万达长白山超低价格圈地万亩 地方融资平台担保

[导读]为了招徕地产资本，一些地方政府不惜“另辟蹊径”，被指化整为零提供上万亩土地，并且动用融资平台为开发商担保。这种权力和资本的共生关系，正在以旅游地产的形式，迅速改变着名山大川的面貌。

以冬运会名义建设的“国际滑雪中心”直到冬运会闭幕尚未完工，并被指借“滑雪”之名建高尔夫球场和别墅区；滑雪场施工破坏植被，导致泥石流同村舍民居“擦肩而过”；这种种争议的焦点都直指万达集团牵头在长白山西北麓圈地几万亩所开发的旅游地产项目。

《第一财经（微博)日报》记者的调查更进一步发现，为了招徕地产资本，一些地方政府不惜“另辟蹊径”，被指化整为零提供上万亩土地，并且动用融资平台为开发商担保。这种权力和资本的共生关系，正在以旅游地产的形式，迅速改变着中国名山大川的面貌。

万亩土地优惠出让

位于长白山西北麓的吉林省抚松县，除了享有中国人参之乡的美名之外，也许还创下了一项纪录——根据国土资源部网站公示信息，在2010年3月到5月间，该县向“长白山国际旅游度假区”（下称“长白山度假区”）这一个项目，出让了至少109块土地。之所以会出现针对单一对象如此密集的土地出让，客观上可以绕开国家的土地出让规定。

2009年国土资源部和国家发改委发布的《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》规定，商品住宅项目宗地出让面积，小城市（镇）不得超过7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。

而大连万达集团（下称“万达集团”）牵头开发的长白山度假区项目，项目占地18.34平方公里，规划建设用地达到10平方公里（折合1000公顷或15000亩）。在近年土地市场持续调控的大背景下，如此大面积的拿地实属罕见。

即使已经化整为零，该项目仍有个别宗地出让面积超出上限，如2010年5月17日出让的“长白山国际旅游度假区南区B1-1地块住宅用地”，单幅土地出让面积达到32.4公顷。

鉴于2005年~2009年，抚松县平均每年的住房供地量仅为17.59公顷，向长白山度假区提供这1000公顷的建设用地，当地政府可谓“倾囊相与”。

更体现诚意的是，价格上也相当优惠。本报查阅出让资料发现，多数地块出让单价在10万元~20万元/亩，大部分土地的出让价格接近基准地价，相当一部分地块的出让价格甚至低于基准地价。此外，据一家曾到抚松县考察的开发商透露，当地政府可能还会通过各种途径变相返还土地款。

位于长白山度假区北区的公寓项目“北纬41度”目前在售均价为每平方米3700元，若地价按15万元/亩计算，土地成本仅每平方米225元。

融资平台出面担保

长白山度假区项目的投资方，是一个阵容豪华的民企联盟。

2008年东北亚博览会期间，万达集团董事长王健林等120名国内民营企业家到吉林省考察，成为万达集团与抚松县合作“结缘”的开始。2009年年初，万达集团、泛海集团、巨人集团、复星集团、一方集团等五家民企地产巨头同抚松县政府签署投资框架协议，2009年8月，上述除巨人集团和复星集团之外的三家企业联合新加入的伙伴——亿利资源集团同当地政府正式签订长白山度假区项目投资协议，成立项目公司——长白山国际旅游度假区开发有限公司，项目投资额高达230亿元。

此后，该项目公司经历一次股权变更，联想控股、用友科技和联想控股全资子公司——融科物业投资有限公司三家公司入局，到2010年5月，该项目公司的股权结构为：万达集团28%、泛海集团27%、一方集团20%、亿利资源集团10%、联想控股6%、用友科技5%、融科物业投资有限公司4%。2009年8月28日，长白山度假区开工奠基。

230亿元的巨型项目，融资是一个大问题。抵押贷款、信托、债券、尝试土地经营，为了筹措这笔巨资，投资方几乎用尽了手段，甚至采取了抬高抵押土地估价，高估项目收益等灰色手法；而抚松县地方政府，也不惜动用政府融资平台为其担保。

2010年5月10日登记抵押的该项目37块土地，分别抵押给了农业银行抚松县支行和工商银行白山分行，共获贷款6.2亿元。根据国土部网站上所能查询到的数据，其中至少有31块地块的估价，高于购地时的成交价；而且其中至少有21块地块，抵押后所获得的贷款，高于当初的购地价。距离这批地块签订出让合同的2010年3月14日不到两个月，且在由于环评等因素而部分未开工的情况下，这批土地何来如此明显的增值？

某银行贷款部人士对本报表示，按照其所在行的惯例，如果土地出让日期与抵押日期间隔在三个月以内，通常不会对土地重新估值，而是直接参照出让价格；一名房地产律师也为本报分析称，在这么短的时间内，同一地块的抵押估价相对购地价格大幅升值的情况并不常见，两个价格可能采用了不同的估值方法。

也许是因为难得引来这样的大项目，当地的融资环境也表现得相当友好。上述银行贷款部人士认为，相关银行对该项目贷款的审批“显得相当宽松”。据《长白山日报》2009年的一篇报道，作为抚松县政府融资平台的恒信投资管理有限责任公司，曾经承办了6亿元的《长白山国际旅游度假区投资担保函》。

名山大川，谁的后花园？

这种“政府搭台，企业唱戏”，甚至政府“上阵伴奏”的模式，在招商引资乃至地产开发中并不少见，但是旅游地产的行业属性决定了其规模的巨大和影响的复杂性。

就在长白山度假区南区旁边的果松村，滑雪场等设施项目的建设引发泥石流，令居民终日生活在住房可能被泥石流冲毁的担忧下，而围绕该村51名村民被征收196.37亩土地的补偿纠纷，至今没有平息。

事实上，中国的名山大川，已经沦为开发商“最后一轮疯狂圈地”的战场。本报此前报道的部分开发商在西双版纳白象湖擅自填湖造地，以及万达集团在长白山圈地几万亩，只是寥寥数例而已。

中信建投研报显示，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元，旅游地产项目的投资占2010年全国房地产开发投资48267亿元的比例超6.2%。

2012年一季度，全国旅游地产上亿元投资签约项目就有近70个，例如中坤集团拟投500亿元开发云南普洱；中弘股份先后有近300亿元投向3个旅游地产项目；恒大地产拟150亿元建哈尔滨太阳岛西区旅游项目；陕西旅游集团100亿元打造延安“圣地河谷”等，总规模达2600多亿元。

尽管开发商都宣称进军旅游地产是多元化拓展战略，但这些所谓的旅游度假区、旅游综合项目、文化产业园等项目，几乎无一例外地包含房地产开发，甚至是项目的主要盈利来源。有开发商私下对本报称：“明明可以吃肉的，谁会去喝汤？”

在地方政府如此热衷配合开发商的情况下，人们不得不担心，过度的旅游地产开发，甚至是以旅游项目为名、商业地产为实的开发，会不会破坏旅游景区的自然、人文生态。

旅游资源在某种意义上是全社会的公共财富，但旅游地产项目针对的通常是高端市场，从公平性的角度来看也存在争议。2010年4月，建在大理洱海公园内的“洱海天域”被媒体曝光，舆论纷纷批评“世界级的旅游景点变成富人的后花园”，随后纪检、监察机关介入调查。2010年5月，“洱海天域”项目被责令停工。