖，而是成交量回暖之后的价格上升，价随量涨，这是住建部所不能接受的，相反，如果价格稳定而成交放量，这是最符合国务院对住建部的考核标准的。”陈国强向记者表示。